Пузырь надуется и лопнет. Что будет с рынком жилья Барнаула, если льготную ипотеку продлят

Льготная ипотека под 6% способна сначала раскачать, а затем обвалить рынок строящегося жилья Барнаула, предполагают эксперты. По их мнению, программа в пандемию помогла застройщикам выжить, сохранить рабочие места, завершить старые проекты и начать новые. Однако теперь девелоперы перестали стесняться, вошли во вкус и "задрали" цены на жилье. В результате вся выгода от льготной ипотеки была потеряна. Amic.ru поговорил с риелторами и застройщиками и узнал, почему на рынке может возникнуть "пузырь", когда начнется спад продаж и чего ждать от цен.

Программа № 2

22 сентября глава Сбербанка Герман Греф в интервью телеканалу "Россия 24" заявил, что программа льготной ипотеки долго работать не может и, вероятнее всего, скоро закончится. Однако уже через два дня стало известно, что правительство России думает иначе. Вице-премьер страны Марат Хуснуллин на конференции РБК сообщил, что госпрограмму продлят, и уже в ближайшие месяцы руководство страны обсудит условия ее работы.

Алтайские застройщики считают, что пока председатель правительства Михаил Мишустин не утвердил новую программу, вероятность отмены льготной ипотеки 1 ноября 2020 года все-таки остается.

"Я склоняюсь, что программу продлят. Но для бюджета страны это большая нагрузка. Банк выдает кредит под 6-6,5%, а правительство компенсирует ему недополученную прибыль. При этом ставка действует на весь срок кредитования. Вот взял человек ипотеку на 25 лет, и все это время правительство будет выплачивать разницу банкам. Это нужно закладывать в бюджет. Думаю, у Минфина будут возражения по поводу продления программы", – считает заместитель гендиректора ИСК "Союз" Александр Мишустин.

НОВОСТИЭкономика

Раскупили все. Барнаульцы "встали в очередь" на новые кварталы от застройщиков

По его мнению, программа, запущенная в апреле 2020 года, решила разом две проблемы: она спасла девелоперов от последствий экономического кризиса и пандемии и помогла решить жилищный вопрос сотням тысяч россиян. Правда, возникли и "побочные эффекты". Один из них – резкий рост цен на квадратные метры.

"Еще весной, когда начали вводить ограничения, все ожидали, что квартиры просядут в цене. Однако ипотека спровоцировала небывалый спрос на жилье. Он был связан отчасти и с падением рубля: жители страны не знали, что делать со сбережениями, и пошли покупать недвижимость. На этом фоне застройщики перестали стесняться и начали повышать цены на жилье. По стране квартиры в среднем выросли на 8-12%", – считает Мишустин.

К "сенокосу" не готовы

В Барнауле рост цен на квартиры произошел не только из-за раскрепощенности застройщиков, но и дефицита предложений. Риелторы отмечают, что самые ходовые квартиры были раскуплены еще летом, и сейчас в строящихся проектах почти не найти свободных однокомнатных и двухкомнатных квартир.

"Наши застройщики подошли не совсем подготовленными к такому "сенокосу". Много новых проектов еще находится на стадии согласования и получения разрешений на строительство. А сейчас фактически продавать нечего, у топовых компаний все распродано, а новые проекты появятся к концу года, даже к следующей весне", – объясняет руководитель агентства недвижимости "Перспектива24" Дмитрий Дворядкин.

НОВОСТИОбщество

Всем не хватит. Застройщики Барнаула опасаются досрочного завершения льготной ипотеки

Он уверен, что если льготную ипотеку продлят еще на год (пока в правительстве не указывают новые сроки программы), то компании поспешат вывести на рынок как можно больше проектов.

Застройщики соглашаются: спроса, который вызвала льготная ипотека, они не видели давно. Но для массового "выброса" новых проектов одного ажиотажа недостаточно.

"Компании должны оформить и подготовить землю, сделать проект, провести испытания, получить разрешение. Это большой объем, в среднем на запуск нового проекта нужно около полутора лет. Но если ускорить эти работы, я думаю, компании постараются вывести максимальное количество объектов на рынок", – считает руководитель отдела продаж компании "Строительный камень" Надежда Михнюк.

Одну из решающих ролей в судьбе новых ЖК сейчас играют банки. К ним компании обращаются за получением проектного финансирования. По словам застройщиков, нередко организации просто отказывают девелоперам в выдаче кредита, и это тормозит реализацию проекта.

"Банк смотрит на маржинальность, то есть финансовую выгоду проекта. Если она высокая, то компания получает кредит. Мы уже говорили в начале года о том, что банки часто отказывают. Теперь, с учетом роста спроса и цен, маржинальность выросла. Хотя и затраты тоже выросли – материалы, плата за кредит. Но разница между себестоимостью и ценой продажи все-таки стала больше. Это дает надежду, что большее количество строек смогут получить одобрение банков", – говорит Александр Мишустин.  

Субсидированная игла

Ажиотажный спрос на новостройки в Барнауле сохранится до конца года, уверены эксперты. Это произойдет, даже если правительство нарушит обещание и 1 ноября свернет программу.

"С мая, когда банки начали принимать заявки по программе, пошел рост спроса. Он нарастал вплоть до сентября и, скорее всего, сохранится до конца декабря, вне зависимости от того, продлят ипотеку или нет", – говорит Надежда Михнюк.

При этом эксперты предполагают, что в 2021 году на рынке все-таки возможен спад. Это вполне естественно, считает Дмитрий Дворядкин, и такую динамику рынок уже видел несколько лет назад.

"В 2015 году в России уже работала льготная ипотека. Правда, ставка тогда была 11%. Программу намеревались свернуть 1 февраля 2016 года, но затем продлили до декабря. Мы видели, что после этого решения было некоторое "охлаждение" интереса. Но зато ноябрь-декабрь 2016-го были крайне ажиотажными. Такова психология людей. Нам в Барнауле сейчас не помешало бы такое же "охлаждение", чтобы застройщики успели подготовить продукт. Мы знаем, что, например, в ЖК "Мичурин парк" (проект компании "Адалин-Строй" рядом с ТЦ "Волна" на ул. Власихинской, – прим. ред.) за день было забронировано 600 квартир. Это не совсем нормально", – считает Дмитрий Дворядкин.

В том, что в 2021 году спрос на ипотеку может снизиться, уверены и строители. По мнению Александра Мишустина, уже сейчас рост цен на квартиры "съедает" всю выгоду программы. Если цены на квартиры будут расти и дальше, это может отпугнуть покупателей, и они уйдут на вторичный рынок.

Сейчас в Алтайском крае, по данным Центробанка, средняя ставка на приобретение готовой квартиры составляет рекордно низкие 7,4%.

"Рано или поздно спрос иссякнет, даже при 6%-ной ипотеке. Ажиотаж превратится в ровную линию спроса, а затем, может быть, наступит и спад. Для рынка, конечно, лучше небольшой ежегодный прирост в 1-1,5%, чем такие скачки", – говорит Александр Мишустин.

При этом эксперты не исключают, что в будущем именно из-за льготной ипотеки вообще может наступить кризис. Далеко не все покупатели новостроек брали их для дальнейшего проживания. Кто-то, как уже заметил Мишустин, вкладывал в новостройки, чтобы сохранить сбережения. После сдачи домов эти инвестиционные квартиры "хлынут" на рынок и могут его обрушить, предполагает Дмитрий Дворядкин. И такую "катастрофу" рынок Барнаула уже переживал.

"Есть риски того, что "пузырь" инвестиционных квартир надуется, как это было в 2014 году, а потом лопнет и обвалит рынок, как это было в 2015 году. Непросто будет и застройщикам. Сейчас цены на квартиры необоснованно завышены, и если они будут подниматься дальше, нужно подумать, как потом плавно уходить с этой субсидированной "иглы", – говорит Дмитрий Дворядкин.

Что известно о льготной ипотеке?

Программу предложил президент Владимир Путин. 23 апреля 2020 года правительство России ее утвердило. По условиям программы, ставка составляет 6,5% (но некоторые банки выдавали ипотеку под 6% и даже 5,9%), максимальный размер кредита, который готов выдать банк жителям Алтайского края, – 3 млн рублей. Однако одобряют ипотеку не всем: минимум 15% от стоимости квартиры покупатель должен оплатить сам. Если этих денег у него нет, банк отказывает в займе. 

Пониженная льготная ставка будет действовать весь срок кредита. Однако при отсутствии договоров личного страхования и (или) страхования жилого помещения ставка по кредиту будет увеличена, но не больше чем на 1%. Программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года.