Анабиоз рынка. Квартиры в Барнауле стали доступнее, но покупать их практически некому
Запредельные ипотечные ставки, кабальные условия по госпрограммам, ужесточившиеся требования банков к заемщикам практически остановили рынок недвижимости в Барнауле. Риелторы говорят: количество сделок купли-продажи снизилось до 70%, а приобретают жилье преимущественно за наличные и на средства различных сертификатов. Из-за сниженного спроса некоторые квартиры начали дешеветь, однако найти покупателей на них очень трудно. Какие еще сегменты недвижимости пострадали от экономических изменений и произойдет ли обвал цен – в материале amic.ru.
"Как спящая красавица"
В августе в Алтайском крае банки выдали 1406 ипотечных кредитов – это минимальный показатель с 2016 года, о чем говорят данные "Дом.рф" (цифры за сентябрь станут известны в начале ноября. – Прим. ред.). При этом за год снижение составило 57%: в августе 2023-го одобрили 3294 займа.
Главная причина обвала – космически высокие ипотечные ставки. Российские эксперты подсчитали: с учетом надбавок банка, дополнительных платежей и страховок процент по ипотеке достигает 35. Кредиты на таких кабальных условиях вынуждают большинство барнаульцев отложить решение жилищного вопроса.
"Рынок недвижимости не мертвый, но он засыпает, и есть вероятность, что надолго. Как спящая красавица. После увеличения ставки ЦБ ипотека стала заградительной. Поэтому те, у кого жилищный вопрос не стоит остро, ипотеку сейчас не берут. Инвесторы тоже покинули рынок, они не видят здесь достаточно доходности. Все это привело к падению сделок на 30-70% в зависимости от сегмента", – рассказал amic.ru руководитель агентства "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.
Охлаждение покупательского спроса привело к стабилизации цен, даже виден небольшой спад на отдельные сегменты, добавил он.
"Квартиры сейчас берут за наличку, наиболее востребованы объекты до 5 млн рублей. Это "однушки", "двушки" классического формата, "евродвушки". На большие квартиры в домах советской застройки цена ниже рыночной, но ажиотажного спроса мы не видим. Возможно, горожане боятся не только дорогой ипотеки, но и больших коммунальных платежей", – говорит Никитеев.
Потерял покупателей и рынок новостроек. Однако здесь эксперты не видят предпосылок для снижения цен.
Во-первых, растет себестоимость строительства, во-вторых, цену квартир определяют не только девелоперы, но и банки, выдающие займы на стройку (между прочим, под такие же высокие проценты, как и все остальные кредитные продукты).
В-третьих, количество проектов сокращается, что грозит если не дефицитом, то балансом спроса и предложения.
"Эксперты посчитали, что в 2025 году в Алтайском крае построят 135 тыс. квадратных метров многоквартирного жилья. Это ничтожно мало, в разы меньше прежних значений. Раньше один застройщик мог обеспечивать такой объем. В этом году ввод жилья еще достигнет 300-350 тыс. квадратных метров, а затем наступит падение. Застройщики ложатся в дрейф, каких-то новых проектов не прогнозируют", – отметил руководитель агентства недвижимости "Династия24" Дмитрий Дворядкин.
"Падений не избежать"
Сложный период наступил и для остальных сегментов недвижимости, говорят риелторы. Серьезно просел рынок малоэтажного строительства: стимулирующая развитие пригорода сельская ипотека под 3% на стопоре, и лимитов по программе не выделяют.
Кроме того, сейчас рассматривают изменения, по которым трехпроцентные кредиты станут недоступными в населенных пунктах, расположенных ближе 50 километров от крупных городов. Построить или купить частный дом можно и по программе семейной ипотеки под 6%, но размер первоначального взноса по ней взвинтили до 50%. Это условие отсеивает многих потенциальных заемщиков. Эксперты считают, что рынок загородного жилья скоро погрузится в кризис.
"Рынок индивидуального жилищного строительства пострадал сильно. Мы уже видим сворачивание некоторых проектов, отсутствие денег на этом рынке. Маленькие стройки уже встали, кое-что пока идет по накатанной, но дальнейших падений не избежать", – отметил Константин Никитеев.
Коммерческая недвижимость, еще в начале года показывавшая неплохой рост (как по спросу, так и количеству новых объектов), сейчас тоже вошла в анабиоз.
Многие предприниматели, планировавшие строить объекты под свой профиль работы, отказались от этой идеи и положили средства на депозит. Это позволяет им получать неплохую прибыль, с которой они платят за аренду площадей.
В целом же риелторы считают, что ситуация на рынке недвижимости вряд ли изменится в ближайшие полгода. Чего стоит лишь один прогноз федеральных аналитиков о росте ключевой ставки до 25% в 2025 году. Это может привести к тому, что сделки на рынке недвижимости вообще станут единичными.
"Те, кто планировал брать недвижимость, теперь, скорее всего, отложат эту идею в дальний ящик. Ведь приобретать квартиры с надеждой, что на следующий год ставка упадет, неблагоразумно. Мы не можем этого прогнозировать. Возможно, пока вообще не стоит лезть в кабалу. Если у людей есть свободные деньги, сейчас лучше купить землю, умножить средства в банках, но не надеяться на завтрашнее падение ставки и помощь государства", – посоветовал Константин Никитеев.