Рынок разогнался. Почему барнаульцы массово скупают жилье и когда закончится ажиотаж
Последние несколько недель стали "горячими" для рынка недвижимости Барнаула: спрос на квартиры резко увеличился, выросло число сделок купли-продажи, и даже застоявшиеся варианты нашли покупателей. Виной всему повышение ипотечных ставок, которое произошло в конце августа. Однако ажиотаж продлится всего несколько месяцев и уже к зиме наступят "похолодание" и затишье. Что в таком случае будет с ценами, разбирался amic.ru.
Активная фаза
Июнь и июль 2023 года были на рынке жилья спокойными и пассивными: сделок было меньше, чем в прошлые годы. Все изменилось в августе: в середине месяца Центробанк поднял ключевую ставку с 8,5 до 12% годовых.
Вслед за этим ставки на свои продукты подняли и банки. Так, ипотеку на вторичное жилье теперь выдают под 13-14% годовых (хотя в начале лета ставки были 10,5-11%). Эти изменения спровоцировали ажиотаж на рынке недвижимости Барнаула: горожане ринулись скупать жилье. В первую очередь это сделали семьи с уже одобренными кредитами.
"Рынок недвижимости находится в активной фазе: люди приобретают жилье по старым одобренным ставкам. В связи с этим на вторичном рынке разобрано много квартир, большое число вариантов находится на задатках или в сделках. Ушел средний ценовой сегмент, стандартные квартиры, серийные. Это широкий диапазон: "однушки", "двушки", "трешки". Рынок разогнался. В новостройках большое количество квартир забронировано, находятся в сделках. Предложения у застройщиков уменьшаются с большой скоростью. Это спровоцировало большой спрос и ажиотаж", – объясняет руководитель барнаульского АН "Гнездо" Ольга Гросс.
Также на рынок хлынули и инвесторы. Но их больше "подгоняет" не дорожающая ипотека, а дешевый рубль (резкое снижение курса национальной валюты по отношению к доллару произошло в первой половине августа).
"У этих людей не было долларовых вложений и сейчас они ищут варианты для инвестиций, чтобы "передержать" деньги. Люди рассматривают не только жилье – это и нежилые объекты, и земля", – отмечает руководитель агентства недвижимости "Ключ Риэлт" Константин Никитеев.
Из-за того, что ажиотаж на рынке длится всего пару недель, недвижимость еще не подорожала. Никитеев отмечает, что "первичка" сейчас стоит в среднем 100-120 тыс. рублей за квадратный метр, но есть варианты и по 140 тыс. рублей. Вторичное жилье продается за 80-100 тыс. рублей.
"Пока роста нет. Варианты, которые долго стояли и у них было адекватное соотношение "цена-качество", разобрали быстро. Переоцененные объекты продолжат стоять", – говорит он.
Золотой "квадрат"
Ажиотаж, по прогнозам экспертов, продлится еще месяц-два, а затем наступит стагнация и рост цен. Ольга Гросс отмечает, что новые предложения, которые поступят на рынок (это касается и первичного, и вторичного сегментов), будут выше по стоимости распроданных в августе вариантов.
"Говорить о каком-то снижении цен мы не можем: застройщики зависят от ключевой ставки и от проектного финансирования. А раз процентная ставка растет, девелоперы повышают цены, несмотря на соотношение спроса и предложения. От "вторички" тоже не ожидаем снижения: предложения раскуплены, и рынок только ждет насыщение", – отмечает она.
Продавцы, по ее мнению, также будут пользоваться ситуацией: они понимают, что люди с деньгами сейчас ищут варианты для вложений, ведь при дешевом рубле держать деньги в нацвалюте невыгодно.
В то же время, если рубль начнет крепнуть, то инвесторы, хранившие средства в долларах, будут от них избавляться и искать недвижимость для покупки, добавляет Константин Никитеев.
Он считает, что в перспективе стоимость квартир на первичном рынке может достигнуть среднего значения в 120-140 тыс. рублей. При этом двигать стройку будут в основном госпрограммы: льготная и семейная ипотеки, кредиты для IT-специалистов. Роста ставок по ним пока не ожидают (например, семейную ипотеку выдают от 5,3% годовых), что приведет к увеличению числа заемщиков.