Барнаульский застройщик: консервативные технологии всегда менее рискованны
Эксперт строительной индустрии о том, какие проблемы решают застройщики, как формируется цена на квартиры и как выбирать жилье
05 сентября 2017, 07:32, ИА Амител
На программе "Тема дня" радио "Эхо Москвы" в Барнауле" побывал руководитель компании "ПР Холдинг" Евгений Клейнатовский. Эксперт в области стройки и недвижимости рассказал, какие проблемы сегодня решают застройщики, как формируется цена на квартиры и как выбирать жилье.
- Добрый день, Евгений Давыдович! Ваша компания занимается строительством жилья. В каком сегменте рынка вы позиционируете квартиры, построенные вами?
- Наша компания работает в центре города и в некотором удалении от него. Как правило, это дома и объекты, строящиеся на ранее застроенных территориях. Это связано с расселением ветхого, аварийного жилья, демонтажом старых, неиспользуемых промышленных зданий. То есть такие участки мы, как правило, выбираем под застройку.
- Это в итоге элитное жилье или квартиры для широких масс?
- На самом деле сегодня в нашей линейке присутствует и жилье эконом-класса – квартиры стоимостью до 40 тысяч рублей за квадратный метр, и жилье средней ценовой категории – комфорт ближе к центру по цене от 50 тысяч рублей за квадратный метр. В сегменте премиум мы тоже строим. Цена такого жилья – более 55 тысяч рублей за квадратный метр. Как видите, цены не 70-80 тысяч рублей за квадратный метр, а на несколько порядков ниже.
- А почему вы выбрали строительство в центре города, а не на его окраинах, где сейчас ведется активное строительство спальных районов?
- Квартальная застройка требует более серьезных, крупных финансовых инвестиций в объект. Я считаю более правильным, уместным то, что основными застройщиками окраин являются предприятия панельного домостроения. Эти предприятия сами производят и материалы для такого строительства. Работа в центре для нашей компании в данном случае – это минимизация финансовых рисков (мы не кредитуемся и сами выполняем инвестиции в свои дома). А также, как выяснилось, это определенная гарантия от просадки рынка в случае переизбытка предложений, потому что в центре переизбытка предложений особого не было. В центре сложнее оформлять участки, сложнее подводить к ним коммуникации. В центре, даже если строятся какие-то дома, образуя мини-кварталы, они строятся по одному-два. Нет массовой застройки.
- В последнее время в СМИ появляется информация, что сегодня растет спрос на жилье. Как вы такое утверждение прокомментируете? Это сезонные изменения, или есть какие-то другие причины у этой тенденции?
- Один из основных факторов – это сезонное оживление рынка, ближе к осени количество сделок с недвижимостью растет. Причем неважно, кризисный это год или нет, во втором полугодии спрос на жилье всегда растет. Второй момент – для покупателя создали сейчас достаточно комфортные условия жилья, присутствует хороший выбор финансовых инструментов. Ставки по ипотеке снижаются, обозначаются ставки 7-8%. В среднем банки спокойно дают 9% годовых. Все это стимулирует количество сделок. Один из факторов – в течение кризисных или посткризисных явлений цена на некоторые объекты жилья снижалась и в какой-то момент стала интересной. Вот тут люди и начали покупать жилье.
- В чем основная проблема рынка недвижимости сегодня? Нередко застройщики жалуются, что жилье плохо продается, рынок недвижимости стагнирует. На самом деле есть такие проблемы, или вы бы выделили другие?
- Я бы, прежде всего, обратил внимание на цикличность. Мы на рынке недвижимости пережили два подъема и, соответственно, два спада. Впереди, я думаю, будет третий подъем. Так вот, цикличность – это когда идут сначала три года роста, затем два года спада, потом снова рост, и в данном случае этот момент несколько неуправляемый. Причем он присутствует на рынках и других стран. То есть это проблема не российского рынка и не барнаульского. Цикличность связана, наверное, с общими экономическими моделями, в рамках которых мы все взаимодействуем.
Иными словами, цикличность – это повторяемость. Когда на рынке не хватает предложений по недвижимости, соответственно, на нее возрастает цена. А возрастает цена – этот рынок становится интересен инвесторам. Они, в свою очередь, вкладывают деньги, увеличивается количество предложений. До какого-то момента инвесторы получают какие-то доходы, потом количество предложений становится избыточным. Цены падают. Поэтому можно говорить, что падение, которое наш рынок пережил в 2015-16 годах, это, скорее всего, связано не с проблемами санкций, например. Это просто уравновешивание спроса и предложения. Это законы рынка.
Например, когда активно застраивались в рамках квартальной застройки новые кварталы, допустим, в треугольнике между улицами Попова, Власихинская и Павловским трактом, в какой-то момент здесь сформировалось 70% всех предложений на рынке недвижимости. Конечно, в этот момент эти все застройщики, кто там работал, превратились в жесточайших конкурентов. Там произошло самое большое снижение стоимости продаваемого квадратного метра. Но это связано как раз с избытком предложений в определенный момент времени в определенном месте. А в каких-то районах города такого количества предложений не было, и цена там не падала.
- А из чего складывается цена на квартиру?
- Безусловно, есть непосредственно себестоимость – необходимые затраты для того, чтобы построить объект недвижимости. Они начинаются, конечно же, с затрат на покупку участка земли под застройку. Плюс это инженерные коммуникации и, собственно, строительство. Эти затраты формируются строительными компаниями в течение нескольких лет, потому что от момента покупки земли до начала строительства, бывает, проходит не один год. Конечно же, к этой себестоимости любой застройщик плюсует добавочную стоимость. И с этой ценой выходит на рынок.
Опять же все зависит от того, какой спрос. Если спрос на этот объект достаточно низкий, то цена за счет уменьшения прибыли застройщика будет ниже. Если же спрос достаточно активный, то застройщик, по рекомендациям риелторов, пробует немного поднять стоимость. Таким образом, происходит регулировка цены. В целом, себестоимость строительства домов, по большому счету, одинакова. Есть отличия между монолитным домостроением, кирпичным и панельным. Они конструктивные. Поэтому традиционно панельные дома несколько дешевле, а монолитные и кирпичные дороже. Таким образом, вид используемых материалов также влияет на конечную цену.
- А вид самого дома влияет на цену? Например, стандартная коробка стоит дешевле, чем дом оригинального проекта с архитектурными особенностями?
- Это скорее влияет на спрос. Если красивый дом расположен в красивом и удобном месте, конечно, эти все нюансы будут влиять на цену. Но если этот красивый дом расположен вдалеке от транспортных развязок, социальной инфраструктуры… Мы можем построить дом в классическом стиле, похожем на Эрмитаж, но спрос на него из-за неудачного расположения не поднимется. Потому что люди на рынке недвижимости сначала выбирают место, где хотят жить. Затем в этом месте человек подбирает удобную для него планировку. Ну а третьим фактором уже будет внешний вид. Стиль дома будет моментом привлекательным, но не первым условием для выбора.
- На что еще обращать внимание при выборе дома и квартиры в нем?
- Если мы говорим о любом построенном доме, то важно обратить внимание, несмотря на то, что недвижимость долго служит, на дату постройки дома. Не секрет, что когда дом построен, например, по панельным технологиям, срок службы продлевается специальными решениями. В Москве, например, сейчас такие дома сносят. Надо обращать внимание на состояние дома.
Надо понимать, что покупка квартиры – это инвестиции. Дом, конечно, не должен существовать три или пять лет, но, повторюсь, надо обращать внимание на состояние фасадов, подъездов, дворовых территорий. Также имеет значение, проводился ли в этом доме капитальный ремонт, необходимо проверить состояние кровли. Эту информацию надо придирчиво выяснять, чтобы не попасть в ситуацию с неправильными вложениями.
- А если это совершенно новый дом?
- Не хотел бы продвигать какой-то отдельный вид или тип строительства, но есть простые и общеизвестные вещи, они подтверждены рынком. Мы живем в Сибири. Мы знаем, что в кирпичном доме теплее. Это и стереотип, и реалия, подтвержденная опытом и временем. Поэтому, выбирая квартиры в новых домах, надо понимать, из какого материала они построены. Если в доме применено большое количество современных материалов, вентилируемых фасадов и тому подобное, надо понимать, что какая-то степень риска есть, что где-то кто-то что-то не доделал, и в процессе эксплуатации эти нюансы вылезут наружу. Они, конечно, ремонтопригодны, но это может быть какой-то неприятностью.
Человеческий фактор: кто-то провел не так тщательно какие-то работы, ненадежно утеплитель, например, закрепили, есть вероятность, что будут теплопотери. Поэтому я убежден, что более консервативные методы и технологии строительства наиболее проверены и менее рискованны, потому что все современные технологии, дающие облегчение веса стен, уменьшение их толщины, все это попытка облегчить фундамент, в итоге сократить издержки при строительстве, не снижая при этом цены. То есть застройщик в таких случаях хочет с помощью современных материалов сэкономить на затратах и увеличить свой маржинальный доход. Более честным все-таки, мне кажется, является строительство объектов, на которых в основном применяются более традиционные технологии. К слову, старые советские панельные серии и кирпичные, они нормально освоены. Это классические проверенные технологии.
- Если говорить об инвестициях в строительство, сейчас что популярно: долевое строительство, собственные инвестиции?
- Сегодня мы работаем в рамках 214 закона (Федеральный закон о долевом строительстве – прим. ред.). В его последних редакциях он максимально защищает интересы граждан. Во-первых, это государственная регистрация и отсутствие двойных продаж как явления. Это государственный контроль за расходованием средств дольщиков, поступивших на счет компании именно на строительство этого объекта. Это строгая отчетность, которая ежемесячно предоставляется соответствующим госструктурам. Это страхование рисков.
Если говорить языком автомобилистов, то на каждую квартиру выписывается полис КАСКО, то есть приобретена квартира за полтора миллиона, застройщик за свой счет приобретает страховку на нее. Это определенные издержки, но это избавляет нас от необходимости что-то доказывать. У людей меньше вопросов, больше уверенности. Кто-то еще работает по строительным кооперативам, но там участники кооператива отвечают только имуществом кооператива сами перед собой. Вопрос контроля и защиты в этой форме намного меньше.
- А как же "Демидов парк", где дольщики до сих пор не получили свои квартиры, а средства закончились? Закон не сработал?
- Наоборот, закон продолжает работать. Если вспомнить, с чего начинался рынок долевого участия, с "Барнаулстроя", по-моему, там на одну квартиру претендовали 3-4 собственника. В случае с "Демидов-парком" таких историй нет. Второй момент, насколько я понимаю, администрация края нашла выход из ситуации, и вопрос находится под ее контролем. Думаю, до наступления страхового случая в этой ситуации не дойдет. Там ситуация связана с другим. Очень крупный объект. И когда происходят какие-то кризисные явления, как правило, периферия страдает больше. А это Новоалтайск.
Соответственно, в какой-то момент квартиры в "Демидов-парке" перестали покупаться в полном объеме, а других источников финансирования у застройщиков в тот момент не было. Это и обусловило задержку в даче объекта. Но, повторю, скорее всего, там все будет хорошо: государство закупит в этом доме квартиры для каких-то социальных категорий, а на эти средства дом достроят.
- Говоря о процессе реализации квартир, хочу спросить, как у вас складывается взаимодействие с риелторскими компаниями?
- У нас, как и у большинства других строительных компаний, есть и собственный отдел продаж, есть и большое количество агентских договоров с большим пулом агентств недвижимости. В данном случае любое агентство недвижимости, где есть информация о том продукте, который ты строишь и продвигаешь, это фактически мини-филиал твоего агентства продаж. Мы не ограничиваем число таких агентов. Есть у нас удачное, я считаю, ассоциативное объединение таких агентств недвижимости – это Единый Центр продаж недвижимости, который информационно объединяет многих застройщиков, основные агентства и потоки. И вот это ассоциативное соглашение, как мне кажется, интересное явление на рынке Барнаула, и оно успешно себя показывает.
- Специалисты отмечают активизацию вторичного рынка жилья. В чем причина этого явления, на ваш взгляд?
- Это вполне естественно. Сейчас в рамках строительного процесса начинается строительство новых домов. В период с 2015 по 2017 год достраивается тот задел, который был еще до кризиса. В каких-то районах города излишек предложений с рынка уходит. А человек, допустим, хочет пробрести квартиру в этом районе, но по какой-то причине нет нового дома. Он идет на вторичный рынок. Такая ситуация оздоровит и вторичный рынок, который длительное время стоял. И что произойдет: спрос на вторичном рынке жилья приведет к поднятию цен в этом сегменте. Возникнет спрос, и первичный рынок снова станет интересен инвесторам. Это процесс оздоровления рынка.
Беседовала Оксана Бассауэр
0
0
0
0
0
0
Комментарии 0