Дьявольская сделка. Как у барнаульца пытаются отнять здание, за которое он отдал почти 10 млн рублей

Барнаульский предприниматель Денис Холодников уверен, что его пытаются «законно ограбить». Мужчина обратился в редакцию amic.ru с очень странной и, казалось бы, фантастической историей. Семья бизнесмена несколько лет назад купила здание автомойки у известного барнаульского ресторатора Ливи Данелия. Сегодня помещение пытаются отобрать, а сделку признать недействительной. Причина в том, что Данелия стал банкротом, и все его сделки последних лет оспаривают.

Теперь Денис вынужден доказывать в судах, что он действительно не верблюд и отдал свои деньги за здание. Предприниматель в шоке: пока ситуация складывается так, что помещение, за которое он честно расплатился, скоро отнимут. А человек, который взял деньги за недвижимость, не спешит идти навстречу.

О том, как так вышло, что у мужчины пытаются отобрать купленное им же здание, и почему оно может в итоге достаться даже не банкам, а вернуться в собственность к ресторатору-банкроту — в материале amic.ru.

Мечта детства

Семья Холодниковых уже не первый год занимается недвижимостью, рассказывает Денис: покупает объекты и сдаёт их в аренду. В 2017 году одним из приобретений стало здание по адресу пр. Комсомольский, 6, где расположена автомойка. По словам мужчины, для него эта покупка — реализация детской мечты.

«Там, в этом здании, более десяти лет один и тот же арендатор был, автомойку держал. Для нас подобный объект — что-то новое. Но у меня, можно сказать, мечта детства была — иметь свою автомойку. Круто, да и своя машина всегда чистая будет», — рассказал Денис Холодников.

Объявление о продаже помещения за 9,9 млн рублей Холодниковы увидели на «Авито». Когда они приехали смотреть здание, выяснили, что продаёт его Ливи Данелия — известный барнаульский ресторатор, который долгое время владел популярным заведением «Моццарелла».

«Конечно, дополнительной уверенности придаёт, когда продавца ты знаешь, пусть и заочно. Приехали, посмотрели здание, всё устроило. Желающих много было, но мы единственные внесли задаток. В течение двух месяцев выплатили всю сумму — почти 10 млн рублей», — пояснил Денис.

Деньги Холодниковы передавали наличными, под расписку, а договор купли-продажи оформили на отца Дениса, Юрия. Недвижимость без проблем зарегистрировали в Росреестре, там Данелия подписал все необходимые документы о передаче. Холодниковы стали новыми владельцами.

Казалось, всё сложилось идеально, рассказывает Денис. И с грустью добавляет, что спокойствие продлилось лишь около трёх лет.

В семье не без банкрота

В 2020-м спокойной жизни семьи Холодниковых пришёл конец. В мае они получили «письмо счастья» — повестку в суд, в которой сообщалось, что сделку по приобретению автомойки требуют признать недействительной.

Оказалось, что к 2019 году Ливи Данелия успел накопить более 17 млн долгов перед банками. Расплатиться ресторатор не смог, поэтому его признали банкротом. Как это часто бывает в историях с банкротством, дорогого имущества у самого Данелии оказалось немного. Как и положено в таких случаях, арбитражный управляющий стал изучать все сделки должника за последние три года.

Продажу автомойки Холодникову он счёл подозрительной и подал заявление в суд. По его мнению, сделку нужно признать фиктивной, а помещение вернуть в конкурсную массу. Другими словами, продать с молотка, а деньги отдать в счёт долга Данелии.

Так начались долгие разбирательства, которые не закончены до сих пор.

«Естественно, я был в шоке. Никогда раньше с таким не сталкивался. Это уже потом мне объяснили, что много сделок так оспаривается. Но на тот момент я вообще не понимал, с чего у меня собираются отобрать здание, которое я за свои деньги купил», — вспоминает Денис.

В конце 2020-го Юрий Холодников умер. Автомойка и прилагающиеся к ней судебные тяжбы по наследству перешли к Денису.

По его словам, поначалу разбирательство складывалось в пользу его семьи. Управляющий никаких доказательств не предоставил и двое судей не нашли оснований, чтобы признать сделку фиктивной.

«Мне казалось, ещё на первых заседаниях всё было понятно. У управляющего никаких доказательств не было, что сделка мнимая. А сам Данелия тоже не скрывал, что деньги от меня получил и что расписка подписана им лично. Так и отвечал, что деньги брал, расписку подписывал, но куда дел деньги, не помнит. Поэтому суд и не нашёл никаких оснований считать, что сделка недействительна. Я считал, что на этом можно заканчивать», — объяснил Денис.

Алтайский арбитражный суд отклонил заявление управляющего о признании сделки недействительной. Затем это решение оставил без изменения и Седьмой арбитражный суд в Томске. Казалось бы, о странной истории можно забыть как о недоразумении. Но это был далеко не конец.

Купил — докажи

Решения судов не устроили арбитражного управляющего, поэтому он продолжил добиваться своего. И добился. В мае 2021 года Арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил отменить предыдущие решения судов и начать разбирательство заново.

«Суд округа считает, что обжалуемые судебные акты приняты при неполном исследовании обстоятельств с учётом повышенного стандарта доказывания, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения заявления финансового управляющего, в связи с чем определение суда от 04.12.2020 и постановление апелляционного суда от 05.03.2021 подлежат отмене, а обособленный спор — направлению на новое рассмотрение», — говорится в постановлении суда.

Главным аргументом судьи было то, что дело связано с банкротством одного из участников. Согласно закону, рассматривать такие случаи нужно с «повышенным стандартом доказывания», суть которого тоже изложена в решении:

«Арбитражному управляющему, как заведомо слабой стороне спора в предоставлении доказательств, достаточно заявить такие доводы или указать на такие прямые или косвенные доказательства, которые подтверждали бы малую вероятность развития событий таким образом, на котором настаивает ответчик, а другой стороной спора, которая, в свою очередь, реализует бремя доказывания по повышенному стандарту, необходимо представить суду ясные и убедительные доказательства в подтверждение своих требований и возражений. Судебное исследование этих обстоятельств должно отличаться большей глубиной и широтой, по сравнению с обычным спором. Изучению подлежит сама возможность исполнения сделки, её реальности, фактической исполнимости».

Другими словами, управляющий сам не должен ничего доказывать. Ему достаточно заявить, что сделка недействительна, а покупатель и продавец сами должны это опровергнуть.

И вот, по мнению нового суда, тот факт, что у Дениса Холодникова вообще были деньги на покупку, остался не доказан. И если он не сможет это подтвердить, должен будет отдать свою автомойку. При этом расписку об оплате, которую подписали и продавец и покупатель, суд в качестве доказательства не принимает.

Предприниматель до сих пор искренне не понимает, почему судебная система работает именно так.

«Я понимаю, если бы мы с Данелией были друзьями или родственниками. Можно было бы заподозрить, что сделка фиктивная и безденежная. Но у нас первое с ним взаимодействие — это сама сделка. Есть договор купли-продажи, есть расписка. Никаких других доказательств у управляющего нет. А теперь мне говорят: докажи, что у тебя вообще деньги были. Иначе это больше не твоё. Как мне к этому относиться?» — задаётся вопросом Денис.

Таким образом, с 2021 года вся история закрутилась по новому кругу. И на этот раз, эксперты считают, хеппи-энд вряд ли получится.

«Может, вы и машину мою заберёте?»

Так началась новая глава разбирательства, когда доказывать свою правоту должна была уже семья Холодниковых. По словам Дениса, средства на автомойку они собирали всей семьей. Он и его мама постарались собрать максимум доказательств, что денег им хватало.

В суд предоставили справку о состоянии банковского счёта матери Дениса — на начало 2017-го года там было более 6 млн рублей. Ещё почти 2 млн рублей она выручила за продажу своей квартиры в Казахстане. Также женщина предоставила в суд документ о возврате займа, который у неё брала гражданка Китая — это почти 8 млн рублей.

Холодниковы предоставили доказательства, что на момент сделки у них было не меньше 15 млн рублей. Другими словами, они сделали всё, чтобы подтвердить: денег на покупку недвижимости у них было даже с запасом. Но судей (тех самых, которые в первый раз отказывали управляющему), эти документы не убедили.

Во второй раз Алтайский арбитражный суд, а затем Седьмой арбитражный суд вынесли совсем противоположный вердикт: реальность оплаты не доказана, сделку следует считать недействительной.

Денис признаётся, что на суде в Томске у него просто не выдержали нервы от происходящей несправедливости.

«Я вообще не нахожу слов, как это всё объяснить. Судья спрашивает у управляющего, есть ли доказательства, что сделка фиктивная. Тот говорит: „Нету, но мы так считаем“. Спрашивают у банка — у них тоже нет доказательств. Ни у кого нету. Но Денис Юрьевич всё равно проиграл. Я с психу не выдержал. Говорю, у меня BMW ещё есть. Раз уж вы просто считаете и ничего не доказываете, может, и машину у меня заберёте? Какие проблемы, вот ключи», — не скрывая эмоций, рассказывает Холодников.

По его словам, самое удивительное в этой истории — позиция Ливи Данелии и его бывшей жены. По удивительному совпадению пара развелась незадолго до банкротства ресторатора.

«Он постоянно менял показания. То утверждал, что получал деньги. Потом он и его адвокат начали юлить. Потом объявилась его жена и заявила, что никаких денег не видела. Она, кстати, пыталась отсудить половину автомойки, как экс-супруга. Чтобы она не кредиторам ушла, а ей», — рассказывает Денис.

Денис и его адвокат подали апелляцию на решение судов. Следующее заседание состоится в октябре. Но веры в то, что справедливость восторжествует, у Холодникова уже почти не осталось.

«Много чего может происходить»

Кстати, доказывать, что сделка действительно была настоящей, по закону должны оба: и покупатель, и продавец. Но в отличие от Холодникова, Данелия собирать доказательства не спешит. По словам собеседника amic.ru, позиция ресторатора проста: деньги брал, но не помню, куда их дел. Даже в налоговую подал документы о том, что продал автомойку за 9,9 млн рублей.

Сам ресторатор в беседе с amic.ru подтвердил, что деньги за автомойку получал.

«Всё правильно, подтверждаю», — ответил он на вопрос корреспондента по телефону.

На вопрос о том, считает ли он признание сделки недействительной несправедливостью по отношению к Холодникову, Данелия лишь заметил философски:

«Происходит ли юридическая несправедливость? В нашем государстве много чего может происходить...»

Ресторатор предложил корреспонденту обсудить ситуацию при встрече, но затем передумал, сославшись на «большое количество работы».

По словам Дениса, с ним Данелия тоже на контакт не идёт. Холодников полагает, что ситуация выглядит так, будто ресторатору выгодно, чтобы сделку признали фиктивной.

По его данным, Данелия и его кредиторы (банки) идут на мировое соглашение. Если оно будет достигнуто, а сделку окончательно признают недействительной, автомойка вернётся назад к продавцу. И это при том, что он признаёт: деньги за помещение получил в полном объёме.

Такой фантастики, пожалуй, не было даже в знаменитом фильме «Кин-дза-дза», который снял легендарный однофамилец ресторатора Георгий Данелия.

«Таких сделок — сотни тысяч»

Amic.ru обратился за разъяснениями к кандидату юридических наук, доценту кафедры гражданского права юрфака АлтГУ Юрию Холоденко. Он уже не первый год занимается вопросами банкротства и оспаривания сделок. По его словам, подобная ситуация в судебной практике вполне возможна.

«То, что сделки оспаривают, — это даже нормально. У нас по стране в год сотни тысяч, если не миллион сделок оспариваются. Это особенность именно дел по банкротству. Юридически это называется „сделка, совершённая в ущерб кредиторов“. Такой может быть сделка с аффилированным лицом, либо если предмет намеренно отчуждён по цене ниже рынка. Либо, если мы говорим об этой ситуации, подтверждена реальность оплаты», — рассказал Холоденко.

По его словам, зачастую часть вины лежит на покупателе, который не проявил должной осмотрительности.

«Увы, очень многие действуют на рынке безалаберно. Деньги отдают наличными, иногда вообще безо всяких расписок. И считают, что добросовестно всё оплатили. С должника-то взятки гладки. Он оплату получил, а куда деньги дел — не знаем. И тут приходит управляющий, начинает всё это проверять. Видит сделку должника с неким лицом. Но не видит, чтобы эти деньги проходили по какой-то отчётности. Естественно, такую сделку он оспорит», — пояснил юрист.

По словам Холоденко, винить управляющего в данном случае бессмысленно. Это его работа — признавать сделки недействительными, чтобы как можно больше недвижимости вернулось в конкурсную массу. Если выяснится, что он мог оспорить какую-то продажу, но не оспорил, заплатить разницу придётся из своего кармана.

Денису же эксперт может лишь посочувствовать. По его словам, очень многие, к сожалению, сталкиваются с практикой по банкротству, когда исправить что-то уже сложно. Особенно уязвимы те, кто расплачивается наличными.

«Ситуация, когда у вас деньги под подушкой лежали или где-то ещё, а потом вы их как оплату отдали, очень часто в судах о банкротстве не работает. И в этом действительно есть проблема. Человек вообще не предполагал о таких рисках. А потом его сделку оспаривают. Он начинает возмущаться, что так быть не должно. Но, к сожалению, оно так происходит», — констатирует кандидат юридических наук.

Эксперт рекомендует покупателю заранее позаботиться о том, чтобы к сделке не было вопросов. Лучший способ — задокументировать каждый шаг, который вы совершили со своими деньгами: сняли со счёта или перевели на счёт продавца. Выписки, чеки и справки помогут вам выиграть в случае дела об оспаривании.

Добиваться справедливости Холодников намерен до последнего. Хотя предприниматель понимает, что оказался в очень непростой ситуации. Шансов на победу совсем немного, отмечает он, но никак не может понять, как такое возможно.

«Я же знаю, что я прав. Что наша семья отдала свои кровные деньги. А теперь нам суд говорит, что мы ничего не отдавали и должны недвижимость вернуть. Это просто бред», — говорит Денис.

Почему так «странно» себя ведёт Ливи Данелия, Денис судить не берётся. Но отмечает, что если тот получит проданную им же автомойку назад, отмыть деловую репутацию она не поможет.