Какие проблемы могут возникнуть в многоквартирном доме с собственной котельной?

Дом с собственной газовой котельной – звучит впечатляюще. Принято считать, что наличие индивидуального источника теплоснабжения – безусловное превосходство, выгода и комфорт. В Барнауле ежегодно растет количество локальных газовых котельных. Но у такого варианта есть немало "подводных камней". Каких именно, рассказали эксперты Сибирской генерирующей компании, единой теплоснабжающей организации (ЕТО), обеспечивающей централизованное теплоснабжение потребителей города.

Зачем вообще делают собственные котельные?

Придумывать новое решение взамен уже проверенного годами – тренд, заданный застройщиками. В случае когда нет другого выхода – тепловые сети в районе не проложены или их строительство технически и экономически не оправданно – застройщик идет вполне логичным путем. Правда, нередки случаи, когда достаточно сделать небольшую врезку к тепловым сетям около дома, подключив его к централизованной системе, говорят в ЕТО. Однако и в таких местах у жилья появляются собственные газовые котельные.

Есть ли разница, где делать котельную?

Но тут возникает вопрос: где делать котельную? Земельные участки в Барнауле, как и в других крупных городах, достаются очень тяжело и дорого, особенно в историческом центре, – и площадь, и предельная высота застройки на этих участках лимитированы. Приходится решать: или потерять территорию около дома или, в случае строительства котельной на крыше, – целый этаж.

Любая отдельно стоящая газовая котельная потребует выделения внушительного земельного участка. Застройщики, которые решают построить котельную около дома, теряют возможность организовать дополнительную парковку или детскую площадку, а значит, и, возможно, число заинтересованных покупателей. Вероятно, упущенная прибыль ляжет в цену квадратного метра.

Еще один важный момент: бесшумно такая котельная работать не будет, а значит, не исключен возможный дискомфорт для жителей верхних этажей.

Кто и какие будет устанавливать цены, обслуживать и ремонтировать котельную?

В случае с централизованной системой теплоснабжения, где работа сетей и теплоисточников в ответственности единой теплоснабжающей организации, у компании есть целый штат сотрудников по всем направлениям. В случае с индивидуальным источником теплоснабжения – головная боль инициатора, то есть застройщика.

Если же объект передан на обслуживание управляющей организации или собственникам, что также в Барнауле встречается, – ответственность закреплена за УК или жителями. Если денег на ремонт нет, то собственникам могут предложить скинуться. 

Если котельная на жителях, то она считается общедомовым имуществом и все расходы по содержанию собственники в любом случае уже делят между собой.

Итог: получается ложная экономия, отложенные на потом затраты на капремонт должны будут собирать жильцы дома. По некоторым расчетам, первые серьезные траты будут через 10 лет, когда придется менять оборудование. При этом текущее обслуживание советуют проводить ежегодно. Разумеется, слесарь УК в этой работе будет бесполезен. Значит, придется потратить время на поиск и деньги на услуги квалифицированного специалиста. 

Еще один важный момент – наличие резервного источника теплоснабжения. Точнее, его отсутствие. В качестве резервного топлива в газовых котельных используется дизельное топливо, но, по понятным причинам, в крышных котельных емкость с 500-800 литрами солярки располагать запрещено нормами. Как же тогда обеспечить резервирование? Нормальное – никак, уверены в ресурсоснабжающей организации.

В Барнауле выходят из положения тем, что ставят электрические котлы "на подхват". При прекращении подачи природного газа они могут лишь позволить не разморозить систему отопления, но в квартирах, скорее всего, будет не слишком тепло.

Газ принято считать "чистым" топливом. Однако при его сгорании также образуются нежелательные пары и вещества. А потому дымовая труба любого теплового источника должна быть расчетной высоты, чтобы продукты, образованные от сгорания топлива, рассеивались выше уровня жизнедеятельности. В случае с локальными котельными эту норму выполнить проблематично.

В случае с централизованными источниками – реально. При проектировании ТЭЦ Барнаула была очерчена санитарно-защитная зона, где не должно быть жилых построек. Высокие трубы, особенность местоположения, а также газоочистное оборудование помогают продуктам сгорания угля рассеиваться вне атмосферы.

Но зато никогда не отключат горячую воду 

"Вечная" горячая вода от собственной котельной – весомый аргумент. Но эксперты подчеркивают, что летние отключения горячей воды при централизованном отоплении необходимы. В это время проводят обязательные гидравлические испытания тепловых сетей. Все, что энергетики успеют отремонтировать за короткое сибирское лето, потенциально не несет опасности зимой.

При этом, кроме текущих ремонтов, тепловые сети капитально ремонтируют, реконструируют и строят для подключения новых потребителей. У ресурсоснабжающей организации есть план действий по подготовке города к зиме, и жители, подключенные к централизованной системе теплоснабжения, не будут задумываться о том, как отремонтировать котел на ТЭЦ или тепловую сеть. Обслуживание, устранение неполадок – в ответственности ЕТО. За надежностью оборудования, которое отвечает за обеспечение ресурсом сотен тысяч жителей централизованной системы теплоснабжения, следят круглосуточно.

А что если на ТЭЦ в морозы внезапно сломается один из котлов? Есть несколько вариантов: в работу запустят другой, если ситуация более серьезная – подключат резервные источники, например, районную водогрейную котельную. То есть самое значимое преимущество централизованного отопления – оперативное обслуживание оборудования специалистами в любых условиях, что обеспечивает стабильность для потребителя.

А можно ли отказаться от котельной и перейти на общие сети? 

Можно, при наличии технической возможности, – отметили специалисты Сибирской генерирующей компании. Бывает, что строительные компании начинают задумываться об этом, как передать ответственность за теплоснабжение потребителей крупной ЕТО через пару лет после начала эксплуатации котельной. Такие примеры в Барнауле уже есть: директор компании-застройщика одного из домов в центре Барнаула признал, что дохода от котельной не хватит ни на ее ремонт, ни на обслуживание подводящих сетей. 

В случае когда котельная уже на балансе жителей и собственники пришли к мнению, что стоит переключиться на централизованную систему, нужно оценить техническую возможность. Сложнее всего с замещением крышных котельных, отметили эксперты. Это либо невозможно, либо требует реконструкции инженерных систем внутри здания. При реконструкции тепловые сети возможно завести лишь в цокольный или подвальный этаж, подняв их снаружи дома или внутри общих помещений на крышу. Там можно врезать в существующее теплообменное оборудование, как правило, с его полной заменой, так как оно не рассчитано на теплоноситель с ТЭЦ. Однако не все жильцы готовы мириться с такими изменениями: спускать вниз тепловой пункт, "переваривать" системы отопления и горячего водоснабжения. 

Один из примеров, где внутридомовая система требовала изменений, хоть и не таких серьезных, – многоквартирные дома на улице Антона Петрова. Спустя 15 лет работы котельной жильцам пришлось решать вопрос с капитальным ремонтом такого индивидуального теплоисточника – срочно и недешево. Собственники тоже задумались о переключении к общей теплоцентрали.

С годами практика эксплуатации локальных газовых котельных будет расширяться и покажет, где еще есть слабые и сильные стороны. Централизованная система теплоснабжения в Барнауле уже достаточно развита и изучена, чтобы уметь предотвращать серьезные инциденты или быстро на них реагировать.