«Встать в колею». Как перевернулся рынок недвижимости Барнаула за последние месяцы и что будет с ценами

Рынок недвижимости Барнаула, который рос последние два года, внезапно замер. Дело в том, что в конце февраля 2022 года в экономике и политике России произошли глобальные перемены, которые отпечатались на всех сферах. Так, ставки по ипотеке взлетели почти в три раза, строительные компании заморозили новые проекты, а продавцы вторичных квартир начали снимать их с продажи. О том, что ждёт рынок жилья Барнаула в ближайшие месяцы, amic.ru рассказала руководитель агентства «Студия Нонны Карповой «Недвижимость и консалтинг» Нонна Карпова.

«Аховые» цены

— В конце февраля 2022 года Центробанк России поднял ключевую ставку до 20%. Это стало шоком для всех россиян и в первую очередь для тех, кто планировал приобрести жильё. Ведь из-за этого решения ЦБ ставки по ипотеке взлетели выше 20%. Что сейчас, спустя более чем месяц, происходит на рынке недвижимости Барнаула?

— На самом деле для тех, кто связан с рынком недвижимости, ситуация была ожидаемой. Если бы не ключевая ставка, то что-то обязательно бы поменялось: рынок был перегрет стремительным подъёмом цен. После изменения ключевой ставки (сейчас она составляет 17%, — прим. ред.), стоимость квартир ожидаемо пойдёт вниз. Рынок однозначно изменится.

Сейчас в продажу начинают выходить квартиры в сданных домах, и таких предложений становится больше. Я думаю, в какой-то момент они окажутся в избытке. Если до марта 2022 года было время продавцов, когда они выставляли нереальные цены на квартиры, то сейчас должно наступить время покупателей — именно они начнут диктовать свои условия.

Но пока не все продавцы и покупатели адаптировались к изменениям на рынке. Сейчас в продаже ещё есть квартиры, которые были выставлены по баснословной стоимости за квадратный метр — 250-350 тыс. рублей. Это нереальная для Барнаула цена, но люди хотят попробовать продать. Какое-то время, думаю, на рынке будет стагнация, но затем наступит определённый провал в покупательском спросе.

Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева

— Есть ли барнаульцы, которые, несмотря на рост ставок, всё-таки обращаются за ипотекой?

— За последние недели, по данным банков, количество заявок резко снизилось. Но они есть. Правда, теперь барнаульцы готовы оформить «микроипотеку»: семьи хотят получить заём не 3 млн, а 500-700 тыс. рублей, максимально — до 1 млн рублей. Эти средства необходимы им для приобретения квартиры чуть большей площади.

То есть несколько лет назад при низкой процентной ставке семьи продавали однокомнатную квартиру, брали ипотеку и переезжали в трёхкомнатную. Или даже оформляли долёвку не продавая свою квартиру. Сейчас такого льготного «коридора» нет. И мы снова возвращаемся к схеме, когда семьи будут продавать жильё и переезжать в квартиры чуть больше: из «однушки» в «двушку», из «двушки» в «трёшку».

Интересно, что некоторые банки в договорах сейчас включают пункт, что при снижении ставки ЦБ будет возможно рефинансирование этого кредита внутри банка.

Старый новый драйвер

— С 1 апреля изменились условия программы «Льготная ипотека»: для Алтайского края и большинства регионов России максимальная сумма кредита выросла с 3 до 6 млн рублей, а ставка составила уже не 5-6%, а 12%. 25 апреля стало известно, что президент Владимир Путин поручил снизить ставку до 9%. Как вы считаете, на таких условиях программа способна поддержать рынок новостроек, как это было в 2020 году, когда её только приняли?

— Ставка действительно изменилась, но кредиты, которые были одобрены до 1 апреля, ещё действовали. Затем банкам дали возможность ещё на неделю продлить старые условия, и до 7 апреля заключались договоры по льготным ставкам. Хотя новые заявки в это время уже практически не принимались.

Сейчас у некоторых банков по льготной программе есть небольшая «вилка»: не 12%, а 11,55%. По ставке 9% организации пока не выдают займы — прошло слишком мало времени с момента заявления президента. Но, конечно, такой бешеной популярностью, как в 2020 и 2021 годах, она пользоваться уже не будет. Размер ежемесячного взноса вырос ровно в два раза (при ставке 6% и 12%, — прим. ред.). Кроме того, раньше первоначальный взнос был 10-15%, а теперь минимум 20%. Из-за этого спрос на программу однозначно будет меньше.

Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева

— Программа льготной ипотеки завершается в июле 2022 года. Как считаете, будет ли правительство её продлевать, как это было в 2020 и 2021 годах?

— Скорее всего, будут. Эту программу вводили сначала на полгода, потом ещё на год. Она нужна для застройщиков, потому что им важна поддержка: у 99% людей нет наличных денег для приобретения новых квартир. Девелоперы сейчас окажутся не в самом завидном положении: им сложно будет «выруливать» из сложившейся ситуации. Сокращаются площадки, падает покупательский спрос, а деньгами они пользуются кредитными, и они тоже дорожают.

— Премьер-министр России Михаил Мишустин, выступая 7 апреля с ежегодным отчётом в правительстве, заявил: если мер поддержки для рынка недвижимости будет недостаточно, то введут льготную программу для вторичного жилья. Нужна ли она?

— Конечно, нужна. В Барнауле много молодых семей, которым не подходят все действующие меры господдержки. Программа льготной ипотеки на «вторичку» должна быть на 8-10% меньше ключевой ставки Центробанка.

Естественно, условия потенциальной программы пока неизвестны, но они обязательно будут, иначе поддержка не имеет смысла. Скорее всего, это будет помощь молодым, связанная с развитием и ростом семьи.

Желаемое и действительное

— По данным «Авито», Барнаул стал одним из рекордсменов России по темпам роста цен на вторичное жильё. Так, в первом квартале 2022 года средняя стоимость квартир достигла 79,1 тыс. рублей. Это на 17% больше, чем в четвёртом квартале 2021 года. Чем объясняется такой скачок?

— Средняя цена в Барнауле уже не 80 тыс. рублей, а ближе к 100 тыс. рублей. На первичном рынке средняя стоимость — 90-100 тыс. рублей за квадратный метр. Почти за 25 лет, что я работаю в сфере недвижимости, мы всё время проводили аналитику по рынку, сравнивали Барнаул с другими городами и регионами России. И в алтайской столице всегда была большая стоимость квадратного метра. С чем это связано, я сказать не могу. В некоторых районах цена превышала даже показатели Новосибирска.

В декабре 2021-го и январе-феврале 2022-го действительно произошёл очередной большой скачок цен. Это было золотое время для продавцов, они необоснованно увеличивали стоимость своего жилья. Цены росли скачками, менялись едва ли не каждый день.

Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева

— Что произошло в эти месяцы, из-за чего рынок «лихорадило»?

— Ежегодно в ноябре-декабре люди опасаются каких-то экономических сложностей и ищут варианты, куда вложить деньги. А в прошлом году информация о грядущих проблемах «наваливалась» со всех сторон. Многие барнаульцы почему-то ждали дефолта и начинали вкладывать деньги в жильё. Недвижимость всегда была, есть и будет самым выгодным вложением средств независимо от времени покупки — до кризиса, в кризис или после него. Если недвижимость упала в кризис, то она всё равно поднимется. Деньги не будут потерянными.

— Все, кто в декабре-январе выставил квартиры по сверхцене, смогли их продать?

— Не все. Например, в феврале собственник решил продать квартиру, требующую ремонта, за 5,2 млн рублей. Сказал, что только эту сумму готов получить. Если бы он выставил чуть пораньше, например, в конце января, то, возможно, квартира ушла бы быстро и по желаемой стоимости: недвижимость и район хорошие. Но в итоге собственники взяли задаток на 4,3 млн рублей. То есть почти миллион пришлось уступить. Сейчас идёт небольшое снижение, цены только встают в «колею». Мы ещё долго будем наблюдать разброс стоимости: кому-то нужно действительно продать квартиру, а кто-то решил выставить, вдруг получится продать. Например, в ЖК «Две эпохи» продаётся квартира за 300 тыс. рублей/квадратный метр.

— Чем собственники объясняют такую высокую цену?

— Люди, которые ставят квартиры по баснословным ценам, сами продают недвижимость, без помощи риелтора. Таких сегодня много, и они ставят ценники «от фонаря». Когда есть агент, сопровождающее лицо, продажная цена выравнивается, становится адекватной и близкой к рыночной. Ведь мы анализируем не ту стоимость, которую запрашивают продавцы, а ту, за которую квартира продаётся. Кто-то должен объяснить владельцам, что недвижимость действительно подорожала за последние годы, но сейчас продаётся жильё с адекватной ценой. Можно, конечно, поставить максимальную «вилку» и потом снижать стоимость. Но это не очень хорошо для покупателя. Он начнёт следить за ценой и ждать падения.

Встать на «рельсы»

— Застройщики Барнаула уже заявили, что замораживают некоторые проекты, к которым планировали приступать в 2022 году. Их пугает, во-первых, рост цен; во-вторых, сложности с доставками материалов из-за разорвавшихся логистических цепочек; в-третьих, прекращение поставок импортных товаров; в-четвёртых, рост ставок по проектному финансированию до 15%. Что будет с этим рынком в ближайшие месяцы?

— Этим вопросом задаёмся и мы. Сокращение площадок действительно происходит. В центре застройщики должны были открыть минимум четыре новые площадки, но сегодня, возможно, откроют только одну-две. В отдалённых от центра районах сейчас завершается строительство нескольких ЖК и открываются две новые площадки. Какой будет цена квадратного метра в этих проектах, спрогнозировать сложно.

Из-за роста ключевой ставки ЦБ у застройщиков изменились условия проектного финансирования (по словам представителей компаний, ставки выросли до 30%, — прим. ред.). Компании в феврале-марте ждали от правительства какой-то поддержки. И получили: ставка по проектному финансированию обозначена 15%. Но и это большой процент. Думаю, что правительство будет решать этот вопрос, ведь поддержка застройщику нужна. Компаниям сейчас непросто: и ставка, и дефицит материалов, и снижение спроса покупателей.

Конечно, ключевые застройщики, у которых есть свои запасы, останутся на рынке Барнаула. Несколько месяцев будет определённая пауза, а затем все встанут на «рельсы».

Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева

— Барнаульцы, у которых есть свободные средства, всё чаще приобретают инвестиционную недвижимость в других городах. Об этой тенденции amic.ru ранее сообщили риелторы. Где жители Барнаула чаще всего покупают недвижимость?

— Сейчас термин «инвестирование» не соответствует действительности. Инвестиции — это вложение в недвижимость и получение ощутимой прибыли, примерно от 30%. Сейчас такого нет.

В 2020-2021 годах барнаульцы активно приобретали недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге с целью переезда. А вот инвестиционную недвижимость, которая в дальнейшем могла принести прибыль, приобретали в Краснодаре, Сочи и других городах курортной зоны. Там популярна сдача квартир в аренду. Как дальше будет развиваться направление инвестирования — сказать сложно. Сейчас нет большого спроса на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге, потому что цены очень сильно выросли.

— Из-за того что стоимость квартир в Барнауле выросла, а ипотека стала менее доступной, могут ли барнаульцы, планировавшие расширение, переориентироваться на рынок частного домостроения? Тем более что за последние годы в пригороде Барнаула стало популярно масштабное строительство домов.

— Рынок частного домостроения будет конкурировать с многоэтажным жильём. В Барнауле уже давно наблюдается тенденция, когда горожане хотят переехать на землю, иметь дом выходного дня или проживать на земле круглый год. Знаем, что один из ведущих застройщиков Барнаула планирует строить в пригороде малоэтажные дома. Правда, пока не частные, наподобие блочных домов. Думаю, проект будет пользоваться спросом.

Судя по декабрю-январю, очень много было продано земельных участков в Первомайском районе, сёлах Санниково, Бобровка. Люди хотят строиться. Но будут ли — пока неизвестно, учитывая рост цен на материалы.

Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева

— Что вы посоветуете барнаульцам, которые планировали в 2022 году решать жилищный вопрос? Стоит ли подождать какой-то стабилизации или приобретать/продавать жильё вне зависимости от ситуации на рынке?

— До конца года рынок недвижимости останется в тех рамках, в которых находится сейчас. Возможно, будут какие-то движения вверх-вниз, но несущественные. Думаю, что государственные программы по «Льготной», «Сельской» и «Семейной» ипотеке останутся, а вот дальнейшее повышение ключевой ставки не ожидается. В июне-июле государство будет искать более интересные условия и для застройщиков, и для покупателей.

Если человеку нужно продать недвижимость и купить другое жильё, нужно рассматривать размер доплаты и возможные суммы кредитов. «Скакать» из однокомнатной квартиры в трёхкомнатную не получится. А вот людям, которые планировали продать недвижимость и направить деньги, например, в бизнес, лучше подождать. Так надёжнее.