Конец безумия. Рынок малоэтажного строительства Барнаула остыл и готовится к спячке
Бум, которые царил на рынке частного домостроения Барнаула и пригорода несколько лет, завершился. В первую очередь это вызвано приостановкой и отменой государственных программ ипотеки. Эксперты считают, что уже к весне с рынка уйдут мелкие застройщики-шабашники, которые возводили дешевые дома, а оставшиеся игроки будут работать на запросы покупателей. Об этом заявили строители отрасли на круглом столе в ИД "Алтапресс".
Трехлетний ажиотаж
Рынок малоэтажки в Алтайском крае начал стремительно расти в пандемию коронавируса: спрос на загородные дома и земельные участки резко увеличился (стимулировало желание изолироваться), напомнил руководитель компании "Фирсова Слобода" Михаил Кочетов.
Вторым драйвером стали ипотечные госпрограммы – сельская ипотека под 3%, господдержка и семейная ипотека. Кроме того, напомнил эксперт, цена квадратного метра квартир в Барнауле резко выросла, и оказалось, что жилье на земле для многих семей выходит доступнее. В результате спрос на землю и готовые дома в коттеджных поселках Барнаула стал ажиотажным.
Михаил Кочетов приводит пример: в 2021 году компания в своем проекте "Палитра" (Первомайский район) продала 107 участков, в 2022-м – 303, в 2023-м (когда приступила к реализации соседнего ЖК "Ботаника") продала 398 наделов в двух поселках.
В первом квартале 2024 года инвестор реализовал уже 249 участков. Спрос был настолько высок, что компания организовала торги на пул участков в "Ботанике".
Вместе со спросом росли и цены. В "Палитре" в 2021 году средняя цена за сотку (прямая продажа от застройщика) составляла 123 тыс. рублей, в 2022-м – 137 тыс. рублей, в 2023-м – 158 тыс. рублей. Сейчас купить участок в микрорайоне можно за 480 тыс. рублей за сотку (уже не от застройщика, а от собственников).
"В "Ботанике" в прошлом году средняя цена продажи была 160 тыс. рублей за сотку, в этом – 263 тыс. рублей, на вторичном рынке стоимость доходит до 300-350 тыс. Мы нащупали потолок цены: в строящихся жилых комплексах Барнаула и пригорода он составляет 300 тыс. рублей. Это объективная цена. Тот уровень подготовки участка, который мы даем, вряд ли можно обеспечить дешевле. В застроенных поселках ценник от 500 до 900 тыс. рублей за сотку", – отметил Михаил Кочетов.
После кризиса – расцвет
Новые условия рынка, считает эксперт, приведут к тому, что в течение полугода с рынка ИЖС уйдут все мелкие застройщики. Однако строитель не считает, что это плохо.
"Эта категория застройщиков подгоняла свои проекты под сумму выдаваемой льготной ипотеки. Качество продукта было таким же: без отделки, без отмосток, без ограждений участков. Это категория застройщиков уйдет к весне", – уверен Михаил Кочетов.
Также он считает, что произойдет резкое снижение темпов строительства. Начатые проекты достроят и как-то распродадут. А вот новые ЖК могут быть отложены. При этом эксперт допустил единичные снижения цен на готовые объекты:
"Рынок не схлопнется в ноль, но теперь он будет ориентирован на покупателя с деньгами, которому нужен качественный товар. Во главу угла покупатели сейчас ставят не дом в чистом поле. Нужна среда обитания, качественное строительство, качественные услуги по обслуживанию".
Впрочем, кризис в малоэтажке может быть кратковременным. Участники круглого стола предположили, что как только ставка ЦБ упадет, вкладчики начнут снимать деньги с депозитов и вновь вкладывать в стройку. В том числе в дома. Поэтому участникам рынка, правительству региона и страны, по мнению директора строительной компании "Свои" Дмитрия Кокорева, нужно заранее готовиться к новой волне ажиотажа.
"Мы видим отложенный спрос, он огромный. Ожидаем, что как только ставки рефинансирования начнут падать, возникнет новая волна строительства. Ведь деньги со вкладов людям где-то нужно будет сохранять. На рынок квартир они не пойдут, они их набрали. Пойдут в дома. Необходимо уже готовить новые площадки, чтобы выводить их на аукцион. Если этого не будет, цена конечного продукта пойдет вверх", – отметил директор строительной компании "Свои" Дмитрий Кокорев.
Цифра
Средняя цена квадратного метра готового дома от застройщика в пригороде Барнаула – 70-80 тыс. рублей. При этом средняя цена квадратного метра новостройки – 139,1 тыс. рублей. Такие данные приводит портал "Мир квартир". Средняя стоимость квартиры в новостройке составляет сейчас 7,1 млн рублей.