Всем выйти из тени. Как легализация аренды изменит рынок съёмного жилья в Барнауле
Государство намерено заставить всех владельцев доходной недвижимости платить налоги
16 декабря 2021, 08:15, ИА Амител
Стоимость аренды квартир в Барнауле может резко вырасти в ближайшие годы. Дело в том, что власти страны хотят внедрить специальную государственную информсистему (ГИС), где арендодатели должны регистрировать все договоры по сдаче в наём квартир, апартаментов и машино-мест. Так правительство планирует вывести рынок доходной недвижимости из тени и заставить собственников платить налоги. По мнению барнаульских риелторов, система вряд ли заработает в следующем году – уж слишком сложное внедрение. Однако в будущем она может больно ударить по рынку аренды краевой столицы.
"Ещё чуть-чуть"
Легализовать аренду жилья власти страны грозились ещё несколько лет назад. Однако ни сроков, ни инструментов, ни механизмов, как это сделать, не называли. Но в середине декабря 2021 года стало известно, что Минстрой всё-таки довёл дело "до ума" и разработал проект закона о внедрении ГИС, которая заставит собственников делиться прибылью с государством.
Согласно законопроекту, владельцы квартир, апартаментов, машино-мест и их арендаторы обязаны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию об их сроках и размере платы в государственную информсистему. Через неё и будут вести все расчёты.
По задумке властей, всех арендодателей заставят отчислять в казну налог. Несмотря на то, что его размер пока неизвестен, бюджет страны, по подсчётам чиновников, ежегодно сможет получать до 160 млрд рублей. Барнаульские эксперты считают, что ГИС вряд ли появится в 2022 году, и на то есть несколько причин.
Технические сложности
Система ГИС пока существует только на "бумаге": её нужно разработать (по предварительным оценкам, на это потребуется 1-2 млрд рублей), протестировать, "откатать" и только после этого внедрить для массового использования. Пока же, считает руководитель агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрий Дворядкин, это лишь потенциальные "угрозы" арендодателям.
"Эту базу презентуют около пяти лет. Кажется, что государство вот-вот возьмёт аренду на контроль. Но даже правительство не понимает объёмы этого рынка: они настолько огромны, что по щелчку взять и завести в единую систему невозможно, на это уйдёт лет десять даже при современном уровне цифровизации. Даже Avito это не удалось. Многие просто не подают там объявления. Я считаю, что шаг правильный, но времени уйдёт много, и перспектива не ближайшего года", – отмечает руководитель агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрий Дворядкин.
По его мнению, именно из-за технических сложностей в России до сих пор не легализовали рынок аренды. А все разговоры об этом направлены на то, чтобы жители страны испугались и добровольно платили налоги с доходов от сдаваемой недвижимости.
"Сейчас пугают: ещё чуть-чуть, ещё чуть-чуть и мы базу сделаем. Но сказать и сделать – две разные вещи. Это делается для того, чтобы как можно больше людей регистрировались, выходили из тени и платили налог. А база – красивый предлог. Также говорили, что с 2015 года все риелторы должны состоять в саморегулируемых организациях, даже специальный закон примут. Ещё чуть-чуть и всё станет обязательным. Но больше об этом законе не упоминали. Это лишь агитация, чтобы собирать больше налогов", – говорит Дмитрий Дворядкин.
Сложности "принуждения"
Пока непонятно, как будут заставлять арендодателей регистрироваться в онлайн-системе. Санкции в виде штрафов (от 500 до 2,5 тыс. руб. – для физлиц, от 5 тыс. до 10 тыс. руб. – для юрлиц) вряд ли будут эффективны. В результате может получиться так, что система не сможет себя окупить.
"Понятно желание государства легализовать рынок – это дополнительный доход. Но мы знаем, что на администрирование многих налогов уходит почти вся сумма, которая от них поступает. Этот налог собрать будет очень трудно, если не ввести жёсткие меры", – говорит руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.
Когда собственник жилья как физлицо получает доход от сдачи недвижимости в аренду, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет. Если собственник устроен как самозанятый, то платит 4%, если сдаёт квартиру физлицу, и 6% – если юридическому лицу или ИП. Но в этом случае годовой доход от аренды должен быть не более 2,4 млн рублей.
Сложности "защиты"
Закон о ГИС не сможет обезопасить владельцев арендного жилья от конфликтных ситуаций с жильцами. Так, если арендаторы испортили имущество и отказались платить, просрочили платежи на несколько месяцев и сбежали, решить конфликт можно будет только через суд. Как и было всегда.
"Новый закон вряд ли даст какую-то защищённость. В случае какого-то конфликта возможно обращение в суд как с зарегистрированным договором (по новой системе), так и не зарегистрированным. Возможно, кто-то уйдёт с рынка, возможно, возникнет "институт" арендаторов, которые профессионально этим занимаются. Но то, что государство получит огромную прибыль, я сомневаюсь", – говорит Никитеев.
"Палка о двух концах"
Если же ГИС всё-таки заработает, механизмы "принуждения" будут детально продуманы, и всем арендодателям придётся регистрироваться в системе, это может серьёзно подкосить рынок аренды Барнаула, считает Константин Никитеев.
Уже сейчас содержание арендного жилья, по его словам, серьёзно бьёт по карману собственника: траты на косметический ремонт, ежегодный налог на имущество, постоянно растущие расходы на коммунальные услуги "съедают" большую часть прибыли. Если к ним добавится ещё и новый налог, аренда может совсем потерять инвестиционную привлекательность.
"Это палка о двух концах. Государство пытается с каждого рубля получить 15 копеек. С одной стороны, это хорошо. С другой – содержание имущества с каждым годом обходится всё дороже и дороже, не всегда это покрывает рост арендной платы. Сейчас мы видим, что стоимость недвижимости растёт, а вот арендная плата в таких размерах не поднимается. В результате владение квартирой в плане как бизнес стоит под большим вопросом. Для населения аренда – дополнительный источник дохода. И людей хотят этого лишить", – отмечает риелтор.
В этих условиях собственники недвижимости однозначно начнут повышать стоимость аренды. Каким будет процент удорожания квартир, эксперты пока прогнозировать не берутся.
"Ставки по всем законам экономики должны вырасти, люди должны иметь доходность. Но не всегда это возможно сделать. В этом году аренда подорожала на 20-40%, но цены на квартиры подскочили в два раза. Я думаю, что в Барнауле аренда мало выросла. При стоимости квартиры 3 млн рублей сдавать её за 15 тысяч экономически невыгодно и неинтересно", – объясняет Никитеев.
Против внедрения системы ГИС выступают и федеральные аналитики. Они отмечают, что в последние годы всё больше собственников арендного жилья платят налоги и уходят из "серой" зоны. Новая система способна дать обратный эффект.
"По нашим прогнозам, увеличение размера обязательных платежей, введение дополнительных обязанностей для граждан, за невыполнение которых предусмотрены штрафы, произведёт обратный эффект. Правоотношения не будут оформляться юридически, люди будут скрывать, что сдают жильё в аренду, что повлечёт общую деградацию рынка, снижение налоговых платежей, снижение доверия к институту самозанятых, рост мошеннических действий и недовольных граждан", – сообщили amic.ru эксперты "Авито Недвижимость".
Пока же – до внедрения ГИС – спрос на аренду в Барнауле, по прогнозам экспертов, будет расти. Резкое подорожание квартир (уже сейчас цена за "квадрат" достигает 100 тыс. рублей) привело к тому, что многие барнаульцы, мечтавшие о приобретении недвижимости, откладывают покупку и вынуждены "скитаться" по арендным квартирам.
"Ситуация с арендой в Барнауле остаётся напряжённой. Этот рынок дефицитный. При росте цен на квартиры желающих снять недвижимость стало намного больше. Если три года назад барнаульцы не могли себе позволить купить за 1,7 млн рублей однокомнатную квартиру, то за 2,7 млн в этом году точно не смогут. Зарплаты так не выросли. Население нищает, реальный уровень жизни падает. На рынке аренды всегда была сезонность, и мы знали, что сентябрь – пора студентов. Но то, что в декабре ситуация усугубилась, и квартиры снять по-прежнему очень сложно, говорит о дефиците арендных квартир и о недоступности жилья в Барнауле", – отмечает Дмитрий Дворядкин.
Цифры
Однокомнатные квартиры и небольшие студии в центре Барнаула в октябре-ноябре 2021 года сдавали в среднем за 16-18 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные – от 20 тыс. рублей. Арендные трёхкомнатные квартиры сосредоточены в основном в Индустриальном районе Барнаула. Их стоимость – от 25 тыс. рублей.
0
0
0
0
0
0
Комментарии 0