Рубль решает. Жилье в Барнауле дорожает вопреки низкому спросу и неподъемной ипотеке
Рынок недвижимости Барнаула уже несколько месяцев находится в состоянии анабиоза. Его не тревожат ни резкие ценовые скачки, ни ажиотажный спрос, ни "взрыв" предложений. Как предполагают эксперты, ситуация покоя растянется как минимум до конца весны. Впрочем, риелторы отмечают: стоимость как первичного, так и вторичного жилья планомерно увеличивается, но продавцы все чаще соглашаются на торг. Какие еще тенденции возникли на рынке – читайте в материале amic.ru.
Вынужденная ипотека
С начала года, посчитали федеральные аналитики, стоимость вторичного жилья в Барнауле выросла на 6,3%, достигнув 112,4 тыс. рублей за квадратный метр. Президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина отмечает, что все чаще горожане рассматривают жилье формата "все включено": с качественным ремонтом, бытовой техникой, мебелью.
Однако активность покупателей тормозят высокие ставки на жилищные кредиты (сейчас банки выдают их в среднем под 16-18%). Кроме того, в конце 2023 года Центробанк ужесточил требования к "ипотечникам".
"От заемщиков требуют прозрачный доход, его подтверждение. Также банки учитывают коэффициент долговой нагрузки заемщика и семьи", – говорит Марина Ракина.
В таких жестких условиях "шагают" в ипотеку сейчас те, кто готов временно платить кредит под 18%, но в дальнейшем рассчитывает на рефинансирование, отмечает Ракина.
Также оформляют кредиты семьи, которым чуть-чуть не хватает нужной суммы.
"Раньше люди переезжали из однокомнатной квартиры в трехкомнатную и могли себе позволить взять 5 млн кредита. Теперь люди идут из "однушки" в "двушку", из "двушки" в "трешку" с меньшей суммой кредитной нагрузки", – объясняет риелтор.
"Держатели" рынка
В то же время эксперты наблюдают рост числа покупателей без ипотек. Руководитель агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрий Дворядкин в своем телеграм-канале сообщает, что на рынке много держателей жилищных сертификатов, а также людей с наличными.
"Множество участников СВО, получая выплаты по контрактам, первым делом решают вопросы с недвижимостью. Играют роль и сиротские сертификаты, материнский капитал, а также так называемые "цепные" сделки, когда, допустим, человек продает двухкомнатную и покупает трехкомнатную. Поэтому спад ипотеки по "вторичке" не изменил ситуацию на рынке в Алтайском крае. Хотя в целом по стране ипотека "рухнула" и сейчас, за последние четыре года, находится на историческом минимуме", – говорит эксперт.
Время отложенного спроса
По данным барнаульских риелторов, средняя цена квадратного метра вторичного жилья в городе ниже, чем посчитали "федералы": 80 тыс. рублей. Стоимость же квартиры в новостройках – 120-160 тыс. рублей. Из-за такой колоссальной разницы готовые квартиры и не будут дешеветь, считает руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев. Максимум, на что могут рассчитывать покупатели вторичного жилья, – небольшой торг.
"Разброс между "первичкой" и "вторичкой" максимальный, доходит до 40%. Вряд ли готовые квартиры будут дешеветь, тогда как строящиеся растут в цене. У "вторички" есть потенциал: некоторые варианты получаются выгоднее долевок даже в ипотеку под 16-17%", – говорит эксперт.
Марина Ракина добавляет: предложений на рынке новостроек сейчас немного и спрос достаточно спокойный. Покупатели ориентируются, прежде всего, на стоимость объектов.
"По продажам сейчас лидируют застройщики, у которых стоимость квадратного метра находится в низкой и средней ценовой категории – 120 тыс. рублей. Девелоперы, у которых выше цена и больше крупногабаритного жилья, находятся в менее выигрышном положении: сегодня на покупку дорогих квартир людям решиться довольно сложно", – сообщил эксперт.
Кстати, еще в январе застройщики жаловались на новые условия банков: кредитные организации стали брать с них комиссии за выдачу льготных кредитов. Однако в конце марта банки окончательно отказались от этой идеи, отметила Марина Ракина.
В целом эксперты не предполагают в ближайшие месяцы каких-то глобальных изменений. Прогнозы риелторов опираются на информацию от Центробанка: по данным регулятора, средняя ключевая ставка в 2024 году ожидается в диапазоне 13,5-15,5% (сейчас она находится на уровне 16%).
"Стоит отметить, что в 2024 году рынок активен, снижения ставки в ближайшее время, конечно, не ждем. Может быть, разве что во втором полугодии. Тогда, скорее всего, цены пойдут на увеличение, так как отложенный спрос придет на рынок. Сейчас есть возможность приобрести жилье дешевле, чем оно будет к концу года", – резюмирует Дмитрий Дворядкин.