Время спирали. Как изменились цены на новостройки и запросы покупателей в Барнауле
Сфера недвижимости Барнаула переживает очередную трансформацию: малогабаритного жилья стало больше, инвесторов – меньше, а цена на некоторые варианты квартир уже достигает 150 тыс. рублей за "квадрат". И всё-таки спрос на новостройки остаётся стабильным, что даёт девелоперам возможность осваивать новые локации и площадки. "Поедут" ли барнаульцы в квартиры на правом берегу Оби, где алтайские инвесторы приобретают жильё, и какое событие скоро всколыхнёт рынок недвижимости Алтайского края, amic.ru рассказала президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.
Для жизни и инвестиций
– По статистике "Дом.рф", в Алтайском крае 52% непроданных квартир в новостройках. Означает ли это, что спрос на строящееся жильё падает и происходит затоваривание рынка?
– Нет, на рынке новостроек всё хорошо, продажи идут, покупатели не теряют интереса. Когда стартует новый ЖК, мы видим высокий спрос среди барнаульцев на квартиры на нулевом цикле. В последнее время появилось много новых проектов, которые вышли на рынок с большим количеством предложений. Максимальным спросом в них пользуются квартиры-студии и однокомнатные варианты, ведь люди привязаны к ежемесячному платежу: чем дороже объект, тем больше кредит и платёж. Крупногабаритные квартиры продаются сложнее.
Марина Ракина / Фото: предоставлено Мариной Ракиной
– Мы снова возвращаемся к временам, когда малогабаритное жильё будет основным сегментом?
– Застройщики говорят о спросе на небольшие варианты. И мы понимаем, что огромные квартиры сегодня почти не покупают: наверное, уже никогда не будут строить жильё по 200-300 квадратных метров. Спрос на эти объекты сейчас минимальный, поэтому их стоимость упала. Ведь, помимо налогов, такую недвижимость нужно ежемесячно содержать.
Кстати, поменялся и портрет покупателя: молодому поколению сейчас важно быть мобильными, больше путешествовать, покупать загородную недвижимость, а не обслуживать много квадратных метров. Берут именно столько "квадратов", сколько семья функционально сможет использовать.
– Какая сейчас средняя цена квартиры в новостройках?
– Диапазон очень большой: от 80 до 150 тыс. рублей за "квадрат" в зависимости от локации, качества и класса жилья, площади. Квадратный метр большой квартиры в хорошем ЖК может стоить больше, чем "квадрат" студии в доме комфорт-класса. Но усреднённое значение по рынку – 100-110 тыс. рублей.
– Как за последние полгода изменилась стоимость: она выросла или упала?
– Она укрепилась, устоялась. Застройщики, которые выходили на рынок с новыми проектами, экспериментально ставили очередную максимальную планку и смотрели, как будет реагировать покупательная способность. Так как спрос на квартиры оставался стабильным, стоимость сохранялась, поэтому строительные компании обходились без скидок и акций.
Сейчас большинство покупателей уже не идут с минимальным первоначальным взносом: они сначала что-то продают, добирают нужную сумму ипотекой и приобретают жильё большой площади. Первоначальный взнос может быть 1,5-2 млн – это 30-40% от стоимости жилья. А средний размер ипотеки составляет примерно 3,5 млн рублей.
– Появляются новые площадки для строительства: планируется развитие частного сектора за Музкомедией, возле Лесного пруда в посёлке Булыгино. Ожидается, что генплан, который скоро примут в городе, разрешит строительство многоэтажек за Новым мостом. Как считаете, будет ли спрос на жильё на этих территориях?
– Я на 100% уверена, что дома в этих локациях будут востребованы. Нам становится тесно в существующих границах города. Мы "задыхаемся" в том кольце, которое сложилось в Барнауле. Нас "распирает", нам надо двигаться вперёд. Правобережное направление – одно из самых перспективных и востребованных. Ликвидность объекта всегда определяется его местоположением. Доступность до центра города, его инфраструктуры составляет 15-20 минут, а возможности природы велики. Когда мы перейдём на правый берег, это будет историческим шагом для Барнаула.
И в Питер, и в Дубай
– Можно ли сейчас в Барнауле получить желаемую прибыль, купив квартиру на стадии котлована и продав её после сдачи дома?
– Инвестиции хороши в любом случае, хотя бы даже ради сохранения средств. Получить маржинальность в 30% после продажи квартир пока не удастся в ближайшее время. Возможно, это даже хорошо. Ведь всё время "надувать" рост цен – это палка о двух концах, ведь мы же, в конце концов, "лопнем". Рынок должен быть спиралевидным: цены поднялись, устоялись, упали, вернулись к прежнему уровню, снова выросли и всё по новому кругу.
Прибыль от инвестиций можно получить не только по прямой продаже, но и другими способами. Например, через флиппинг: в приобретённой на этапе строительства квартире делают ремонт и продают. В этом случае цена готового к проживанию варианта площадью 50 "квадратов" может быть выше объекта в "бетоне" на 1-2 млн рублей. Также после ремонта квартиры подходят и для сдачи в аренду.
Марина Ракина / Фото: предоставлено Мариной Ракиной
– Куда ещё инвестируют жители Барнаула и Алтайского края?
– У кого хватило средств, смелости, стойкости духа, шагнули в другие регионы: Санкт-Петербург, Москва и Московская область. А вот Новосибирск барнаульцы реже рассматривают как инвестиционный город, хотя по ценам на жильё мы почти сравнялись и наши застройщики там уже давно возводят жилые дома и кварталы.
– А как насчёт других стран? В прошлом году риелторы говорили, что есть спрос на объекты в Турции, ОАЭ.
– В России всегда были инвесторы, готовые вкладывать деньги в недвижимость других стран. Сейчас в Турции, ОАЭ есть варианты, которые по цене сопоставимы с трёхкомнатной квартирой в Барнауле. Возможность иметь свой уголок в курортном городе, в шаговой доступности до моря, который, к тому же, можно ещё и сдавать в аренду, получая доход, очень привлекает наших граждан. Но каждый решает сам – инвестировать или нет. Ведь гарантировать россиянам сохранение и приумножение средств не может никто. Ни один эксперт не возьмётся прогнозировать, как будут развиваться политические события.
– Что происходит на рынке вторичного жилья в Барнауле?
– Этот сегмент стабилен. Всегда были и будут семьи, которые из однокомнатной квартиры переезжают в двухкомнатную, а из двухкомнатной – в трёхкомнатную. И это всё в одной локации, где рядом детсады и школы. Есть люди, которые не готовы снимать жильё, пока ждут сдачи квартиры в новом доме. Им проще на полтора-два года купить квартиру на вторичном рынке. Диапазон цен очень широкий – от 65 до 200 тыс. рублей за квадратный метр. Но в среднем – 80-90 тыс. рублей за квадратный метр.
Событие года на Алтае
– Сегодня, 18 мая 2023 года, в Манжероке (Республика Алтай) стартует VI Международный форум Altai Realestate2023* "Инновации в недвижимость: новая реальность", который организует Союз риелторов Барнаула и Алтая, Алтайская Торгово-промышленная палата при содействии Российской гильдии риелторов. Ранее мероприятие традиционно проходило в Белокурихе. Почему сменилась локация?
– Мы выросли. К сожалению, в Белокурихе пока нет площадки, которая могла бы уместить около 500 человек. Также в городе-курорте много отдыхающих, а мы своим масштабным мероприятием наводим определённый хаос. ГЛК "Манжерок" может вместить такое количество участников, а сроки открытия отеля с конференц-зонами совпали с датами проведения нашего форума. Мы гордимся, что мероприятие пройдёт именно там. Кстати, по словам руководства ГЛК "Манжерок", этот форум станет первым крупным событием в только что открытом отеле.
– Чем удивит программа форума?
– Среди риелторов 80% – это женщины. Поддержать женское предпринимательство в риелторской среде поможет проректор по образовательным программам Школа управления Сколково, академический директор программы "Лидеры как преподаватели" и FLOW* Марина Карбан (Москва). Нам дадут инструменты и направления: где брать силы, как не выгореть.
Спикеров предоставили нам наши партнёры. Так, проведёт один из мастер-классов основатель школы кинетического имиджа, эксперт по кинетике и невербалике, бизнес-тренер Валентин Шишкин (Москва). Раньше на подобных мероприятиях мы никогда не привлекали эксперта по невербальным отношениям. В рамках форума будет проходить выставка новостроек. Также запланирована необычная, разноплановая вечерняя программа.
– Ожидается, что участие в мероприятии примут девелоперы из Турции и ОАЭ. Насколько важен их визит?
– Наши застройщики имеют возможность съездить в другой регион и обменяться опытом с российскими коллегами. Но довольно редко барнаульские девелоперы летают к коллегам за границу. А у международных компаний свой опыт и есть какие-то "фишки", идеи, о которых они могут рассказать. Но и наши застройщики могут поделиться знаниями, особенно в сфере сейсмики, энергоэффективности.
Марина Ракина / Фото: предоставлено Мариной Ракиной
– Какая главная цель форума?
– Так как мы живём сегодня – это наши мысли вчера. Чтобы завтра жить по-другому, необходимо уже сегодня начинать думать по-другому. Чтобы это сделать, важно изучать новые технологии, применять новый опыт и способы работы. Всё меняется, рынок недвижимости цифровизируется, скорость сделок увеличивается, объём информации растёт. Мы продаём квартиры в мессенджерах, сопровождаем сделки, в которых покупатель находится во Владивостоке, а продавец – в Калининграде. Раньше это казалось невероятным. Теперь – это реальность. Именно об этом мы будем говорить на форуме.
* Altai Realestate ("АлтайРиалистейт"), FLOW ("Флоу").