Запах кризиса. Новые правила строительства частных домов "перекраивают" барнаульский рынок
Запредельные ставки по ипотеке, фактическая отмена льготных программ и безудержный рост цен привели малоэтажное строительство к четвертому кризису. Надувшийся "пузырь", как и предсказывали эксперты, лопнул: спрос на дома резко упал, а застройщики судорожно меняют свои планы и перестраивают работу. В результате рынок оказался в "нулевой точке" и готовится к полной перестройке. Об этом шла речь на круглом столе в ИД "Алтапресс".
Защитить и предотвратить
В январе 2025 года частные застройщики возвели 80 тыс. квадратных метров жилья. Это на 21% меньше, чем в первом месяце 2024-го. Эксперты считают это падение справедливым: строить стали объективно меньше из-за низкого спроса. Руководитель компании "Фирсова Слобода" Михаил Кочетов приводит пример: в 2023 году компания реализовала 398 участков, в 2024-м – почти в два раза меньше: 218 (всего было продано 378 наделов, 160 фирме вернули: застройщик расторг договор купли-продажи).
"Начиная с 2020 года, мы наблюдали за надувающимся пузырем на рынке ИЖС (индивидуального жилищного строительства. – Прим. ред.), и вот он лопнул", – говорит эксперт.
Однако вместо поддержки рынка государство закручивает гайки, вводя новые ограничения. С 1 марта все малоэтажные застройщики обязаны работать через эскроу-счета. Банк будет выдавать им кредит на возведение домов, а средства покупателей в это время останутся на безопасном счете. Доступ к деньгам компания получает после сдачи объекта.
"После этого "лекарства" выживут далеко не все. Что же со всем этим делать? Эскроу-счет в ИЖС – мера, конечно, правильная. Безумно жалко людей, пострадавших от недобросовестных подрядчиков наподобие печально известной "Малоэтажной Сибири". Однако время для введения этой меры не самое удачное", – считает Михаил Кочетов.
Amic.ru подробно писал о ситуации с компанией "Малоэтажная Сибирь". Клиенты из Алтайского края, Республики Алтай и Новосибирской области рассказывали, что заплатили миллионы рублей за строительство частных домов, однако компания либо вообще не приступила к работам, либо не закончила их. Руководство фирмы обещало завершить строительство, но сроки постоянно откладывались. Сейчас директор фирмы Иван Заикин находится в СИЗО. 27 февраля суд продлил ему меру пресечения до 8 июня 2025 года.
Одна из причин появления обманутых покупателей – отсутствие контроля со стороны банка-кредитора, считает министр строительства и ЖКХ Алтайского края Иван Гилев. Так, кредитная организация выдавала девелоперу сразу всю сумму, необходимую для строительства, а не частями.
"При анализе обманутых дольщиков мы видим, что банки, вместо того чтобы выдавать лимиты поэтапно и контролировать каждый этап строительства (стены, кровля, отделка и так далее), просто отдали все деньги индивидуальным предпринимателям и с чувством долга вопрос этот закрыли", – отметил министр.
"В нулевой точке"
При проектном финансировании застройщики вообще не получают деньги покупателей, пока не построят дом. Это тоже неправильная схема, считает Михаил Кочетов. Необходима поэтапная – траншевая – передача средств подрядчику.
"Все риски на сегодняшний день ложатся на застройщика. Он возводит здание на чужом земельном участке, и деньги он получит только после полного завершения работ. Это не совсем правильно и не совсем логично", – говорит руководитель "Фирсовой Слободы".
Кроме того, он считает, что необходимо ввести регулируемый механизм приемки готового дома. Он нужен и застройщику, и банкам, и покупателю: не обладая достаточными знаниями, заказчик может "заблокировать" работу компании.
"Нужен механизм независимой приемки. То есть если банк будет уверен, что дом построен качественно, я думаю, будет гораздо меньше вопросов по выдаче ипотечного кредита", – говорит строитель.
Новые "вводные" позволят рынку малоэтажного строительства развиваться цивилизованно, пусть и не такими бешеными темпами, говорит Михаил Кочетов. Он считает, что в ближайшие годы загородные дома будут доступны только состоятельным покупателям.
"Рынок индивидуального жилищного строительства, рынок жилья бессмертен, примерно как мафия, поэтому отчаиваться не стоит. Внезапно для многих, но вполне закономерно рынок оказался практически в "нулевой точке", от которой начнется новый рост. Товара будет меньше, он будет дороже. Продукты в сфере ИЖС будут становиться более качественными и ориентированными на покупателей, которые менее зависимы от льготных и ипотечных продуктов", – резюмирует эксперт.