Скрытая угроза. Грядет ли в Барнауле массовое банкротство застройщиков

Кризис в строительной отрасли России, вызванный резким снижением продаж квартир, неизбежно приведет к банкротству "неустойчивых" застройщиков, предполагают федеральные эксперты. Их опасения не напрасны: даже статистика говорит о тяжелом периоде. Так, в первой половине 2024-го (еще до ипотечных изменений) в России обанкротилось 779 строительных компаний. Это на 12% больше аналогичного прошлогоднего показателя. Резко выросло число фирм, в отношении которых начата процедура банкротства. Казалось бы, покупателям квартир волноваться не о чем: их деньги лежат на эскроу-счетах, и если дом признают проблемным, его либо достроят, либо вернут гражданам средства. Почему эта схема все-таки неидеальна и какие застройщики находятся в группе риска – в материале amic.ru.

Вынужденный дрейф

Стабильно растущая ключевая ставка ЦБ (сейчас она достигает 21% и, по мнению аналитиков, это не предел), бьет не только по ипотечному сектору, но и строительному. Девелоперам, которые только выходят на рынок с новыми проектами, банк выдает кредит под 30%. Эта цифра складывается из текущего уровня ключевой ставки плюс 6-7%. По мере возведения ЖК и наполнения эскроу-счетов процент снижается. Однако эксперты считают, что в современных экономических реалиях ставка будет падать не так стремительно, как хотелось бы девелоперам.

Как работает механизм эскроу
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Там средства замораживают до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.

"В условиях роста ключевой ставки и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой по проектному финансированию, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла", – приводит РБК слова главы аналитического центра "Дом.рф" Михаила Гольдберга.

Кабальные условия проектного финансирования приведут к тому, что число выводимых на рынок проектов резко сократится. Застройщики попросту заморозят планируемые ЖК до лучших времен. Это снижение станет особенно заметно в 2025 году: по мнению региональных экспертов, в следующем году объем вводимого жилья в Алтайском крае составит 135-150 тыс. квадратных метров.

"Застройщики ложатся в дрейф, каких-то новых проектов не прогнозируют", – сообщил amic.ru руководитель агентства недвижимости "Династия24" Дмитрий Дворядкин.

Несовершенный механизм

Неначатые проекты имеют один плюс: у них нет покупателей. Сложнее всего девелоперам, которые в 2024 году вышли на рынок с новыми предложениями: они платят громадные проценты банкам, но не имеют высоких продаж (ранее алтайские риелторы сообщали о снижении числа сделок до 70%). Эксперты считают, что именно эти фирмы находятся в зоне риска, ведь у них ограниченный инструментарий для спасения. 

"Если продажи квартир в строящихся ЖК критично упадут, крупные компании, возможно, из этой ситуации выйдут, а вот небольшие, у которых в активе один-два объекта, могут попасть под банкротство. Снизить цены (чтобы ускорить реализацию жилья. – Прим. ред.) застройщики также не могут: банк просто прекратит его финансировать, ведь у кредитной организации оговорена определенная стоимость. При этом девелоперы должны с каждым днем платить все больше и больше, ведь по проектному финансированию ставка плавающая: еще вчера она была 10-15%, сегодня – за 20%", – ранее сообщил amic.ru председатель Союза строителей Александр Мишустин. 

Справка
В Алтайском крае, по данным на 1 ноября 2024-го, зарегистрировано 313 484 договора на строительство квартир, по которым средства покупателей лежат на счетах эскроу. Общая сумма, хранящаяся в банках, – 34,2 млрд рублей. Такие данные предоставляет "Дом.рф".

Невыполнение обязательств перед покупателями грозит застройщику банкротством. В этом случае дальнейшая судьба дома и покупателей квартир может развернуться по двум сценариям.

Первый – если степень готовности здания превышает 80%, его могут достроить. Завершать дом вправе региональный фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, другой застройщик, который приобретает имущество и обязательства банкрота, либо ЖСК, созданный дольщиками.

Второй вариант – покупателям возвращают деньги, которые лежат на эскроу-счетах. Но, по мнению экспертов, дольщик проигрывает в любом случае, ведь пока в банках механизм работы с проблемными объектами не отрегулирован.

"Вспомните, как достраивали дом от "Барнаулкапстроя" на Горе (ул. Парковая, 71. – Прим. ред.). Это был один из первых объектов в стране по проектному финансированию в Сбербанке. И кто завершал этот дом? Банк остался в стороне и просто прекратил финансировать застройщика. Затем администрация города искала застройщиков, готовых завершить дом (работы вела фирма, входящая в ГК "Адалин". – Прим. ред.)", – напомнил Александр Мишустин.

Если же покупатели решили вернуть средства, то при расчете компенсации учитывается сумма, оплаченная инвестором по договору, а также понесенный инвестором ущерб (разница между оплаченной суммой договора и рыночной ценой готовой квартиры). Эксперт считает, что эта сумма все равно будет ниже той, за которые сейчас продают квартиры.

"Вы же понимаете, когда деньги были положены два года назад, и что на них можно купить сейчас. Наверное, это совсем не то", – отметил Мишустин.

При этом и региональные, и федеральные эксперты уверены: банкротство вряд ли грозит крупным компаниям, которые уже пережили не один кризис. Информация обо всех застройщиках доступна на сайте "Дом.рф". Там же – портфолио компаний: количество реализованных и строящихся проектов, информация о домах, которые возводят с задержкой, география работ и другие параметры. Семьям, которые планируют сейчас покупать новостройки, эксперты рынка советуют ориентироваться именно на эти данные.