"Сносить нельзя узаконить": как и почему в Алтайском крае сносят постройки

Чиновники регулярно отчитываются о решительной и бескомпромиссной борьбе с незаконно возведенными новостройками. Периодически публикуются пресс-релизы о выявленном незаконном строительстве многоквартирников, маскирующихся под индивидуальное жилье. А снос таких домов чиновниками подается как своеобразная победа. Только над кем?

И что мешало определить незаконность построек до их завершения, прежде чем законопослушные граждане выкупят в них квартиры? Алтайский строительный портал попытался выяснить, не перегибает ли палку местный чиновничий аппарат, настаивая на непременном сносе всех спорных только что отстроенных зданий.

Откуда берутся мошенники?

Адреса этих многострадальных зданий в Барнауле у всех уже давно на слуху: ул. Парижской Коммуны, 67-б (был снесен), ул. Бульвар 9-го Января, 3, ул. 4-я Западная, 27, ул. Песчаная 21. Собственники еще не снесенных, но уже проданных домов проводят дополнительные экспертизы, пишут жалобы, обращаются в администрацию, судятся, пытаясь дома сохранить – многие из них взяли ипотеку, чтобы купить жилье, другие вложили в покупку последние деньги. И никто из них не предполагал, что застройщик может оказаться не чист на руку, а власть будет настаивать на сносе. Мошенники же к моменту разбора полетов администрацией часто уже свои деньги "отбили" и их мало интересует судьба жителей отстроенных домов.

Проблема в том, что на сегодняшний день существует большая брешь в законодательстве, позволяющая недобросовестным застройщикам делать большие деньги. Если многоквартирный дом строить легально, застройщик должен нести огромные расходы по прокладке новых коммуникаций (подведению к дому света, воды, канализации), проект дома должен будет пройти множество экспертиз, согласование с государственной инспекцией края и других формальностей. Недобросовестные застройщики, желая избежать лишних трат, пытаются законы обойти. При постройке индивидуального жилья экспертиз, которые придется пройти, и бумаг, которые нужно будет оформить, меньше в разы. Плюсом к тому - можно "подцепиться" к уже существующей коммунальной системе. В процессе возведения (пока администрация города не зафиксировала акт незаконной постройки) строитель ищет потенциальных покупателей. И, как правило, быстро находит, ведь цену предлагает хорошую. Вопрос правильно оформленных документов часто уходит на второй план. Покупатели, как это часто бывает, либо юридически безграмотны, либо тоже надеются на авось.

Впрочем, не все подобные застройщики действуют по одной схеме: каждый случай индивидуален и не стоит всех стричь под одну гребенку.

На чьей стороне закон?

Жильцы дома на ул. 4-й Западной, 27 – жертвы классического мошенничества. Они приобрели жилье, и спустя некоторое время обнаружилось, что здание – самовольная постройка. Игорь Афанасьев, на земле которого построен этот дом, денег не возвращает.

- Узнав, что жилье построено незаконно, мы потребовали через суд вернуть нам деньги, объясняет жилец дома депутат Барнаульской городской думы Иван Карпов. - По решению суда мы должны вернуть застройщику квартиры, а он нам деньги. Но судья не прописал порядок исполнения решения. Застройщик деньги в итоге не вернул, но требует от нас выселиться!

Согласно позиции суда в этом конкретном случае застройщик должен вернуть людям около 19 млн. рублей. Но денег у Афанасьева (официально - безработного) на счету нет, поэтому жильцы остаются ни с чем. Между тем управление Росреестра по Алтайскому краю, выполняя то самое решение суда, зарегистрировало право собственности на квартиры в доме №27 по ул. 4-й Западной за Афанасьевым! А ранее тот же самый Росреестр определил порядок пользования этим домом, выделив в нем отдельные помещения, что и позволило Афанасьеву этими помещениями (квартирами) свободно торговать.

Получается, что госрегистратор, а затем и наш самый гуманный суд в мире по сути защитили права человека, которого прямо называют мошенником, наказав обманутых им граждан. За что? Очевидно, за наивную веру в блюстителей законности. Чего только стоит формулировка причины приостановки с огромным трудом возбужденного уголовного дела по статье "Мошенничество": "лицо, подлежащее привлечению в качестве обвиняемого, не установлено"! Во как! Владелец участка – Афонасьев, владелец недвижимости – он же, сделки проводились через его хорошего знакомого Виктора Куклина, есть пострадавшие, есть событие преступления, а привлекать за это преступление – некого! Мало того, Афанасьев купил в свое время не один, а два участка, построив на них не один, а два дома по ул. 4-й Западной, 27 и по ул. 4-й Западной, 29-а. За продажу квартир в этих домах он выручил более 120 млн. руб! Но, по мнению законников и силовиков, он беден как церковная крыса и невинен как ребенок!

Такой же бедной и невинной, по мнению тех, кого называют властью, выглядит бывший директор агентства недвижимости "Соседи" Маргарита Семенюк. Та просто ловила людей на объявление "дом в обмен на квартиру", забирая квартиру (в качестве взноса за строительство дома), но не предоставляя домов. 20 семей остались без жилья (суды выселяют обманутых людей из юридически уже не принадлежащего им жилья), а ей хоть бы что! Как такое возможно? Не иначе как в нашей стране чудес этим двоим известно некое волшебное слово (с множеством нулей), назвав которое можно смягчить отношение к своей персоне со стороны самых строгих блюстителей законности и правопорядка.

Кстати, если дома Афанасьева таки снесут – купившим в них квартиры легче точно не станет.

Подпол или этаж?

После скандалов с Семенюк и Афанасьевым чиновники заняли настолько жесткую позицию по отношению к тем, кто, по их мнению, чем-то похож на вышеназванных дельцов, что под горячую руку стали попадать чуть ли не все подряд. Один из наглядных примеров - большой кирпичной дом на ул. Бульвар 9-го Января, 3. Со слов хозяина дома, Александра Ожерельева, он давно хотел жить в большом семейном особняке и для того, чтобы построить его, пришлось продать собственную квартиру, а также жилье родителей и тещи. Сначала на приобретенном в собственность участке Александр снес старый дом. Затем, как и положено, приступил к оформлению всех необходимых документов на строительство. В 2011 году в администрации Октябрьского района ему выдали-таки долгожданное разрешение на постройку особняка. И вот тут в данной истории начались нестыковки: хозяин новостройки уверяет, что все данные о количестве этажей, площади будущего дома и другие параметры были четко обозначены в поданном в администрацию заявлении. Речь шла именно о трехэтажном жилом доме площадью 1 тысяча кв. м.

- Если уж чиновники выдали разрешение на застройку на основании этого заявления - значит, они согласились с этими параметрами, - рассуждает Ожерельев. – Помимо разрешения мне выдали градостроительный план земельного участка с четким обозначением границ дома и его расположением на участке. Только после получения всех необходимых бумаг я взялся за строительство, а летом 2012 года с семьей переехал в новый дом.

Уже осенью в дом Ожерельевых постучался представитель Госстройнадзора, который, осмотрев дом, на словах сказал, что все в порядке, и предложил прийти к ним в организацию для оформления документов.

- Прихожу я в инспекцию, - рассказывает Александр, - а вчерашний инспектор вдруг мне и говорит, дескать, начальник велел написать, что у меня есть лишний этаж. Этот этаж чиновник разглядел в техническом подполе, у которого даже пол не забетонирован! А закон-то позволяет строить частные дома только до трех этажей включительно. В итоге я был оштрафован за незаконное строительство.

Александр заказал независимую экспертизу, результаты которой были однозначны: здание построено в соответствии с полученным разрешением и всей имеющейся документацией. А большое подпольное пространство является технически обоснованной защитой от промерзания перекрытий. Впрочем, представители инспекции результаты этой проверки не признали, пояснив, что 1,8 метра для подвала – достаточно для отдельного этажа, а значит, дом – четырехэтажный.

Инспекция также выразила подозрение в том, что Ожерельев собирается продавать дом поквартирно, обосновав его тем, что здание якобы имеет 20 обособленных квартир с санузлами. Правда, никаких доказательств намерения продавать жилье инспекторы не предоставили: дом – его собственность и никто не может запретить ему каждый день пользоваться новым унитазом. Задача инспекторов сделать так, чтобы эти "квартиры" (если они и есть) не продавались, а для этого сносить здание не обязательно. Но, несмотря на это, администрация Октябрьского района, выдававшая ранее разрешение на строительство особняка Ожерельева, направила иск в районный суд о сносе этого дома. В суде первой инстанции он, что интересно, выиграл, но чиновники, как водится, продолжают настаивать на сносе.

- Это просто административный беспредел, - возмущается Ожерельев, - в моем доме, принадлежащем мне одному, стоит один единственный электросчетчик и никаких 20 унитазов в нем нет! Какие 20 квартир обнаружили инспектора – не понятно.

Нам же в этой истории непонятно другое: чего стоило Ожерельеву засыпать подвал керамзитом или песком, устранив тем самым "нарушение", превращающее холодное подполье в благоустроенный полноценный этаж? И почему владелец дома с предполагаемыми двадцатью унитазами не догадался посоветоваться с Семенюк и Афанасьевым по поводу "волшебного слова"?

Зачем сносить детсад?

Еще больше шансов сохранить строения у барнаульского предпринимателя Дмитрия Попова, построившего два административных здания на ул. Смирнова, 25 и Смирнова, 31, которые по основным новостным лентам также проходят как "сомнительные строения". Оба они строились без привлечения средств со стороны граждан, и никаких квартир (здания-то административные, не жилые) никому не продавалось ни на этапе строительства, ни после его окончания. То есть получается, что эти и другие административные новостройки, возведенные без привлечения средств граждан, вообще из другой истории. Впрочем, пока эти особенности не мешают чиновникам администрации Октябрьского района настаивать на сносе. Очевидно, в соответствии с принципом "лучше перебдеть, чем недобдеть".

Дмитрий Попов, предприниматель, собственник зданий:

- Данные сооружения строились в полном соответствии с проектной документацией и пройденные экспертизы (назначенные судом, что исключает нашу афилированность с экспертами) полностью это доказали. Равно как и безопасность зданий. Даже правопритязаний со стороны землепользователей соседствующих с территорией застройки нет. Но нас продолжают упорно грести под одну гребенку с теми, кто действительно мог строить именно квартиры и именно на продажу, оформляя все, как частный жилой дом на одного хозяина. Мы не собираемся ничего продавать, поскольку изначально намеревались сдавать оба здания под офисы. Мало того, облагородили прилегающую территорию для стоянок автотранспорта, построили детскую площадку уже договариваясь с арендаторами-организаторами частного детского сада или группы дневного пребывания детей. Для Барнаула вопрос нехватки мест в детских садах, насколько мне известно, более чем актуален, но районные чиновники все равно настаивают на сносе, - сокрушается Попов.

Впрочем, в случае с предпринимателем Поповым, очевидно, что дело тут совсем не в зловредности чиновников, а в том, что у них просто не было возможности (или желания) разбираться с каждым подобным случаем индивидуально. Не подозревать же всех должностных лиц в страстном желании услышать от застройщика "волшебное слово"…

Кто виноват?

Руководитель краевой общественной организации "Ассоциация жилищного самоуправления" Дмитрия Косова:

- Незаконно построенное жилье – это очень распространенное на сегодня явление в стране. Непорядочные застройщики берут участки под индивидуальное жилье, а строят многоквартирные дома в три или четыре этажа – говорит юрист - Причем если участок земли куплен, то муниципалитету вроде как и не к чему придраться. На своей земле собственник может делать, что хочет. А вот если земля была взята в аренду под строительство и были нарушены строительные нормы, городская администрация естественно будет подавать в суд. Скорее всего, такое жилье снесут. И вроде бы чиновники правы. Но вот вопрос, а кто виноват, что жилье это было построено, а администрация вовремя незаконную стройку не остановила? Кроме того, по Градостроительному кодексу собственникам земли, выделенной под индивидуальное жилье, можно строить дома до трех этажей площадью до 1,5 тысяч квадратных метров. Это можно сделать в упрощенном порядке без экспертизы. Ну какой человек может себе позволить построить такой огромный дом? Конечно, это лазейка для нечистоплотных застройщиков".

Новый президент Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края Марина Ракина в одном из интервью высказала схожую позицию:

- Я ближе к тому, что закон, конечно, соблюдать надо, это однозначно. Но давайте рассмотрим ситуацию людей, которые там уже живут. Дома снесут, инвестор в 95% случаев ничего не возместит этим людям. И что мы с ними будем делать? Уж коли такая брешь в законе была и, когда строили, власти не обращали на это внимание, хотя прекрасно понимали, что происходит, сегодня надо дать шанс людям узаконить данные объекты, помочь в усилении инженерной инфраструктуры.

Что делать?

Перед покупкой жилья нужно обязательно проверять правильность оформления всех документов. Если это рынок первичного жилья, то нужно проверить документы на земельный участок и разрешительные документы на строительство от администрации района. Проверить действительность этих актов можно в самой администрации или в Регцентре, напоминают юристы. Вторичный рынок жилья проверяется в Росреестре. Если люди участвуют в долевом строительстве, то тогда документы должны проходить через Государственную инспекцию Алтайского края (giak.ru), в которой есть список всех организаций, участвующих в долевом строительстве жилья.

Ну и самое главное: очевидно, что государство и все существующие инспекции не могут полностью гарантировать юридической безопасности сделок с недвижимостью. Это печальный факт, который и объясняет то странную толерантность чиновников по отношению к явным проходимцам, то излишне жесткую реакцию по отношению к прочим мелким застройщикам. Одним из выходов из такой ситуации могло бы стать создание межведомственной комиссии с участием общественности по вопросам спорных застроек. Именно такую идею предлагает пострадавший от мошенников депутат Барнаульской городской думы Иван Карпов. И действительно, межведомственный "пинг-понг", когда он происходит в одном помещении на глазах у общественности – как-то сразу показывает, у кого какой интерес.

Впрочем, как пояснила в ходе недавнего "круглого стола" Заместитель руководителя госинспекции Алтайского края Ольга Дерявская (ответственная за контроль и надзор в области долевого строительства), подобная комиссия уже создана при прокуратуре, как раз после истории с Афанасьевым, и каждый из спорных объектов на ней рассматривается индивидуально. Правда, без привлечения общественности и за закрытыми дверями.

Более подробно позиция Госстройнадзора и краевого управления Росреестра по этим вопросам будет представлена в следующем номере журнала "Алтайская стройка". Скажем лишь, что она остается достаточно жесткой. Между тем в последнее время уже и краевые власти начали говорить о том, что часть подобного жилья все-таки необходимо узаконить в интересах простых граждан. Тем более, что таких спорных домов по г. Барнаулу по нашим данным в Росреестре накопилось не менее 40.