На одного покупателя в Барнауле приходится более 20 квартир, - пишет "Вечерний Барнаул". Цены на жилье падают и будут падать, по мнению ряда экспертов, всю первую половину 2009 года., - прогнозирует журналист Алиса Тростникова.

В результате финансового кризиса у банков не стало денег кредитовать строительный рынок и выдавать ипотеку, строителям не на что стало возводить жилье, а обычным гражданам - не на что покупать. Рынок недвижимости встал, и стоимость жилья резко начала падать вниз.

- Кто хочет продать, тот снижает цену. А кому не горит, продолжают ее удерживать. На мой взгляд, это нецелесообразно, потому что все идет параллельно. Цены падают как на однокомнатные, так и на двух- и трехкомнатные квартиры. Для сравнения: лично я год назад продала свою двухкомнатную квартиру-хрущевку в центре за 2 300 000 рублей, сейчас такую квартиру в лучшем случае можно продать только за полтора, - поясняет эксперт агентства недвижимости "Бакон" Наталья Ревакшина.

Предложение сильно превышает спрос – у него есть выбор и возможность торга, но мало у кого есть средства на покупку недвижимости. По словам управляющего группой компаний "Центр ЮСБ-Алтай" Романа Майзенгера, наибольшее снижение выдаваемых ипотечных кредитов действительно наблюдается Алтайском крае – 49 процентов. Далее идут Липецкая область (25 процентов), Астраханская область (21 процент), Мордовия (12 процентов) и менее 10 процентов в Костромской, Омской, Тверской областях, в Удмуртии, Якутии.

- Люди не имеют реального представления о своих возможностях, потенциале потребителя и стоимости объектов, - продолжает Наталья Ревакшина. - Хрущевка не может стоить два миллиона, она от этого моложе не становится. Вот за 750 тысяч рублей она бы покупалась хорошо. Не выдавалось бы такое огромное количество кредитов. Посмотрите, у нас каждый второй не погашает ипотечные кредиты.

По мнению Натальи, нереальное завышение цен на недвижимость началось в 2006 году, когда делали накрутку специально, чтоб на машину хватило, на оплату риелтора, на проценты банку, на ремонт, – квартиры подорожали на 30-40 процентов. Человеку приходится брать кредит на два миллиона рублей, когда реальная рыночная стоимость жилья, скажем, полтора. Поэтому и банки ужесточают требования. Кризис, безусловно, есть, продажи упали, застройщикам пришлось сильно уступить в стоимости квадратного метра - с 54 тысяч рублей до 35.

По словам опрошенных риелторов, рынок недвижимости стоит еще с 2007 года, рано или поздно должно было случиться то, что произошло. "Еще до разговоров о финансовом кризисе продажи на рынке недвижимости не были слишком высокими, куда им еще падать", - считает руководитель компании "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов.

Вариантов развития событий множество. Но уже сейчас, по данным АЖИК, анализ цен показывает, что в сентябре темпы падения цен на жилье сократились. Наибольшее снижение произошло в поселке Южном, в Нагорной части города, Ближнихи Дальних Черёмушках. Эксперты агентства отмечают, что цены на элитное жилье, а также на Восточном и в Новоалтайске практически остались без изменения. Слабо ощутимое изменение цен произошло на ВРЗ и в районе новостроек (улицы Лазурная, Балтийская, Северо-Власихинская, Шумакова и др.). В связи с сохраняющимся превышением предложения над спросом на рынке жилья рост цен на квартиры до конца года маловероятен, считают в АЖИК.

- На сегодняшний день резкое падение цен на жилую недвижимость приостановилось и достигло своего реального уровня, - уверена ведущий эксперт АН "МИЭЛЬ-недвижимость" Елена Завадская. - Объекты недвижимости, выставленные по разумным ценам, а не по стоимости пика роста – начала 2007 года - продаются активно, люди реально решают свои жилищные вопросы. Усредненная цена квадратного метра на вторичном рынке достигла своего здорового предела и составляет на сегодняшний день порядка 37-38 тысяч рублей. Падению цены будет препятствовать определенное финансовое вливание на рынок в виде жилищных сертификатов. Радует и тот фактор, что суммы по федеральным программам достаточно серьезные. Программа "Молодая семья" увеличила объемы, по сравнению с прошлым годом в два раза. Плюс военные сертификаты, которые мы ожидаем во второй половине года. В связи с мировым "финансовым штормом" количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось, но на рынке появились покупатели с так называемыми чистыми деньгами. Люди пытаются сохранить свои сбережения путем вложения в недвижимость. Все вышеперечисленные факторы не дают аналитических предпосылок для дальнейшего падения цен на вторичном рынке. В свою очередь вторичный рынок является основным индикатором первичного, таким образом, когда цены на "первичке" достигнут своего реального предела, завидное оживление наступит и там.

Развитие событий

Правительство тем временем предлагает различные способы решения проблем застройщиков. На недавнем совещании в Кремле члены правительства пришли к выводу о необходимости софинансирования строительства незавершенных объектов, прежде всего жилых домов. Одним из решений предложено выдать на эти цели банковские кредиты крупным строительным компаниям, а спрос на готовое жилье экономкласса поддерживать непосредственно за счет госсредств. Пока все эти предложения носят рекомендательный характер. По оценкам отдельных экспертов, реализовать некоторые из них в условиях финансового кризиса будет затруднительно.

- Ситуация на строительном рынке на самом деле сложная, - уверен исполнительный директор Союза строителей Алтайского края Сергей Санников. - Во-первых, строителям перестали выдавать кредиты, а они жили за счет того, что брали деньги в банках, строили, продавали построенное и кредитные средства возвращали. Теперь у строителей практически не стало оборотных средств – это я и называю кризисом: когда надо строить, а строить не за что. Какой выход? У каждой фирмы свои возможности. Одни находят способы брать кредиты в других местах, другие продают свою собственность на балансе, третьи снижают цены на уже построенное жилье. Идеальным решением в условиях кризиса стало бы вмешательство правительства, а именно: выделение госсредств для поддержки банков. Должна быть поддержка государства. Наше правительство приняло такое замечательное решение, и мы ждем его претворения в жизнь.

Что касается дальнейших вариантов развития событий, то, по словам Романа Майзенгера, рынок начнет немного активизироваться в феврале-марте: пройдет первый шок от резко возросших ставок и люди будут более готовы оформлять кредиты на таких условиях; возможно, банки станут менее требовательными. Ввиду того что кредиты стали менее доступными, будет расти стоимость аренды, и не исключено, что к означенному сроку она будет даже менее выгодна, чем оформление ипотечного кредита. Некоторые подвижки будут в декабре (люди предпочитают вступать в новый год с крупными покупками; декабрь – месяц традиционного повышения покупательской способности; в конце года люди часто получают крупные премии и так далее), но они будут носить характер "точечных выстрелов". На мой взгляд, в течение первого полугодия 2009 года цены на недвижимость будут снижаться до тех пор, пока не появится реальная доступность кредитных ресурсов для населения. Доходы у населения так быстро не увеличиваются, а процентная ставка по кредитам растет мгновенно.