«Выйдем в плюсе». Что происходит на рынке недвижимости Барнаула в преддверии Нового года
2022-й стал калейдоскопом для рынка недвижимости Барнаула: ажиотажный спрос, с которого начался год, сменился резким падением и застоем летом, а затем и осенью. Рынок помнит и ипотеку под 25%, и нулевые продажи у застройщиков, и космические цены. Сейчас ситуация в сфере недвижимости спокойная: цены остановились и даже немного упали, спрос есть, но не ажиотажный, а недвижимость покупают те, кому это действительно необходимо. Какие квартиры выбирают барнаульцы — вторичные или строящиеся, почему «исчезли» инвесторы и что будет с рынком новостроек после отмены льготной ипотеки, amic.ru рассказала руководитель агентства «Студия Нонны Карповой «Недвижимость и консалтинг» Нонна Карпова.
Падают, но не уступают
— Барнаул стал одним из городов-лидеров по росту цен на новостройки: за 2022 год квартиры в строящихся домах подорожали на 33%. Что стало причиной скачка?
— Это не одно обстоятельство, а совокупность причин. Последние годы новостройки пользовались повышенным спросом. Его спровоцировала ипотека с господдержкой. Она оказала большое влияние на весь рынок. Также было много инвестиционных вложений, когда практически все квартиры в проектах раскупали на стадии котлована. Высокий спрос подстегнул компании повысить стоимость продаваемых квартир. Последние месяцы, конечно, продажи новостроек упали: многие, кто хотел купить новостройки, уже это сделали.
— Почему в таком случае не падают и цены?
— Стоимость новостроек складывается из многих факторов. Во-первых, стоимость земельного участка. Сейчас все площадки под застройку компании покупают на торгах. Однако эти территории небольшие. Просторных кварталов практически нет, а если они и появляются, то без коммуникаций. Поэтому компании должны возводить всю инженерную инфраструктуру за свой счёт. Так делает, например, компания «Алгоритм», которая строит ЖК за «Ареной» (ЖК «Колумб», — прим. ред.). Там с нуля будут построены сети, дороги, школы, садики, коммерческая недвижимость. Если же компании работают на уже застроенных территориях, то выкупная стоимость таких участков всегда была высокой.
На цену квартир влияет и то, что сейчас все ЖК возводят по проектному финансированию. Эта схема хороша для потребителя: он может быть уверен, что у застройщика есть деньги на завершение проекта. Но зато работа с банками накладывает дополнительные финансовые вложения: проценты, которые компания платит за пользование кредита. Эти расходы опять же «зашиты» в стоимости квадратного метра.
Не нужно забывать, что строительные материалы дорожают. Да, в пиковые месяцы они были невероятно высокими, затем их стоимость упала, но, естественно, не на изначальный уровень.
Студия Нонны Карповой / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru
— Эксперты предполагали, что из-за сниженного спроса и высоких цен застройщики начнут замораживать проекты.
— Это уже происходит. Число площадок сократилось. Застройщики просто пока не понимают рынок, не знают, за какую стоимость смогут продать квартиры. Проекты, которые выходили на застройку летом и осенью, уже реализованы на 50%. Но есть объекты, запланированные на начало следующего года. Сейчас девелоперы просчитывают экономику и принимают решение об их реализации или заморозке.
— Минфин несколько недель назад заявил, что продлевать льготную ипотеку под 6-7% на 2023 год не планируют. Что в таком случае будет с рынком новостроек в Барнауле?
— Государство вряд ли оставит застройщиков без поддержки. Оно всегда помогало строительной сфере: это большой рынок труда и развитие всей страны. Я предполагаю, что, возможно, программу и продлят. Но если этого не случится, рынок не рухнет. Уже сейчас работают разнообразные альтернативные меры поддержки.
##news_586b0297-f89f-4fd6-9750-91259eb468cc##
Например, в крупных городах популярна ипотека под 0,1%. Есть и предложения, когда на время строительства квартиры покупателя освобождают от уплаты ипотеки. Все эти программы работают при финансовой поддержке девелоперов: именно они субсидируют банкам процентную ставку. Наши застройщики также могут на это пойти, у нас много компаний высокого уровня.
Работает на рынке и семейная ипотека от 5,5%, которую пока закрывать не планируют. Её выдают на покупку жилья от юрлиц семьям, в которых ребёнок родился не раньше 2018 года. Поэтому взять её могут ограниченное количество граждан. Возможно, границы этой программы расширят или распространят и на покупку вторичного жилья.
Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева
— Программа льготной ипотеки работает в России с 2020 года. Изначально её ввели на полгода, чтобы поддержать строительную отрасль во время «коронакризиса». Затем программу неоднократно продлевали. И каждый раз перед окончанием срока работы льготной ипотеки на неё был ажиотажный спрос. Ринулись ли сейчас барнаульцы массово оформлять ипотеку?
— Ажиотажного спроса на программу нет. Она востребована, но заявок не больше, чем в прошлом месяце. Дело в том, что многие уже приобрели жильё. А другие ждут конкретных проектов. Есть и третья категория — люди, которым не дают ипотеку. И таких очень много. Если раньше банки закрывали глаза на кредитную историю клиента, то теперь внимательно её изучают. И если человек брал микрозаём, то ничего хорошего это не принесёт. Для банка микрозаймы — это низкий рейтинг заёмщика и веская причина для отказа.
— Какие ещё программы, кроме льготной и семейной ипотеки, популярны? Работают ли они в Барнауле?
— Военная ипотека работает, но на рынок Барнаула попадает мало сертификатов: сейчас на средства программы можно купить жильё в любом городе страны. Поэтому чаще всего покупают в Краснодаре, Сочи. Ипотека для IT-специалистов тоже работает, но у нас её не выдают. Специалист должен быть трудоустроен в аккредитованной компании, которая числится в различных реестрах. Кроме того, в программе есть интересный нюанс: если человек уволится из компании, процент по ипотеке возрастает до обычной, соответствующей ставке Центробанка.
Новый лидер рынка
— Последние 2-2,5 года новостройки по спросу превосходили вторичный рынок. Эта тенденция сохранилась и сейчас?
— Нет, спрос на вторичное жильё выше. Всё дело в том, что сейчас квартиры приобретают те, кому это необходимо: увеличить площадь, съехать от родителей, завести семью. Им, естественно, выгоднее приобретать «вторичку», так как это уже готовое жильё. Но сейчас в продаже есть квартиры в новостройках, которые сдали совсем недавно. И это уже вторичный рынок.
— Если готовые квартиры востребованы, то растут и цены?
— Спрос не настолько высокий, чтобы стоимость жилья увеличивалась. За последние месяцы цены, напротив, снизились. Правда, к докризисным показателям, конечно, не вернулись. Например, если хрущёвка два-три года назад стоила 2 млн, затем её стали продавать за 4 млн. Теперь стоимость упала до 3,5 млн. При этом ипотека на вторичном рынке растёт. Если средняя ставка была 8%, теперь — 10,5-11%, а первоначальный взнос составляет 10-20%. Покупателям стало сложно платить, ведь нагрузка выросла.
В основном сейчас приобретают квартиры на вторичном рынке семьи с маткапиталом. Они рассматривают жильё в Индустриальном, Ленинском районах. Если раньше они могли «покопаться», сказать, что ищут только кирпичные дома, с хорошим ремонтом, то сейчас покупают и хрущёвки. Всё из-за высоких цен и процентных ставок. На семью получается очень большая финансовая нагрузка с учётом того, что растёт стоимость продуктов, бытовой химии, одежды, обуви.
— А что выгоднее: купить новостройку, которая дороже, но для неё ставка по ипотеке ниже, или «вторичку»?
— При ежемесячном платеже выгоднее покупать первичную недвижимость. Но срабатывает определённый фактор. Если у человека есть где жить или возможность платить аренду и ипотеку, то ему выгоднее купить новостройку. При покупке квартиры на «вторичке» ремонт тоже необходим, но сначала придётся всё вынести, затратив на работы дополнительные средства. «Вторичку» покупают те, кому нужно жить здесь и сейчас. Это больший процент.
Вложить и приумножить
— В 2020-2021 годах на рынке недвижимости Барнаула было много инвесторов, которые покупали квартиры в строящихся домах, а после сдачи ЖК в эксплуатацию продавали недвижимость намного дороже. Сейчас, после резкого роста цен, выгодно ли приобретать жильё для вложений?
— Для инвесторов всегда есть ниша. Но всегда нужно прийти к специалисту и просчитать, где и какую недвижимость приобретать. Деньги нужно вкладывать только в то жильё, которое точно принесёт выгоду. В Барнауле в Индустриальном и Ленинском районах можно инвестировать лишь в коммерческую недвижимость. И то необходимо просчитывать, где она находится и каких арендаторов можно туда завести. Поэтому лучше всего рассматривать центр.
Инвестиционные проекты в исторической и центральной части удобно сдавать в аренду. Арендный рынок премиум-класса пользуется спросом. Если квартира в хорошем ЖК, то она всегда востребована. Стоимость одно-, двухкомнатной квартиры начинается от 35 тыс. рублей в месяц. Окупаемость — в течение 10 лет. Такая окупаемость проектов, например, в Москве и Санкт-Петербурге.
Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева
— Если барнаульцы захотят инвестировать в другие города, то какие лучше всего подойдут для вложений? Что там можно приобрести?
— Популярные направления — это Краснодар, Сочи. Многие инвесторы рассматривают Санкт-Петербург. Там есть возможность приобрести апартаменты для сдачи в аренду. Девелоперы возводят новый или реконструируют старый дом в центре города и продают в нём номера с ремонтом и мебелью. Недавно мы с клиентом приобретали недвижимость в таком проекте и посчитали, что пассивный доход составит 9%. Это выше депозитов.
Много интересных проектов застройки в Москве. Но там всё разбирают моментально, невзирая на то, что цены стремительно растут. Интересные проекты в Калининграде, где застройка идёт мини-кварталами. Там берегут исторический центр, каждое дерево. Новосибирск, Екатеринбург, Казань — тоже перспективные города для инвестиций. В России развивается внутренний туризм. Можно вкладывать в коммерческие объекты, в жилые помещения.
— Рассматривают ли барнаульцы другие страны для инвестиций?
— Много инвестиций «уехали» в Турцию и Эмираты. Но лично я против вложений в недвижимость за границей. Мир очень меняется, всё меняется. В России есть гарантия того, что приобретённая квартира останется твоей. А в других странах жильё в собственности, а земля принадлежит шейху или государству. В Таиланде, например, вся земля принадлежит королю. В случае чего вам вернут страховую стоимость недвижимости, но не более. Я работаю с инвестором только тогда, когда сама просмотрю, просчитаю и будут уверена в прибыли клиента.
— 2022 год почти на исходе... Как он изменил рынок недвижимости? И, как вы считаете, что будет в 2023-м?
— 2022 год принёс Барнаулу много новых проектов, город стал ещё красивее. Наши застройщики возводят качественные, архитектурно привлекательные дома, которые вписываются в инфраструктуру города. В 2022 году стало больше финансово грамотных людей. Раньше было много бездумных покупок: барнаульцы оформляли ипотеку даже без первоначального взноса. Сейчас они просчитывают и думают.
##news_5123c8ff-1d62-4653-849d-987b21004816##
По моему мнению, в 2023-м, несмотря на все сложности, продолжится развитие рынка новостроек. Возможно, заработает и программа для поддержки рынка вторичного жилья. Она нужна как жителям, так и застройщикам. На рынке недвижимости всё взаимосвязано: люди продают «вторичку» и приобретают «первичку». Поддерживая «вторичку», мы поддерживаем и «первичку». Ведь продав, например, трёхкомнатную квартиру, семьи купят новостройку. Но, чтобы продалась их квартира, нужны люди, которые могут её приобрести.
Психологически после Нового года станет легче и лучше. Конечно, на что-то мы не можем повлиять, а только принять. Но в стране было много кризисов и из каждого мы выходили в плюсе. Я считаю, что из этого кризиса мы выйдем в плюсе.