Просто – не значит безопасно: зачем нужен нотариус при сделках с недвижимостью

Российское законодательство в части сделок с недвижимостью в очередной раз претерпело изменение – на рынок вернулась простая письменная форма при оформлении долевой собственности.

Теперь если все собственники недвижимости одномоментно участвуют в сделке купли-продажи, возможен упрощенный порядок оформления. Однако если хотя бы один из совладельцев не принимает участия в сделке – потребуется обращение к нотариусу. Казалось бы, упрощенная процедура позволяет гражданам избежать лишних расходов, однако, как полагают эксперты, есть риск вновь вернуться к всплеску мошенничества на рынке недвижимости, где цена вопроса не только деньги, но и здоровье, а нередко жизни потерявших последнее людей.

Доли раздора

Помните истории с квартирными рейдерами, когда к испуганным владельцам на несколько квадратных метров подселяли профессиональных вымогателей, чтобы "отжать" или выкупить за бесценок всю недвижимость? Сделки с долями долгое время были одним из самых проблемных сегментов, ведь зачастую в простой письменной форме не соблюдалось закрепленное законом преимущественное право покупки доли остальными сособственниками. То есть владельцы жилья даже не подозревали, что один из совладельцев уже продал свою часть, чаще чтобы "насолить", наказать, отобрать. Нотариальная форма, которая стала обязательной для долевых сделок с 2015 года, за несколько лет способствовала наведению порядка.

"Я не понимал, что подписываю…", – зачастую именно так потом в суде поясняют свое согласие под договором купли-продажи в простой письменной форме пожилые люди или те, кто оказался в непростой жизненной ситуации.

Об истории жителя Барнаула Юрия Р. недавно рассказывали не только ведущие краевые, но и федеральные СМИ, она поражает доверчивостью и цинизмом одновременно. Увидев привлекательное рекламное объявление, где обещали низкий процент по кредиту, мужчина решил "перехватить" денег до зарплаты на лекарства. В результате вместо договора займа он подписал договор купли-продажи. Сделал он это в простой письменной форме. Взяв в долг 10 тысяч, мужчина лишился недвижимости за 1,5 миллиона(!). Однако Юрию повезло, благодаря широкой огласке ему удалось вернуть единственное жилье, но такие случаи, скорее, исключение. А вот примеров, когда в ловушку попадают пожилые и социально незащищенные владельцы квартир и домов – немало.

"Сделки с недвижимостью – область гражданского оборота, наиболее чувствительная к криминальным проявлениям. С 2015 года нотариусам была передана часть сделок для обязательного удостоверения. Речь идет в том числе о сделках по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, о сделках, где собственниками являются несовершеннолетний гражданин или гражданин, признанный недееспособным, ограниченно дееспособным, а это, пожалуй, самые "благоприятные" для мошеннических действий операции", – пояснила вице-президент Алтайской краевой нотариальной палаты, нотариус города Барнаула Оксана Агеева.

Кто и за что отвечает?

Простая письменная форма – упрощенный порядок оформления недвижимости на первый взгляд кажется проще и удобнее, но не безопаснее точно. Нотариусы называют простую письменную форму – "никто ни за что не отвечает".

"В прошлом году ко мне для заключения договора купли-продажи квартиры пришла молодая семья. После рождения второго ребенка, чтобы погасить ипотеку на жилье они воспользовались средствами материнского (семейного) капитала. Тогда посредник посоветовала заключить договор в простой письменной форме "задним числом" до рождения ребенка, на которого были получены государственные средства, убедила, что проблем не будет.  Право на квартиру зарегистрировали в Росреестре. Однако после того как они пришли к нотариусу – им стало очевидно, что посредник подтолкнула на прямое нарушение закона и никаких действий с этой квартирой в рамках правового поля они совершить не смогут", – рассказала Оксана Агеева.

"Кстати, я не уверена, что еще один такой посредник не подтолкнет эту семью продать квартиру, которая была приобретена с нарушениями, еще раз в простой письменной форме, после известных послаблений в законе. И вот тогда проблемы начнутся у тех, кто ее купит, у добросовестных приобретателей. Нотариальная форма сделки позволена наполнять Единый государственный реестр недвижимости только юридически корректными сведениями. А что будет сейчас… вопросов больше, чем ответов", – считает нотариус.

Цена имеет значение

Вице-президент нотариальной палаты Оксана Агеева пояснила, что нотариальные тарифы находятся в открытом доступе на сайте Алтайской краевой нотариальной палаты. Стандартный нотариальный договор купли-продажи недвижимости обойдется 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000, даже если речь идет о дорогой недвижимости. К этой сумме необходимо добавить 3,9 тысячи рублей за услуги правового и технического характера.

Нотариус выполняет весь комплекс необходимых действий, чтобы обеспечить законность сделки, а также гарантировать защиту прав и интересов граждан. Благодаря электронному взаимодействию с государственными структурами нотариус не только осуществляет правовую экспертизу всех документов и устанавливает личности участников сделки, он выявляет реальную волю сторон, а также разъясняет им правовые последствия сделки. В результате удостоверенные нотариусом документы имеют повышенную доказательную силу в суде, оспорить которые аргументами "я не понимал" или "меня заставили" будет весьма затруднительно. Кстати, нотариус имеет право проводить видеофиксацию совершения нотариальных действий, что также является дополнительной защитой. Помимо обеспечения законности сделки нотариат является единственным правовым институтом, который предоставляет гарантии материальной компенсации, если профессиональные действия нотариуса повлекли за собой имущественный ущерб. Нотариус по закону обеспечивает ускоренную регистрацию права собственности в течение одного дня в Росреестре, а также безопасный расчет между продавцом и покупателем посредством своего депозитного счета.

В этой связи действительно следует серьезно подумать о том, что вы выиграете, если решаете оформлять одну из важнейших в своей жизни сделок без достаточных гарантий, а затем столкнутся с тем, что долгие годы потратить на суды и разбирательства. Как говорится, семь раз отмерь – один раз отрежь.