"Это совершенная "дичь". Что тормозит развитие сельской ипотеки в Алтайском крае

Жители Алтайского края хотят получить дешевую сельскую ипотеку, но не могут. За три месяца в кредитные организации региона поступило 1800 заявок, а выдано всего 83 займа. Эксперты утверждают, что сельскую ипотеку тормозят неотлаженный механизм работы банка с этим типом кредита, завышенные требования к покупаемому жилью, а также то, что строительные компании не готовы работать с таким продуктом.

Купить проще, чем построить

Льготная ипотека под 3% (при оформлении страховки на жизнь – 2,7%) – это часть большой государственной кампании по развитию сел. Правительство страны рассчитывает, что программа удержит в деревнях молодежь и привлечет в село городских жителей. В Алтайском крае льготную ипотеку пока выдает только Россельхозбанк. В пресс-службе организации подчеркивают: все 83 кредита выданы на приобретение уже готового жилья, заявок на возведение домов нет. 

НОВОСТИАлтай

Сельская ипотека в Алтайском крае. Как получить и на каких условиях?

Жители края не хотят брать кредит на строительство, потому что ждать жилье придется долго, поясняют эксперты.

Вторая проблема, и более серьезная, заключается в том, что строительные компании края не готовы работать по этой программе. 

"Согласно условиям сельской ипотеки, деньги от банка может получить только застройщик, который соответствует определенным требованиям. Он должен работать на рынке не менее двух лет, иметь соответствующие ОКВЭДы (общероссийский классификатор видов экономической деятельности, – прим. ред.), годовую прибыль не менее 3 млн рублей, определенный объем средств на балансе. В Барнауле и Алтайском крае таких компаний немного", – говорит руководитель ООО "Фирсова Слобода" Михаил Кочетов.

Однако даже подходящие под параметры застройщики не хотят участвовать в программе: их не устраивает схема финансирования. Согласно условиям, компания получает деньги траншами. Первые 20% банк перечисляет после возведения фундамента дома, 30% – после установки стен, перекрытий, кровли, окон, дверей. Оставшиеся 50% от суммы кредита поступают на счет компании после сдачи объекта в эксплуатацию. 

"По сути, получается, что фирма возводит жилье на свои деньги, поэтому для большинства компаний программа невыгодна. Проще будет построить дом и продать его в ипотеку. Более того, работы по строительству осложняются тем, что подрядчик возводит объект на земле, которая ему не принадлежит. Компания несет большие риски. Заемщик может отказаться от дальнейшей работы, и что дальше делать – никто не знает. В этой схеме защищены банк и заемщик, а подрядчик рискует всем", – объясняет Михаил Кочетов.

Он допускает, что его фирма, возможно, когда-то и будет строить дома по запросам заемщиков. Но более перспективным вариантом все же считает возведение и продажу уже готовых домов.

"Мы планируем предлагать людям два варианта типовых домов: под отделку, чтобы жильцы уже самостоятельно делали ремонт, и под ключ – заезжай и живи. Летом мы выставим два готовых дома на продажу, если покупатели найдутся быстро, то будем практиковать такое строительство", – говорит строитель.

"Темные пятна" программы

Возникают у заемщиков трудности и с банками при оформлении сельской ипотеки. По словам руководителя "Фирсовой Слободы", банк требует от заемщика документы на дом, получить которые практически невозможно.

НОВОСТИАлтай

Выяснилось, в каких районах Алтайского края сельская ипотека наиболее популярна

"Для одобрения кредита на покупку дома требуется постановление районной администрации о том, что объект пригоден для проживания и не является ветхим. Но власти района не могут пачками штамповать эти постановления, это непростая работа, должна быть собрана комиссия, проведена оценка. Зачем нужен такой документ, если дом построен в 2018-2019 году?" – спрашивает застройщик.

Для одобрения кредита банку также нужна выписка из домовой книги, которая доказывает, что в жилье никто не прописан. 

"Это вообще совершенная "дичь". Домовые книги отменили несколько лет назад, их заменили справкой о зарегистрированных в доме. Проблема в том, что в некоторых деревнях сельские администрации такой документ не выдают, МФЦ нет, нужно ехать в паспортный стол в райцентре. Кроме того, не все сельские жители готовы перед продажей дома выписаться из него, многие делают это уже после совершения сделки, когда получат деньги от реализации объекта", – отмечает Михаил Кочетов.

Согласен с мнением Кочетова и руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев:

"Пока программа не получила того распространения, которого заслуживает. Все в "ручном" режиме, процедура выдачи не отлажена, есть масса сложностей. Конечно, можно списать на то, что банк работает с ней всего два месяца".

В его агентство поступают обращения по программе, но все же пока инициатива исходит от продавцов: если есть объект, который теоретически подходит под сельскую ипотеку, риелторы ищут покупателей и рассказывают им о таком продукте. "Покупателей, которые бы пришли и сказали: "Мы готовы оформить кредит, подберите нам дом", нет. Возможно, это связано с тем, что продукт мало рекламируют. Если об ипотеке под 6,5% на покупку новостроек знают многие, то о сельской – нет", – говорит Константин Никитеев.

А какие перспективы?

Однако эксперты не исключают, что уже в ближайшее время спрос на жилищный кредит под 3% вырастет. Интерес к программе проявят в первую очередь жители городов. Они будут рассматривать поселки, деревни, села в пригороде.

"Из-за пандемии барнаульцы все активнее стали покупать дома в селах под дачи, загородные дома в коттеджных поселках и ближайших к городам селах. Спрос на загородную недвижимость растет", – отмечает президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Лариса Мельситова.

Горожанам, по словам Константина Никитеева, проще получить кредит под 2,7-3%, чем жителям сел: здесь больше платежеспособного населения с хорошей кредитной историей, чем в деревнях. "В селах и доходы ниже, и истории у многих испорчены, а у других ее вообще нет. Как эти вопросы будут решаться, покажет практика. Но продукт интересный", – отмечает эксперт.

По его мнению, сельская ипотека способна изменить распределение спроса и вызывать рост цен на рынке малоэтажного жилья в пригороде. Однако не все поселки подходят под условия программы: важно, чтобы они не имели статуса городских земель.

"Взять, например, поселок Центральный. Он находится в барнаульском городском округе, поэтому дома в нем нельзя купить под 2,7-3%. То же самое касается поселков Южный, Борзовая Заимка, Лебяжье и многих других. Зато Санниково в Первомайском районе, которое расположено приблизительно на том же расстоянии от города, что и Центральный, попадает под программу. В связи с этим возможно перераспределение спроса на поселки вне города. Цены на дома в них могут вырасти, если продавцы заметят повышенный интерес", – отмечает Константин Никитеев.

Если программу продлят после 2025 года, то в перспективе мы можем увидеть в пригороде Барнаула новые коттеджные поселки, считает Никитеев. Пока застройщики алтайской столицы практически не занимаются типовым строительством в пригороде, потому что все коммуникации, инфраструктуру нужно создавать с нуля, а оценить, оправдаются вложения или нет, будет ли спрос на дома, практически невозможно. Если интерес к сельской ипотеке окажется высоким, некоторые инвесторы займутся строительством рядом с Барнаулом.

"С появлением сельской ипотеки инвесторы уже стали "прощупывать почву". Компании приносят к нам проекты строительства жилья в пригороде. Есть даже идеи по возведению домов до девяти этажей на Правобережном тракте, в Первомайском районе. Квартиры, по условиям программы, тоже можно покупать. Но в селах многоэтажных домов практически нет. Вероятно, в будущем мы увидим в пригороде и новые коттеджные поселки, и новые микрорайоны", – говорит Константин Никитеев.

Эксперты подчеркивают: программа ипотеки под 3% интересна, своевременна и нужна рынку Барнаула, пригорода и селам. Если государство не свернет ее финансирование, откорректирует "сомнительные" условия, защитит строительные компании, программа, как и предполагали ее создатели, способна сформировать повышенный интерес к малоэтажному жилью в сельской местности.

Сельская ипотека под 3%. Условия

По условиям программы первоначальный взнос на покупку и строительство жилья должен быть не менее 10%. Срок на ее погашение стандартный – до 25 лет. Подать заявку на сельскую ипотеку может каждый гражданин России в возрасте от 21 до 75 лет.  Минимальная сумма кредита составляет 100 тысяч рублей. А вот максимальная варьируется в зависимости от региона. Для Алтайского края это 3 млн рублей. 

Первый кредит в регионе под 2,7% в марте 2020 года получил житель  Благовещенского района. Всего же в марте-мае в Алтайском крае и Республике Алтай выдано 83 кредита на сумму 120 млн рублей. Еще 1800 обращений на 3,1 млрд рублей банк сейчас рассматривает, отмечают в пресс-службе. Наибольшее число заявок подано в Мамонтовском, Благовещенском, Павловском и Первомайском районах.