Перекос рынка. Новостройки недоступны для барнаульцев, но виноваты не только цены
Стоимость квартир в строящихся домах Барнаула в ближайшее время может вырасти до 10%. Дело в том, что после новогодних каникул российские банки стали брать с застройщиков комиссии за выдачу льготных ипотек. Региональные девелоперы пока "на паузе": они ведут переговоры с кредитными организациями, договариваясь об условиях сотрудничества. Между тем горожане уже ощутили последствия нововведений: получить льготный кредит практически невозможно, и ипотеку на новостройки выдают на общих основаниях, под колоссальные проценты.
Нужно делиться
Житель Барнаула Евгений планировал приобрести небольшую новую квартиру в Индустриальном районе. Имея более 30% первоначального взноса и хорошую кредитную историю, мужчина рассчитывал взять ипотеку с господдержкой под 8%. Неожиданно он получил отказ. Сотрудники банка развели руками, но "шепотом" сообщили: барнаулец выбрал дом от застройщика, который пока не согласился на комиссионное сотрудничество.
В результате Евгению одобрили "обычную" ипотеку под 16%. При сумме кредита 4 млн ежемесячный взнос составил около 40 тыс. рублей. Семейные обстоятельства вынудили мужчину купить квартиру на этих условиях. В будущем (после снижения ключевой ставки Центробанком) он рассчитывает на рефинансирование.
Банки решили вводить комиссии из-за низкой доходности, которая практически находится на грани рентабельности. В конце декабря 2023 года правительство на 0,5% снизило размер субсидий кредитным организациям за выдачу льготных кредитов. В таких условиях банки начали искать новые источники прибыли – и нашли.
"Это отнюдь не подписание соглашения, как это красиво звучит. Это большая реальная комиссия – 7-12% от стоимости объекта. Эти деньги должен заплатить застройщик, чтобы клиент мог кредитоваться по госпрограммам. Если девелопер на это не идет, банк отказывается кредитовать покупателя по льготным ставкам. Крупнейшие игроки – Сбер, ВТБ, Альфа-Банк – уже работают только так", – сообщил amic.ru руководитель агентства недвижимости "Ключ Риэлт" Константин Никитеев.
По последней информации, комиссии ввели Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, Росбанк, РНКБ. Остальные кредитные организации (в том числе "Дом.рф", Газпромбанк, Россельхозбанк, Совкомбанк) пока работают на прежних условиях. Однако размер первоначального взноса у многих составляет 50% от стоимости квартиры.
Цена для всех одна
Снижение субсидий для банков и ужесточение условий выдачи льготных ипотек – это продолжающиеся попытки охладить рынок жилищного строительства в стране. В первую очередь это необходимо (так объясняют банки), чтобы улучшить ситуацию с закредитованностью граждан и качеством выдаваемых кредитов.
Однако новые условия ожидаемо скажутся на стоимости строящихся квартир, считают эксперты. Естественно, обновленные прайсы будут действовать для всех покупателей: как для "ипотечников", так для клиентов с наличными.
"Сегодня в большей степени цены на жилье формирует не застройщик, а банк. И девелопер не может сказать, что продаст Васе Иванову квартиру с дисконтом, потому что тот пришел с наличными, а Пете Сидорову – дороже, потому что у него ипотека. Это нонсенс, и продажи встанут. Цена для клиентов должна быть одинаковой", – объясняет Константин Никитеев.
Строительные компании, опрошенные amic.ru, пока отказались комментировать изменение стоимости. Как и то, согласились ли они работать с банками на новых "комиссионных" условиях.
"Мы пока ведем переговоры с кредитными организациями. Естественно, это нововведение никому не нравится. Льготная ипотека – один из главных инструментов для покупки квартир. Мы понимаем важность и значимость государственных программ и надеемся на их максимальную доступность", – сообщили amic.ru в одной из строительных компаний.
Меньше и дороже
Если переговоры с банками не принесут результатов, то девелоперы будут вынуждены поднимать цены на размер комиссий, предполагают эксперты. Например, в Сбере она составляет от 7,5 до 11,5% в зависимости от программы. Однако есть большая вероятность, что для покупателей новая величина станет недоступной.
"Рынок еще больше перекашивается, становится неправильным, иррациональным. Еще вчера цены на новостройки доходили до 120-130 тыс. рублей за квадратный метр, а теперь мы видим 150-190 тыс. Где цена остановится? Некоторые объекты у нас уже давно продают дороже, чем в Новосибирске", – говорит Константин Никитеев.
И добавляет: даже при снижении спроса цены вряд ли пойдут вниз. Ведь объем предложений на рынке также сократится. В этом уверен и председатель Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
"Средняя стоимость квартир уже около 110 тыс. за "квадрат". Возникает вопрос: "А будут ли застройщики выводить на рынок новые проекты при таких условиях?" За счет льготной ипотеки рынок был живой. Как эта программа будет работать после 1 июля (срок ее окончания. – Прим. ред.) – тоже вопрос. Есть разговоры, что она будет лимитированной, адресной. Скорее всего, объекты, которые вышли, будут достроены. А вот что будет с вновь начинаемыми, неизвестно", – резюмирует он.