Эскроу рубль бережет. Как спецсчета сохраняют деньги дольщиков
В России 96 банков работают с эскроу-счетами
31 июля 2019, 09:30, ИА Амител
С 1 июля 2019 года застройщики начали привлекать деньги дольщиков через счета эскроу. Купить квартиру в строящемся доме теперь можно только по новой схеме. Как это работает, что ждет покупателей квартир и застройщиков? Об этом и о правилах покупки квартиры в ипотеку в прямом эфире на радио "Эхо Москвы в Барнауле " рассказала начальник экономического отдела Отделения Барнаул Банка России Татьяна Махначева.
– Начнем с главного. Что такое счета эскроу? В чем их особенность и для чего они нужны?
– Счет эскроу – это специальный счет для расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что средства, которые на нем хранятся, автоматически переходят от одного владельца к другому, когда выполнены определенные условия. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать только после исполнения договора. Банк здесь выступает как независимый посредник. Он следит за выполнением этих условий. Счетами эскроу пользуются и компании – например, при оплате товаров и услуг партнеров.
– Давайте подробно и доступно объясним новый механизм покупки квартиры на первичном рынке. С чего должен начать человек, который решил приобрести жилье?
– Сначала покупатель выбирает строительную компанию, дом и квартиру. Застройщик сообщает, с каким банком (из списка уполномоченных на финансирование строительства и открытие счетов эскроу) он работает. Перечень финансовых организаций публикуется на сайте Банка России. Покупатель, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор об открытии счета эскроу. Будущий дольщик вносит на него свои деньги, там они находятся до тех пор, пока застройщик не сдаст дом. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий, при этом строительство дома финансируется за счет кредитов или собственных средств застройщика.
– Многие дольщики оформляют ипотеку для покупки квартир. На что необходимо обратить внимание перед обращением в банк, ведь это очень серьезное решение для человека.
– Да, серьезное. Обычно в ипотеку берут большую сумму на много лет. Поэтому перед тем как ее взять, нужно ответить как минимум на следующие вопросы. Первый: сколько у вас денег на первоначальный взнос? В ипотечных договорах есть условие, по которому часть стоимости вы должны заплатить сразу. И второй: какую часть своего дохода вы готовы ежемесячно отдавать банку для погашения кредита?
Если долговая нагрузка будет слишком высока, то есть риск не справиться с выплатой кредита.
– Часто банки предлагают наряду с кредитом оформить и страховку. Распространяется ли это условие на ипотеку?
– Есть страховки, от которых можно отказаться, но в случае ипотеки нужно застраховать предмет залога, то есть приобретаемую квартиру. По закону вы обязаны застраховать имущество на его полную стоимость за свой счет и в пользу кредитора (банка), если в договоре ипотеки не прописаны другие условия.
– Вернемся к теме проектного финансирования. Известно, сколько банков уполномочено работать со счетами эскроу?
– На 1 июля это 96 банков, подразделения некоторых из них работают и у нас в крае. Актуальный перечень банков каждый месяц публикуется на сайте Банка России в разделе Информация по кредитным организациям.
– Если человек получил кредит в банке, с которым застройщик не сотрудничает, то как в таком случае работает схема?
– Заемщик может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия. То есть эскроу-агентом и кредитором могут выступать разные кредитные организации. Человеку придется перевести сумму ипотечного кредита в другой банк. В этом случае возможна комиссия за перевод, это нужно уточнить в банке.
– Давайте представим: в процессе строительства дома у застройщика возникают финансовые проблемы или он вовсе признан банкротом. В этой ситуации компания не может выполнить обязательства перед покупателями. Что будет с деньгами дольщиков на эскроу-счетах?
– В этом случае покупатель всегда может рассчитывать на возврат суммы. Раньше участник долевого строительства мог потерять свои деньги. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель получит обратно свои деньги. Изменения в первую очередь направлены на защиту прав участников долевого строительства. Поэтому при новом варианте расчета дольщик не останется и без денег, и без квартиры.
– А если банк, открывший счет эскроу, "лопнет"? Чего ожидать человеку в этой ситуации?
– Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства на эскроу-счетах застрахованы. Причем именно в случае покупки недвижимости предусмотрена максимальная сумма страхования по таким счетам – 10 млн рублей.
– Для строительства застройщики будут вынуждены пользоваться банковскими кредитами. Но они говорят, что им это не выгодно, многие застройщики крайне возмущены поправками в закон.
– Ожидается, что ставка по кредитам застройщикам будет снижаться по мере наполнения счетов эскроу. То есть чем больше денег дольщиков пришло на счета в банк, тем ниже ставка для застройщика. Надо понимать, что новшества только вступают в силу, нужно время, чтобы все участники рынка приспособились к этому механизму. Все новое и неизведанное настораживает, но со временем все процессы будут отлажены. Понимаете, главная задача – сделать этот рынок максимально прозрачным и защитить граждан.
– Но для застройщиков прежняя схема, когда они напрямую получали деньги от дольщиков, была максимально удобна.
– А схема проектного финансирования долевого строительства максимально безопасна для граждан, покупателей квартир. Раньше были случаи, когда застройщик мог направить деньги дольщиков не на строительство дома, где люди купили квартиры, а на другой проект. Покупатель не был защищен. Грамотное регулирование на этом рынке необходимо. Он должен быть цивилизованным. Теперь тратить деньги застройщик может только на возведение конкретного дома. Граждане свои средства не потеряют.
– При этом девелоперы уже не будут напрямую зависеть от поступления средств участников долевого строительства, у них будет стабильный источник финансирования строительного проекта – банковские кредиты.
– Многие застройщики говорят, что цены на новостройки заметно вырастут. Как вы считаете, это не повлечет за собой снижение спроса и переориентацию покупателей на вторичный рынок?
– Ситуация на рынке будет регулироваться спросом и предложением, которые зависят от многих факторов. Однозначно, благодаря изменениям в механизм финансирования жилищного строительства первичный рынок жилья станет внушать гражданам большее доверие. Этот фактор может повысить спрос на жилье на этом рынке.
– Как планируется отладить механизм взаимодействия банков и застройщиков?
– Банк России с участием Минстроя России и "ДОМ.РФ" подготовил рекомендации для банков и застройщиков. Они размещены на сайтах Банка России, Минстроя России и АО "ДОМ.РФ". В рекомендациях приводится примерный перечень документов, которые застройщик должен представить в банк для получения кредита. Это, например, бизнес-план; документы, подтверждающие участие застройщика собственным капиталом или иными инвестициями в реализации проекта; правоустанавливающие документы на земельный участок; исходно-разрешительная документация; документы о финансовом состоянии застройщика и другое. Более подробную информацию о кредитах и документах, которые необходимы для подачи заявки, застройщик может получить в конкретном банке.
– По какой причине банк может отказать застройщику в финансировании?
– Например, из-за финансовой ненадежности застройщика или низкого качества пакета документов. Застройщику нужно представить полную, достоверную, правильно оформленную документацию. Банк оценивает проект строительства и затем принимает решение о финансировании.
Банкам рекомендуется принимать решение по заявке застройщика в течение 45 рабочих дней. А в случае отказа – озвучить застройщику причины отказа в течение трех рабочих дней.
Беседовала Ася Хлыновская
0
0
0
0
0
0
Комментарии 0