Ипотечная "зима". Дорогие кредиты могут "заморозить" рынок жилья Барнаула в 2024 году

Повышение ключевой ставки Центробанка с 15 до 16% в следующем году ударит по рынку недвижимости: уже в первых числах 2024-го ведущие банки могут поднять ставки по ипотеке. Эксперты объясняют: снижая доступность кредитов (в том числе жилищных), регулятор намерен замедлить инфляцию, которая разгоняется из-за высоких объемов кредитования и нестабильного рубля. Не отстает и правительство страны, которое недавно скорректировало выдачу субсидированных кредитов, и теперь популярная госпрограмма стала менее доступной. Amic.ru поговорил с риелторами и узнал, к чему приведет закручивание "ипотечных" гаек и что будет с ценами на жилье в 2024 году.

Новые реалии в новом году

Рынок недвижимости в уходящем 2023 году, по словам экспертов, стабильно рос до конца лета: число сделок ежемесячно увеличивалось. Но в августе Центробанк резко поднял ключевую ставку с 8,5 до 12%. Сначала это спровоцировало невероятный ажиотаж на рынке: многие барнаульцы решили приобрести жилье по старым условиям. Однако последующие месяцы на рынке эксперты наблюдали лишь спад.

"Под конец года ставка ЦБ притормозила продажу "вторички". Несколько встал и рынок новостроек. Но на него оказал влияние рост цен. Этот сегмент держится на импульсе с лета. Все продажи "первички" идут по такой схеме: "Берите, завтра будет дороже, льготные программы отменят". Люди на страхе и покупают", – объясняет руководитель агентства недвижимости "Ключ Риэлт" Константин Никитеев.

До конца года эксперты уже не ожидают каких-то потрясений: заемщики с одобренными кредитами (и по старым ставкам) смогут в ближайшие недели завершить сделки. Но уже в 2024 году кредиты на покупку готовых квартир могут рекордно подорожать.

"Объемы выдачи ипотеки на вторичном рынке, и без того упавшие почти до нуля, снизятся еще сильнее. Сейчас банки выдают ее под 18%, вероятно, будет и до 20%", – предполагает руководитель агентства недвижимости "Династия24" Дмитрий Дворядкин в своем телеграм-канале.

Ставка "стоп"

Заградительные ставки на "вторичку" приведут к тому, что крен спроса будет обращен на новостройки. Впрочем, и этот рынок под угрозой. Дело в том, что основными драйверами продаж остаются программы с господдержкой: льготная и семейная ипотеки, действующие до 1 июля 2024 года.

В начале декабря некоторые российские банки объявили, что повышают первоначальный взнос по ним до 50%. А уже 15 декабря правительство страны издало постановление, в котором минимальный денежный порог для входа в программу составляет 30% от стоимости жилья. Все это также направлено на то, чтобы притормозить рынок.

Летом 2024 года программы вообще может ожидать серьезная трансформация. Есть вероятность, что господдержка начнет работать выборочно по стране. Из-за этого число покупателей на рынке новостроек резко снизится.

"Правительство всерьез рассматривает изменение условий по льготной ипотеке: вероятно, она будет либо адресной (учителям, врачам, некоторым иным категориям граждан), либо региональной, рассчитанной на территории, где не очень развита массовая многоквартирная застройка. Такие регионы, как Алтайский край, вряд ли попадут под новые условия: у нас развит строительный рынок, хорошая покупательная способность. Даже банки говорят о рекордных выдачах ипотек в регионе в 2023 году", – отмечает президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.

"Уже не шок"

Впрочем, новые реалии ипотечного рынка вряд ли приведут к снижению цен на квартиры в Барнауле. В сегменте новостроек никто не отменял банковского финансирования, удорожания строительных материалов, рабочей силы. Поэтому ожидается, что новые проекты, выходящие на рынок Барнаула, будут обновлять ценовой потолок. 

"Для столицы Алтайского края характерны дефицит земли и преобладающая точечная застройка. Это приводит к тому, что жилья строится не так много, и оно раскупается моментально, как только новый комплекс выходит в продажу. Цены на квартиры будут ползти вверх, но, вероятнее всего, не галопирующими темпами. Сейчас для нас 150 тысяч рублей за "квадрат" в Барнауле – уже не шок. В Бийске цена тоже стремится к 100 тысячам. И предпосылок для снижения цен просто нет", – отмечает Дмитрий Дворядкин.

Дорожать будет и вторичное жилье. Эксперты объясняют, что разница в стоимости между новостройками и готовыми квартирами сейчас достигла чуть не 50%.

В 2024 году, по мнению Константина Никитеева, эта цифра снизится до 30%. То есть "вторичка" начнет догонять "первичку".

"Эти два рынка оторвать друг от друга невозможно, и они будут коррелировать. Если на новостройки цена падать не начнет, "вторичка" подтянется. Деньги с рынка не уходят, люди продают существующее жилье, приобретают строящееся. До 30% (разница в стоимости новостроек и готовых квартир, – прим. ред.) покупатели готовы переплачивать, но 50% – нет. При этом надо считать, что выгоднее: купить вторичную квартиру за 80 тыс. за квадратный метр под 18% или долевку по 150 тыс. под 6%. На таком разрыве рынок не может работать", – отмечает Константин Никитеев.

Впрочем, риелторы настаивают, что высоких ипотечных ставок бояться не нужно: эта ситуация временная и когда ставка ЦБ начнет снижаться, заемщики могут рефинансировать кредит, снизив ставку.

Еще один инструмент удешевления ипотеки – покупка ставки у банка. В этом случае ипотеку выдают на 0,5-1,5% ниже, чем средний процент, но для этого нужно внести единоразовый платеж в дополнение к первоначальному взносу. Они также надеются, что в будущем году проявится курс на "оттепель", ставки перестанут расти, а жилищные кредиты станут более доступными.

"Нам остается надеяться, что новое повышение ключевой ставки завершит цикл ужесточения монетарной политики, который шел весь 2023 год. Как говорится, мы нащупали дно, теперь надо от него оттолкнуться. По крайней мере, хочется, чтобы было так", – резюмирует Дмитрий Дворядкин.