Абсурд в семь баллов. Цены на новостройки в Барнауле взлетят на 30% из-за ошибки Москвы
Федеральные чиновники не видят разницы между Алтайским краем и Горным Алтаем
15 октября 2020, 08:04, ИА Амител
Алтайские строители в бешенстве: еще летом в России без предупреждения и согласования с регионами пересмотрели карту сейсмичности. "Федералы" решили: в Алтайском крае вырос риск серьезных землетрясений. Поэтому все дома, школы и детсады должны выдерживать подземные толчки в 7 и даже 8 баллов. Сейчас строители просят у регионального правительства помощи: они хотят доказать Минстрою, что Алтайский край не граничит с Монголией, а новые требования просто абсурдны. Однако девелоперы уже решили: если нормативы сейсмичности для Барнаула не снизят, себестоимость строительства вырастет минимум на 30%, а потому работать в краевой столице они больше не будут.
Высотки под запретом
Все новые многоквартирные дома, которые сейчас возводят в Барнауле, спроектированы с учетом шестибалльных землетрясений. Более чем достаточно, считают региональные эксперты. Ведь даже при землетрясении 2003 года, произошедшем в соседней Республике Алтай (магнитуда в эпицентре составила 7,3), до Барнаула "докатилась" волна в 4,3 балла. Однако в Москве решили, что угроза для алтайской столицы все-таки есть, а потому поменяли сейсмическую зону. Новые параметры вступили в силу 1 августа 2020 года.
Нормативную сейсмичность в России устанавливают три карты. Все они указаны в Своде правил (СП) 14.13330.2018 "СНиП II-7-8 "Строительство в сейсмических районах". По карте А ОСР-2016 (она определяет сейсмичность для частных и многоэтажных домов до 25 этажей) в Барнауле федеральные эксперты увеличили сейсмичность с 6 до 7 баллов. Карта В определяет параметры для домов выше 25 этажей, а также школ, больниц, детских садов, торговых центров и других зданий. С 1 августа 2020 года при возведении этих объектов в Барнауле должна учитываться возможность землетрясений в 8 баллов. В карте С (для объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих жизнедеятельность городов, например, атомные и электростанции) в Барнауле также установлен норматив в 8 баллов.
Новые параметры, по словам экспертов, ограничивают этажность многоквартирных домов в Барнауле. Строить выше, чем указано в своде правил, закон разрешает. Однако в этом случае при возведении домов нужно сооружать специальные антисейсмические пояса, усиливать фундамент и проводить другие работы по укреплению здания, рассказал amic.ru главный инженер "Барнаулгражданпроекта" Алексей Викулин.
"Сейсмика затрагивает ограничения по высоте. Например, панельные дома при 7 баллах нельзя строить выше 18 этажей без дополнительных усилений. Хотя современные технологии позволяют возводить и 25-этажные здания. Для технологии каркасно-монолитного строительства, по которой в городе построены многие высотные дома (например, "Аквамарин", "Анастасия", "Аврора"), теперь нельзя возводить проекты выше 16 этажей. Кирпичные дома "пострадали" сильнее остальных – им урезали этажность до 5-6", – отмечает Алексей Викулин.
По его словам, возводить ЖК выше 20 этажей разрешено только по двум технологиям: монолитное строительство и с помощью железобетонного каркаса.
Однако барнаульские компании их почти не применяют: дорого, долго и трудно.
"Дома из металлических каркасов (так строят небоскребы, – прим. ред.) – самый дорогой вид строительства. Стоимость металла растет практически ежемесячно. Монолитное строительство – это длительный и очень трудоемкий процесс. Дома заливают "по кругу", а это в разы дольше, чем построить ЖК из панелей. Обе эти технологии в городе использовать просто невыгодно", – говорит Викулин.
Возникнут и дополнительные проблемы, уверен инженер. Например, он предполагает, что девелоперам придется отказаться от популярных фасадов из керамогранита. Нередко даже от сильного ветра облицовочная плитка падает, а при землетрясении она вся может посыпаться на голову горожанам, предполагает Викулин.
Эксперты предполагает, что для работы по новым правилам придется менять технологию производства железобетонных панелей: их необходимо дополнительно усиливать. Для этого нужно переоборудовать заводы, покупать новые формы, оборудование. Все эти нововведения, по его мнению, повлияют на удорожание работ по строительству.
"Даже с советских времен считалось, что один балл сейсмичности добавляет 25-30% к себестоимости (из-за того, что компаниям необходимо перерабатывать проекты, проводить допработы по укреплению здания, использовать больше материалов, – прим. ред.). Соответственно, застройщик будет повышать стоимость квадратного метра", – считает Викулин.
Однако эксперт подчеркивает: строителям перед работой придется ориентироваться не только на нормативную сейсмичность (по картам А, В и С), но еще и на типы грунтов. Если геологическое исследование покажет, что под будущим домом песчаные породы, то автоматически норматив сейсмичности повышается с 7 до 8 баллов. Это – дополнительные ограничения и расходы. Проблема в том, что в Барнауле, по словам Викулина, везде песок.
"Барнаул "сидит" на плохих грунтах, их относят к третьей категории сейсмичности. Они повышают балльность еще на один пункт. Есть риски, что на некоторых участках нужно будет строить дома по нормативу в 8 баллов. Это значит, этажность придется еще урезать: панельные дома до 14 этажей, кирпичные – до 4-5. Ни одна компания не будет строить такие дома", – уверен инженер.
Меньше школ и детсадов
Любой объект при "сейсмике" в 7 и 8 баллов проектировать намного сложнее, рассказала amic.ru заместитель генерального директора по производству "Алтайгражданпроекта" Тамара Павленко. Необходимо применять совершенно иные планировочные решения, использовать дополнительное армирование, усиление, разделять здание на сейсмические блоки, каждый из которых должен обеспечивать безопасную эвакуацию людей. Это касается не только жилых домов, но и социальных объектов.
"Детские сады, хоть и всегда проектируются блочно, но из-за повышения нормативов сейсмичности возрастут расходы на материалы, появляются дополнительные антисейсмические пояса, лестницы. Это совершенно иные конструктивные, эвакуационные требования", – рассказала amic.ru Тамара Павленко.
При этом все типовые проекты, которые сейчас используют в Барнауле для строительства школ и детсадов, придется складывать в архив.
"Нормы и требования изменились. Адаптировать типовой проект под них практически невозможно, нужно создавать с нуля. Последний объект, который делала наша организация с "сейсмикой", это детский сад в Белокурихе. Он вышел гораздо дороже барнаульских проектов и рассчитан на 8 баллов", – отмечает она.
Удорожание госстроек приведет к тому, что в регионе, и Барнауле в частности, даже при сохранении объемов финансирования будет меньше новых школ и детсадов, считает исполнительный директор Союза строителей Вячеслав Ширшов.
"Получилось так: если выделен 1 млрд, а стоимость объектов будет выше, то и построить на эти деньги можно будет меньше. На одну-две школы", – подсчитал он.
"У них что Горный Алтай, что Алтайский край"
Строительное сообщество уверено: новые нормы сейсмичности приняты поспешно, некорректно, без обсуждения с региональными экспертами. В августе Союз строителей Алтайского края, региональный Минстрой и губернатор Виктор Томенко направили в Москву обращения с просьбой пересмотреть принятые нормативы. 12 октября пришел ответ: все рассчитано верно, возврат к прежним показателям невозможен. Алтайские строители в бешенстве. Они считают, что получили "отписку", из которой стало понятно, что федеральные "эксперты" не знакомы с картой России.
"В письме Минстрой нам ответил, что Алтайский край граничит с Монголией. Из этого можно делать выводы: у них что Горный Алтай, что Алтайский край – это одно и то же. В ответе прикрываются тем, что затраты на увеличение стоимости строительства не сопоставимы с затратами на восстановление здания, города. Вернемся к тому, какие у нас были разрушения? Что мы восстанавливали? Такого не было и в ближайшие сотни лет не будет", – возмущен заместитель генерального директора ИСК "Союз" Александр Мишустин.
Вопросы у алтайских строителей возникают не только к ответу, но и к новой карте сейсмичности. Эксперты говорят, "как будто кто-то намеренно так растянул".
"С Горного Алтая в сторону Барнаула идет какая-то заштрихованная зона. Барнаул опоясала и все. В Павловске или даже в Шахах этой сейсмичной зоны уже и нет. Много странностей. Все в кучу, и Монголия, и землетрясение 2003 года. Так давайте прицепим к новым нормам и Кемеровскую, Новосибирскую области, чего уж мелочиться", – отмечает Вячеслав Ширшов.
По его словам, сейчас строителям Барнаула предлагают проводить исследования грунтов и сейсмичности под каждое строительное "пятно". Либо сделать такую работу для всего города. Только после этого в карту сейсмичности могут быть внесены корректировки.
"Это долго и нереально дорого. Ответ от Минстроя мы получили в понедельник (12 октября, – прим. ред.), разослали строителям. Будем обращаться в региональное Министерство строительства. Я думаю, и сейчас не поздно решить проблему, было бы желание. Но его, похоже, и не наблюдается. Мы не успели отряхнуться от эскроу-счетов, как еще одна проблема. Сюрпризы нам каждый год подкидывают. И вроде как спрос на жилье есть, но как только все приходит в норму, снова палки в колеса. Все кто-то пытается помешать", – говорит Ширшов.
Жди нас, Новосибирск
Сейчас и проектировщики, и застройщики ищут законные способы, как обойти нормы сейсмичности. У региональных девелоперов еще есть в запасе проекты, документы на которые получены до 1 августа (разрешение на строительство, градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и другие). Это дает им возможность работать по старым правилам еще год-два.
Никак не влияют новые нормативы на проекты, которые уже построены либо находятся в работе. А вот к разработке объектов с учетом измененной сейсмической зоны архитекторы уже приступили.
"Градостроительный кодекс говорит, что строительство ведется по документации, которая действовала на момент получения ГПЗУ. Сейчас почти все проекты, с которыми мы работаем, получили ГПЗУ до 1 августа 2020 года. Однако мы сейчас работаем над проектированием объекта, который попадает уже в новые нормативы. Изначально планировалось каркасно-монолитное здание, теперь мы не знаем, как быть, СНиП нам не разрешает. Может быть, придется делать объект ниже, но тогда стоимость строительства вырастет. Разбираемся", – говорит Алексей Викулин.
Пока эксперты видят лишь один способ обойти "сейсмику" – для каждой площадки, где планируется начать работы, проводить микрорайонирование. То есть перед началом строительства компания должна исследовать грунт и доказать, что на участке, где появится дом, устойчивая почва. В таком случае девелопер может получить разрешение на снижение сейсмичности с 7 до 6 баллов, а, значит, работать, как и прежде, без дополнительного удорожания.
Сейсмическое микрорайонирование (СМР) – работы, при которых уточняются максимально возможная интенсивность сотрясения (балльность), принимаемая по карте ОСР, с учетом влияния местных условий для отдельных участков и территорий: расчлененность рельефа, крутизна откосов, наличие и строение морских и речных террас и др.
Однако Викулин напоминает: почти везде в Барнауле грунты третьей категории, которые не понижают, а повышают нормативную сейсмичность:
"Мы уже общались с геологическими изыскателями, которые проводят такие работы. Они сказали, что теоретически снизить сейсмичность на участке можно, но шансы очень малы. Других способов просто нет".
Застройщики говорят, что все же надеются и рассчитывают на помощь регионального правительства. Они предлагают направить в столицу уже не письмо, а делегацию, которая "покажет, где находится Республика Алтай и Алтайский край, и что последний не граничит с Монголией, как предполагается в ответе из Москвы". Если же поддержки они не увидят, то, по словам Мишустина, каждый застройщик своими силами будет добиваться справедливости.
"Компании поедут в Москву, будут решать в частном порядке. Это затратно, но дешевле, чем строить по новым правилам", – говорит Мишустин.
Инженеры уверены в другом: большинство девелоперов никогда никуда не поедут. Они просто навсегда покинут рынок Барнаула, где низкая маржинальность. Застройщики уже не раз говорили amic.ru: себестоимость квадратного метра в новостройках города – 40 тыс. рублей. Если, как и прогнозируют девелоперы, она возрастет на 30% (то есть до 52 тыс. рублей), покупать "золотые" квартиры будет просто некому, а работать алтайские компании начнут в регионах, где нет сейсмичности. Например, в Новосибирске.
"Проблема в том, что все изменения приведут к увеличению стоимости строительства. Квартиры уже сейчас продаются по 50-60 тыс. рублей за "квадрат". А если накинуть еще 30%? А все 60%? У нас себестоимость работ выйдет дороже, чем в Новосибирске. В этой области сейсмики нет, и компании начнут уходить туда. Разговоры среди девелоперов уже идут: зачем тут мучиться, если в Новосибирске можно за те же деньги, что и в Барнауле, брать землю, строить дешевле, а продавать дороже. Вот такой итог нас и ждет", – резюмирует Алексей Викулин.
0
0
0
0
0
0
Комментарии 0