Жителей Алтайского края предупреждают о «серых схемах» привлечения денег граждан при долевом строительстве

Тема обманутых дольщиков – одна из актуальных и до сих пор наиболее упоминаемых в средствах массовой информации. Достаточно вспомнить о митинге дольщиков у КРК "Мир", состоявшемся в начале июня этого года. Их денежные средства были привлечены в нарушение Закона "О долевом строительстве" на строительство многоквартирных домов в Барнауле по адресам: ул. Малахова, 148, Взлетная, 9, пр. Социалистический, 52, участок в границах улиц Энтузиастов, Геодезическая, Антона Петрова, Солнечная Поляна без регистрации в регистрационном центре. В последствии и до настоящего времени указанные объекты достроены не были, денежные средства дольщикам не возвращены. Пострадало несколько сотен человек.

И это, к сожалению, не единичный пример.

Инспекция государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства Алтайского края (Алтайгосстройнадзор) подчеркивает, что "серые схемы" в долевом строительстве - вне закона, однако застройщики продолжают их использовать при привлечении денежных средств граждан для строительства жилья, а граждане, в свою очередь, с законом не знакомы. Таким образом, и появляются "обманутые дольщики".

В связи с этим Алтайгосстройнадзор начинает "Правовой ликбез" для граждан, который в доступной форме разъяснит желающим приобрести жилье законодательные нормы и "подводные камни" долевого строительства.

Так, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья:  на основании договора участия в долевом строительстве;  путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;  жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлекать денежные средства иными способами запрещено. Однако, как показывает практика, не все застройщики стремятся следовать строгим предписаниям Федерального закона №214-ФЗ, незаконно используя "альтернативные" или так называемые "серые" схемы.

"Серый" вексель

Одной из таких "серых" схем является привлечение денежных средств с использованием векселей. Суть ее в следующем: гражданину, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, предлагается приобрести ценную бумагу – вексель, который ничего общего  не имеет с жилищным сертификатом, так же являющимся ценной бумагой.

Алтайгосстройнадзор уточняет, что в российском законодательстве под векселем понимается ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлению предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы.

Если формально подойти к отношениям между застройщиком и покупателем, то их можно квалифицировать как отношения займа, где заемщиком выступает застройщик, а заимодавцем  - покупатель.

В этой схеме, застройщик (векселедатель) обязуется выплатить сумму, указанную в векселе, как правило, к предполагаемому сроку окончания строительства жилого многоквартирного дома. При этом право собственности на квартиру после окончания строительства возникает у застройщика.  "Дольщики"  (векселедержатели) по векселю сразу требовать квартиру не могут, у них возникает лишь право требовать от застройщика возврата денежных средств. Таким образом, нет никаких "дольщиков", так как формально застройщик строит квартиру для себя, а вексель всего лишь подтверждает, что гражданин дал на какой-то срок застройщику деньги в долг.

На практике очень часто "вексельная схема" используется в комбинации с предварительным договором купли-продажи, договором займа и т.д.  В таких договорах обычно указывается, что оплата сделки по приобретению квартиры возможна путем погашения векселя.

В качестве наглядного примера последствий применения описанной схемы на территории г. Барнаула является деятельность ООО "ЖСК – 173 "Ключ", которое осуществляло строительство многоквартирных домов в г. Барнауле, в частности, дома № 148 по  ул. Малахова. С гражданами, желающими принять участие в строительстве, заключались предварительные договоры, привлечение денежных средств  осуществлялось на основании договоров займа с выдачей векселей. С началом экономического кризиса денежные средства у Общества закончились, строительство приостановилось, задолженность перед гражданами, подрядчиками, налоговыми органами и работниками Общества росла как "снежный ком". В настоящее время Общество объявлено банкротом, денежные средства гражданам не возвращены, они оказались втянутыми в судебные тяжбы.

"Риск - благородное дело?"

Описанная модель отношений между застройщиком и покупателем сопряжена с серьезными рисками.

В первую очередь это связано с тем, что граждане, приобретающие векселя не знакомы со специальными процедурами, регулируемыми нормами вексельного законодательства, чем в свою очередь пользуются недобросовестные застройщики.

Например, в соответствии с Положением о переводном и простом векселе, введенным в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341, если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней.  

Или застройщики, как правило, выдают векселя, которые подлежат оплате без указания процентной оговорки. Следовательно, у недобросовестного застройщика есть возможность, не привлекая кредитных средств, пользоваться средствами покупателя бесплатно.

Дольщикам необходимо помнить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. Из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости (квартиры), а возникает только обязанность уплатить денежную сумму. Отсюда следует, что у покупателя отсутствует право требования передачи в собственность квартиры. Согласно ст. 309 ГК РФ застройщик, уплатив покупателю денежную сумму, указанную в векселе, будет считаться лицом, надлежащим образом исполнившим обязательство. Основания для предъявления к такому застройщику иска о принуждении к исполнению обязанности по передаче (продаже) квартиры полностью отсутствуют.

Из всего вышеизложенного следует, что "вексельная" схема привлечения денежных средств граждан для строительства жилья противоречит п. 2 ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ, а значит и не дает никаких гарантий этого ФЗ.

Данный способ привлечения денежных средств выгоден для застройщиков. Граждане же рискуют не только не получить квартиру, но и лишится своих денежных средств.