"Дочки-почки". Почему в Барнауле растёт число застройщиков и какие проекты они продвигают

В Барнауле на фоне высокого спроса на квартиры растёт число строительных компаний. И речь идёт не только о фирмах, связанных с крупными девелоперами: сейчас на рынок города выходят абсолютные новички, не имеющие опыта в возведении многоэтажных домов, но с амбициями. Эксперты говорят, что зачастую у этих компаний есть стартовый капитал, наработанный в других сферах, а многоэтажное строительство привлекает их потенциальной прибылью и перспективами. Хотя ещё несколько лет назад аналитики были уверены, что в Барнауле останется лишь несколько крупных компаний, а остальные уйдут с рынка. Amic.ru поговорил с представителями новых организаций и узнал, откуда они "выросли" и почему выбрали рынок жилой недвижимости. 

Группа № 1. "Инвесторы-паразиты"

Появление новых компаний идёт вразрез с прогнозами барнаульских девелоперов. Ещё летом 2020 года они заявляли: схема проектного финансирования*, при которой застройщики не могут возводить дома на деньги дольщиков, убивает отрасль. Аналитики предполагали, что скоро в Барнауле останется лишь несколько крупных игроков. Однако девелоперы приспособились к новой модели строительства, "откатали" её, и рынок вновь стал привлекательным для инвесторов. 

НОВОСТИОбщество

"Это рабство и рэкет". Барнаульские застройщики не хотят работать с эскроу-счетами

Так, в конце 2020 года в Барнауле началось строительство ЖК недалеко от ТЦ Metro. Застройщиком проекта стала неизвестная компания "Оптимум", зарегистрированная в 2019 году. Её владелец – барнаульский бизнесмен, у которого в собственности был участок в проезде Северном Власихинском.

Предприниматель решил не продавать землю, а построить жилой комплекс. Для этого инвестор привлёк в качестве партнёра строительную компанию "Вотэтодом", которая работает в Алтайском крае уже много лет. 

Эксперты говорят, что сейчас на рынке Барнаула становится всё больше организаций, использующих такую же схему, как и "Оптимум". Они приобретают земельный участок, а всю ответственность по разработке, согласованию и строительству ЖК перекладывают на застройщика, который имеет опыт в возведении и сдаче домов. Только так инвестор может получить в банке кредит на строительство*.

"Сегодня по проектному финансированию можно строить либо на свои средства, либо на кредитные. Но без опыта работы на рынке банк не выдаст проектное финансирование, поэтому новые строители вынуждены обращаться к уже работающим на рынке застройщикам с предложением о соучастии. В этом случае банк учитывает строительный опыт компании-партнёра и выдаёт кредит на стройку", – отмечает эксперт строительного рынка.

Компании-инвестору даже не обязательно иметь штат сотрудников, подчёркивает эксперт. Нередко организация состоит из руководителя и его заместителя.

"Если у застройщика есть деньги, то он нанимает подрядные организации, бухгалтерию, агентство недвижимости, выполняющее функции отдела продаж. Имея финансовые ресурсы нет никаких проблем получить комплекс услуг по любому направлению", – говорит эксперт.  

*Особенности проектного финансирования

Эта схема строительства заработала в России с 1 июля 2019 года. Она запрещает привлекать для возведения ЖК деньги дольщиков: компания либо строит дом на собственные средства, либо обращается в банк за кредитом. Однако получить заём могут далеко не все компании, а лишь те, которые:

– имеют опыт строительства и ввода домов в эксплуатацию более трёх лет;
– имеют не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным проектной документации;
– не имеют кредитов и займов;
– не занимаются другими видами деятельности, кроме строительства.

Деньги покупателей, которые приобретут квартиры, хранятся в банках на эскроу-счетах. Получить их девелоперы могут после сдачи объекта в эксплуатацию.

Группа № 2. "Заводчики"

Привлекает рынок жилищного строительства и производителей строительных материалов. Так, на ул. Никитина, 12, скоро начнётся строительство 16-этажного дома. Работать на площадке намерена компания "Т-Строй", которая связана с барнаульским бетонным заводом "Основа".

По словам представителя застройщика Виталия Фёдорова, производитель давно планировал строить дома. Но ажиотаж на рынке новостроек и стремительный рост цен на квартиры, начавшиеся осенью 2020 года, ускорили дебют завода в качестве застройщика. 

"Компания выходит на рынок, чтобы загрузить собственное производство: у неё большие ресурсы в плане спецтехники, бетонных производств. Но "настроение" зайти в стройку у предприятия было давно: они об этом мечтали много лет, и, наконец, взяли подходящий участок", – отмечает Фёдоров.

Сейчас организация работает над получением проектного финансирования в банке и скоро планирует начать возведение ЖК. По мнению представителя компании, сфера жилищного строительства сегодня наиболее привлекательна для развития. 

"Экономически жилищное строительство на сегодняшний день выгодно: квадратный метр в цене вырос", – отмечает Фёдоров.

Группа № 3. "Экс-строители"

Проще всего работать на рынке новостроек компаниям, которые уже имеют опыт в возведении зданий. Чаще всего это бывшие подрядные организации, трудившиеся на стройках у крупных девелоперов, но затем решившие возводить дома под своим "именем".

Сейчас так поступают фирмы, которые были подрядчиками на коммерческих и государственных проектах. Например, компания "СОК", продвигающая проект на ул. Пролетарской, 80. 

"Команда, из которой состоит наша компания, в прошлом – все успешные строители. Кто-то занимался коммерческими объектами, кто-то работал на госстройках, возводил садики, школы, а также коттеджные посёлки. Как застройщик мы – новичок, как строители – нет: мы понимаем все риски, у нас нет розовых очков", – отмечает замдиректора ИСК "СОК" Андрей Щукин.

НОВОСТИОбщество

Вопрос вкусов. Барнаульский инвестор построит элитный ЖК, несмотря на "бойкот" градсовета

Сейчас жилищное строительство – выгодная и интересная сфера, говорит Щукин. Рынок коммерции, например, перенасыщен готовыми проектами, а строительство государственных объектов вообще стало убыточно после резкого роста цен на стройматериалы (они подорожали в конце 2020 года, и на многие позиции стоимость до сих пор увеличивается). 

Летом 2021 года алтайские компании, связанные обязательствами по госконтрактам, заявляли: на каждом объекте они теряют несколько десятков и даже сотен миллионов рублей.

Правительство края обещало помочь подрядчикам, однако пока власти региона готовы увеличить суммы госконтрактов лишь на 10%. Это вряд ли покроет все потери подрядчиков. Сфера жилой недвижимости исключает подобные риски. 

"Государственная стройка – это в принципе сложно: она требует определённых допусков. Нам это не очень интересно. Остаётся многоэтажная жилая застройка. Этот рынок растёт, есть многочисленные государственные программы поддержки. Несмотря на то, что Алтайский край – это дотационный регион, 85% приходится на ипотечные сделки, квартиры покупают. У людей собственных средств нет, но благодаря программам – маткапиталу, семейной ипотеке – мы имеем интересные рычаги для поддержки этого сектора. Сегодня в нашем городе это растущий рынок, на котором можно работать и зарабатывать", – говорит Андрей Щукин.

Новички рынка, по словам Андрея Щукина, пока заинтересованы в развитии точечных проектов, от которых постепенно отказываются крупные девелоперы. 

"Дифференциация рынка, когда есть мелкие, средние и крупные компании, это нормально. Например, "Селфу" или "Жилищной инициативе" точечная застройка не интересна, она для них – тормоз. Мы потратили год только на подготовку проектной документации, сейчас готовимся к четвёртому градсовету (компании три раза отказали в согласовании проекта на ул. Пролетарской, 80, – прим. ред.). Когда работает компания полного цикла – есть и карьеры, и завод, и техника, – тормозить нельзя. Если бы у нас простаивала техника, люди, это была бы катастрофа", – отмечает Андрей Щукин.

"Почкование" – это норма? 

Новые строительные компании в Барнауле создают и "старые" девелоперы, добавляют эксперты рынка. Например, в ГК "Союз", принадлежащей Владимиру Отмашкину, только по официальной информации "Дом.РФ" входят четыре организации. У "Жилищной инициативы" (руководит Юрий Гатилов) – пять юридических фирм, у ГК "Адалин" (руководитель Игорь Дублей) – три компании. "Почкование" застройщиков необходимо для строительства всё по тому же проектному финансированию. Так банк может отслеживать выданные кредиты.

"Эти компании – "дочки-почки" наших застройщиков: банк требует, чтобы они создавали "чистые" фирмы под каждое разрешение на строительство, вливали в новую структуру средства. Банки не желают заниматься экономикой застройщиков, у которых много проектов. Есть одна компания, есть один директор, бухгалтер – банк положил на счёт 50 млн рублей и отслеживает. А когда одна компания занимается строительством нескольких ЖК, деньги могут "перетекать" со счёта на счёт, из проекта в проект. Банку это неинтересно", – объясняет исполнительный директор Союза строителей Вячеслав Ширшов. 

Однако эксперт уверен: независимо от того, как образована компания, новичок она или "старичок", для рынка это не важно. Главное, чтобы застройщик выполнил свои обязательства, построил дом, передал квартиры покупателям и получил от банка деньги с эскроу-счетов. 

 "Есть такая "мода": строительные компании вырастают из других сфер. У этих компаний уже есть другое производство, часто – успешное, прибыльное. Вот даже "Мария-Ра" теперь застройщик (компания начала строить ЖК на Пролетарской,125, и в квартале за Музыкальным театром, – прим. ред.). Если появляются "лишние" капиталы – жди, что появятся и новые застройщики. Однако рынку, по большому счёту, без разницы, откуда "выросла" компания, лишь бы она достроила без проблем", – считает Вячеслав Ширшов.

Цифра

Сейчас в Алтайском крае, по информации института жилищного строительства "Дом.РФ", зарегистрировано 45 застройщиков, некоторые из них – это группы компаний: в их структуру входит ещё несколько организаций.