«Это не сказки». Почему рынок новостроек в Барнауле ждет крах и что может его спасти

Строительный рынок Барнаула, по прогнозам экспертов, в ближайшие годы погрузится в кризис. Спрос на квартиры уже резко сократился и предпосылок для его оживления пока нет, банки диктуют компаниям жёсткие условия, а из-за дефицита некоторых материалов у девелоперов возникают сложности с завершением проектов. Об этом представители стройкомплекса говорили 25 апреля на круглом столе, который состоялся в «Сибирской медиагруппе» и был посвящён проблемам и перспективам рынка жилья в Барнауле. Застройщики в голос твердят: если не решить проблемы сейчас, то через несколько лет на рынке останутся лишь несколько крупных игроков, возникнет дефицит жилья, а цены на него будут заоблачными.

Кредитная кабала

Проектное финансирование оказалось одной из главных «болей» барнаульских строительных компаний. За несколько лет (с 2019 года, когда в России произошла реформа отрасли и отмена проектного финансирования) девелоперы привыкли к этой схеме и даже видели в ней некоторые плюсы. Но с конца февраля, когда Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, отношение застройщиков к проектному финансированию резко изменилось.

Дело в том, что теперь банки готовы предоставить компаниям кредиты на строительство под 15% годовых. И это — субсидированные займы. То есть государство компенсируют банку часть процентов. Без помощи властей ставка была бы 25-30%.

Однако строительные компании Алтайского края даже 15% считают неподъёмными и пока не торопятся в банки за субсидированными кредитами, отметил председатель правления Союза строителей Александр Мишустин.

«Пока ни одного проектного финансирования (по новым ставкам, — прим. ред.) не выдано. Крупные застройщики, начав строительство до кризиса, продолжают возводить дома за счёт собственных оборотных средств. Они рассчитывают на свои силы. А у кого нет своего объёма средств, я и не думаю, что им откроют проектное финансирование», — отметил он.

Большая проблема «строительных» кредитов в том, что банки имеют право в одностороннем порядке повышать базовую ставку (вообще она снижается по мере роста объёмов продаж) по займам, которые были выданы компаниям несколько месяцев назад. Это ведёт к росту цены квадратного метра и, как следствие, снижению продаж, отметил замдиректора ИСК «СОК» Андрей Щукин. В этом случае застройщику придётся снизить цены, чтобы не потерять финансирование и не заморозить проект. А это чревато для компаний убытками.

«Сейчас мы до конца не понимаем нашу себестоимость к моменту окончания строительства. Было бы выгодно остановить продажи, чтобы в июне-июле прийти к какому-то пониманию и сформировать стоимость. Но тогда мы получим более дорогое финансирование или даже его приостановку, что невыгодно ни банку, ни девелоперу. Именно поэтому рыночная цена может быть снижена по согласованию с банком вплоть до залогового уровня. А это может обернуться минусом в проекте», — объясняет Щукин.

В этих жёстких условиях работать на рынке по своим правилам смогут лишь крупные игроки, остальным всё-таки придётся «прогибаться» под требования кредиторов, уверен Андрей Щукин:

«Возможно, что крупные застройщики выдержат, а мелким компаниям придётся пойти под условия банка и либо стоимость опустить, либо начать демпинговать».

Нет земли, нет квартир

Однако и у крупных компаний есть проблемы, которые могут в будущем привести к снижению объёмов. Если застройщики отказываются от проектного финансирования, то строят на собственные оборотные средства. Но с каждым новым проектом их становится меньше, а количество ЖК, которые компания может одновременно возводить, сокращается, говорит замдиректора по маркетингу «Жилищной инициативы» Роман Клевакин.

«Если каждый раз вкладывать свои средства в проект, то их объём будет всё меньше и меньше. Условно говоря: каждый инвестиционный цикл будет „вымывать“ 40% собственных средств компаний. И так у больших фирм. Как будут выходить из этой ситуации маленькие организации, неизвестно. Это реальное сокращение рынка. Это не сказки. Обратиться [за помощью] нам не к кому», — отмечает он.

Проектное финансирование также не позволяет компаниям создавать земельные заделы на будущие годы: деньги дольщиков на эти цели недоступны. В этом случае девелоперы либо тратят свои оборотные средства, либо берут кредиты.

«Деньги, которые несут дольщики, к нам не попадают. Мы их увидим только после сдачи домов. Чтобы купить землю, компании нужно обратиться в банк и взять кредит. Но с момента приобретения участка до получения разрешения на строительство уходит много времени. С момента продажи самого дорогого квартала 2036 (его реализовали за рекордные для Барнаула 548 млн рублей, — прим. ред.) прошло почти два года, а компания только вышла [на площадку]. Вы думаете, им всё это время было нечего делать? А если это кредитные деньги?» — говорит Роман Клевакин.

В этих условиях, подчёркивает строитель, нет никаких предпосылок для снижения цен на квартиры.

«Нужно об этом забыть», — отметил он.

Последствия санкций

Но не только проектное финансирование тормозит стройкомплекс Алтайского края. Из-за введённых западными странами санкций девелоперы столкнулись с дефицитом некоторых материалов. По словам Андрея Щукина, из-за этого компания «СОК» три раза переделывала проект ЖК на ул. Пролетарской, 80.

«Когда мы защищались на градсовете, это была одна ситуация, потом нам отказали в поставке кирпича. Его производят в России, но красители — польские и в ближайшие два года такого кирпича не будет. Часть материалов пришлось заменить и переверстать весь проект», — отметил он.

НОВОСТИНедвижимость

На грани срыва. Алтайские застройщики пугают ростом цен и заморозкой новых проектов

В ЖК планировали установить европейское инженерное оборудование (насосы, тепловые пункты, системы пожарной безопасности, водоснабжения, отопления), но теперь компания не знает, чем их заменить.

«Сейчас мы ищем аналоги на российском и китайском рынках. Мы нашли часть оборудования российского, но его качество оставляет желать лучшего. Мы работали с европейским оборудованием и знаем, как оно себя ведёт. На одном доме поставили российское оборудование и сейчас следим за ним», — отмечает он.

Все проблемы, о которых говорили строители на круглом столе (сложности с проектным финансированием, поставками материалов, земельный вопрос), в ближайшие годы приведут к тому, что рынок новостроек в Барнауле сократится. Объёмы незавершённого строительства (ЖК, которые сейчас возводят) уже составляет 700 тыс. квадратных метров. Это минимальный показатель почти за 15 лет. Из-за этого квартиры в Барнауле даже при низком спросе вряд ли будут дешеветь, уверены застройщики.

«Отсутствие земельных участков, меньшее число разрешений на строительство и сокращение строительства многоквартирных домов приведут к дефициту. Если раньше компания могла ввести пять-шесть объектов, то теперь — два-три. Это приведёт к снижению количества проектов. 2023 год и последующие мы провалим, если не предпримем никаких мер по земле, проектному финансированию, по ипотеке. А при дефиците, когда рынок сжимается, не получится никакого снижения цены», — резюмирует Александр Мишустин.

Факт

По информации государственной жилищной инспекции, в Барнауле с начала года начали строить 15 многоквартирных домов. Из них пять — в марте, пять — в апреле. Однако работы ведутся за счёт собственных средств компаний, а не с помощью проектного финансирования.