На грани срыва. Алтайские застройщики пугают ростом цен и заморозкой новых проектов

Строительство новых многоквартирных домов в Алтайском крае и Барнауле могут поставить на паузу. Девелоперы опасаются: стремительно дорожающие квартиры в ипотеку под 25-30% покупать никто не будет. А потому региональные строители нуждаются в государственной и региональной помощи, например, налоговых каникулах и новых льготных программах. Об этом говорили на внеплановом собрании Союза строителей 9 марта, посвящённом проблемам и перспективам отрасли. О том, какая ещё поддержка необходима стройкомплексу, — в материале amic.ru.

«Надо бороться»

Строительные компании Алтайского края (да и всей России) напрямую не попали под санкции западных стран в связи со спецоперацией на Украине. Однако девелоперы уже почувствовали последствия экономической нестабильности: стоимость импортных стройматериалов, зависимых от курса доллара, резко пошла вверх, а некоторые зарубежные компании вовсе отказались поставлять российским фирмам свою продукцию.

Ударила по индустрии и взлетевшая ключевая ставка Центробанка до 20%. Она привела не только к удорожанию ипотеки, но и к росту процентов по проектному финансированию (то есть кредитам, которые банк предоставляет компании на строительство).

«Главная суть, которую мы все должны понимать, — 20% это не просто запредельная ставка, её фактически не существует. Банки говорят, что при такой ставке не могут построить объект (финансировать строительство объекта, — прим. ред.), в противном случае им нужны такие гарантии, которые застройщики не могут дать. На таких условиях проектного финансирования нет и быть не может», — отметил замдиректора по маркетингу компании «Жилищная инициатива» Роман Клевакин.

НОВОСТИНедвижимость

Другая реальность. Как изменится рынок недвижимости Барнаула при ипотеке в 20%

Сейчас строительные компании, которым уже одобрен кредит, получают деньги траншами. По суммам, которые банки уже перевели застройщикам, ставка останется прежней. А на новые переводы она может вырасти на 2-3%, говорит Роман Клевакин.

«В договоре (между застройщиком и банком, — прим. ред.) есть пункт, по которому банки могут повышать ставку в одностороннем порядке. Надо с этим как-то бороться», — отметил строитель.

Ещё больше застройщики шокированы процентами по кредитам, которые банки готовы выдать сейчас, то есть уже после повышения ключевой ставки. По словам руководителя компании «Алгоритм» Ксении Белоусовой, речь идёт о займах под 30%. Для сравнения: в третьем квартале 2021 года, по данным Банка России, процент по кредиту для застройщиков составлял в среднем 2,9-3,3%. Из-за удорожания кредитов стоимость квартир в Барнауле может значительно вырасти, отмечает Ксения Белоусова.

«Рентабельность проектов уже резко снизилась. Все понимают, что без господдержки никто в очередь за квартирами не встанет, поэтому банки все риски должны „вшить“ в финансовую модель. При сегодняшней ставке средняя расчётная цена квадратного метра в Барнауле составит 110 тысяч рублей», — говорит эксперт.

ЖК «на паузе»

Сейчас региональные компании уверены: они смогут завершить уже строящиеся многоквартирные дома. Многие из них начаты в 2020-2021 годах, а потому находятся на высоком этапе готовности.

НОВОСТИНедвижимость

Барнаульский девелопер заморозил планы по застройке квартала напротив ТРЦ Galaxy

Но если экономическая ситуация в стране лучше не станет, то планируемые проекты девелоперы начнут замораживать.

«Объекты, которые мы строим, находятся либо в высокой, либо в средней степени готовности. Мы там особых проблем не видим. А вот в квартал 2035, который планируем к реализации, мы не зайдём, если не будет решен вопрос по снижению ставок по ипотеке и проектному финансированию», — отметил Роман Клевакин.

— То есть кое-какие проекты будут заморожены? — уточнил председатель правления Союза строителей Александр Мишустин.

— Условно говоря, да, — подтвердил представитель «Жилищной инициативы».

Даёшь дешёвую ипотеку

Несмотря на проблемы проектного финансирования, компании уверены: отказываться от него нельзя. Во-первых, у большинства девелоперов нет собственных оборотных средств, чтобы построить многоквартирный дом. Во-вторых, если вновь перейти на долевое строительство (когда объекты строили только на средства покупателей), это может быть чревато большим количеством обманутых дольщиков. Поэтому застройщики предлагают выйти на региональные и федеральные ведомства с предложением о снижении процентов по займам.

«Мы должны настаивать на том, чтобы ставка по проектному финансированию была не более 6%. Если она будет больше, то закрываем на клюшку и расходимся», — отметил Роман Клевакин.

НОВОСТИНедвижимость

Сбербанк повысил ставки по ипотеке до 18,6%

Также застройщики настаивают: необходимо через госрегулирование снижать ставки и по ипотеке. Причём не только на приобретение новостройки, но и на покупку вторичного жилья.

«Если ипотека на „первичку“ будет на уровне 10-11%, а на „вторичку“ — 15-16%, те объёмы (которые компании возводили в 2018-2021 годах, — прим. ред.) уже строить не будем, но работа не остановится. Если же „вторичка“, как сегодня говорят, будет 28%, никто не будет покупать „первичку“ за 12%. Не будет движения и хода [на рынке]. Мы понимаем, что 100% объёмы строительства сократятся. В целом нужна очень плотная работа с банками и Минстроем», — резюмировала Ксения Белоусова.

Что ещё предлагают строители?

Снижение ставок по ипотеке и проектному финансированию — лишь малая часть того, что необходимо сделать для поддержания строительного комплекса, отметили эксперты. Поэтому Союз строителей предложил участникам заседания составить список наиболее важных мер, в которых нуждается отрасль. На основе идей будет подготовлен документ, который затем направят в правительство края и федеральные ведомства. Наибольшее количество предложений поступило от «Алгоритма»:

• — Введение временного моратория на наложение штрафов в рамках осуществления строительного надзора.

• — Рассмотрение возможности отсрочки внесения арендной платы за земельные участки до конца 2022 года.

• — Введение моратория на начисление пеней за нарушение сроков внесения арендной платы до конца 2022 года.

• — Формирование единой градостроительной политики; пересмотр нормативов градостроительного проектирования в части коэффициентов, в том числе — в части распределения парковочных мест.

• — Усиление нормативной работы и работы в сфере выдачи сертификатов на приобретение жилья по программам «Молодые семьи», «Дети-сироты».

• — Рассмотрение вопроса о краевом и бюджетном субсидировании процентов по ипотеке для определённых категорий и видов производств.

• — Сохранение и продление программ льготного ипотечного кредитования для населения, увеличение сумм льготного ипотечного кредита с учётом повышения уровня цен.

• — Субсидирование процентной ставки кредита в рамках проектного финансирования застройщика; обсуждение возможной субсидии на эти цели из федерального бюджета.

• — Мораторий на штрафные санкции за просрочку внесения обязательных платежей, помимо арендной платы, в краевой и муниципальные бюджеты.

• — Возможные налоговые послабления, налоговые каникулы по отдельным местным и региональным налогам.

• — Контроль вновь принимаемой кадастровой стоимости земельных участков под строительство многоквартирных домов с целью недопущения её повышения.

• — Постоянная координация деятельности муниципальных и краевых органов на предмет необоснованного затягивания вопросов по получению разрешительной документации.

• — Рассмотрение возможности принятия программ по софинансированию строительства объектов инженерной инфраструктуру застройщиков.

• — Контроль за необоснованным повышением уровня цен на строительные материалы, оборудование, ГСМ на уровне региона.