«Тяжёлая ситуация». Ждать ли обвала рынка новостроек в Барнауле после завершения льготной ипотеки
На рынке недвижимости Барнаула может наступить кризис после отмены программы льготной ипотеки на новостройки под 7%. Пока официального заявления о прекращении господдержки не поступало, однако в федеральных министерствах не видят необходимости поддерживать сегмент первичного жилья. Барнаульские эксперты считают, что при отсутствии драйвера, каким была льготная программа последние два года, продажи новостроек в столице края встанут, а некоторые застройщики, вероятно, уйдут с рынка.
«Космические цены»
Льготная ипотека — это главный двигатель рынка первичного жилья в стране. По информации «Дом.РФ», доля кредитов по программе в общей выдаче ипотеки на новостройки по России превысила 60%.
Ипотека на новостройки была запущена в 2020 году, чтобы поддержать строительные компании и стимулировать покупателей к приобретению нового жилья. Программу неоднократно продлевали и россияне уже привыкли к льготным ставкам. Однако 16 ноября 2022 года в Минфине заявили, что льготную ипотеку под 7% годовых не планируют распространять на 2023 год. За прекращение льготной ипотеки ранее выступала и глава Центробанка Эльвира Набиуллина: она считает, что меры поддержки должны быть более адресными.
Отмена программы может привести к коллапсу на рынке новостроек в Барнауле, считают региональные эксперты. Девелоперы уже столкнулись с резким падением продаж. Это произошло во многом из-за стремительного роста цен на квартиры.
##news_9c9d4a1a-bdb1-4b18-ad7f-a6ac935484c5##
Если несколько лет назад новостройки в Барнауле продавали по 50-60 тыс. рублей за квадратный метр, то теперь — в два раза больше. Поэтому интерес покупателей с весны 2022 года направлен на вторичное жильё, которое сейчас продаётся на 30-40% дешевле строящихся квартир.
«Новостройки в зависимости от метража и расположения стоят в среднем 100-120 тыс. за квадратный метр. В центре несколько объектов возводят по цене выше 100 тыс. за „квадрат“. В Индустриальном районе маленькие квартиры продают по 90-100 тыс. рублей. „Вторичка“ дешевле — в среднем 70-80 тыс. рублей. По некоторым объектам произошёл серьёзный откат — 200-500 тыс. рублей с квартиры. Это пока не массовое явление, но на единичные варианты люди готовы хорошо сбавлять», — говорит руководитель агентства недвижимости «Ключ Риэлт» Константин Никитеев.
Сниженный спрос застройщики Барнаула пока готовы закрывать акциями, скидками и ипотеками под 1%. Это почти единственная возможность привлечь покупателей.
«Первичный рынок стоит на своём, пока нет каких-то изменений в ценовой политике, есть только акции, которые придумывают застройщики», — отмечает президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.
«Вернутся долгострои»
Отмена льготной ипотеки усугубит падение рынка и отпугнёт последних покупателей новостроек, считают эксперты. В этих условиях логично ожидать от застройщиков снижения цен на квартиры. Однако это маловероятно, предполагает Константин Никитеев.
##news_6bd37927-7c8a-456d-849b-d99214aa09db##
Дело в том, что после введения в 2019 году проектного финансирования девелоперы зависимы от банков, которые выдают компаниям кредиты на строительство. Застройщики могут оказаться в тупиковой ситуации: с одной стороны, банки не позволят им снизить цены, чтобы не потерять прибыль, с другой — организации смогут отказать девелоперам в выдаче кредитов при низких темпах продаж.
«Ситуация для застройщиков не очень хорошая и улучшений не ожидается. Интересные акции компаний — „траншевая“ ипотека, ипотека под 1% — наверное, с нового года мы их будем видеть реже или вообще не увидим», — предполагает Никитеев.
Он считает, что некоторые застройщики не переживут отмены льготной программы:
«Отмена льготной ипотеки станет тяжёлым ударом для первичного рынка, он встанет, увидим и банкротства, кто-то уйдёт с рынка, и долгострои вернутся».
А будет ли застой?
Лишившись поддержки и спроса, рынок новостроек Барнаула трансформируется. Глобальные изменения строительной сферы уже происходят в крупных городах европейской России. Возможно, что через несколько месяцев или лет аналогичные тенденции придут и в Барнаул, считают риелторы.
«До нас общероссийское падение рынка новостроек ещё и не дошло, у нас и цены не такие раздутые. В Москве ситуация тяжелее. Там цены резко пошли вниз, начались слияния строительных компаний, объединения застройщиков с металлургическими компаниями. Кто-то уже смотрит планы по реализации и начинает сворачивать деятельность. У нас пока более стабильно всё, но застой будет однозначно», — говорит Константин Никитеев.
Впрочем, некоторые эксперты предполагают, что последствия отмены программы преувеличены. В 2023 году сохранятся и другие меры поддержки: правительство продлило семейную ипотеку до середины 2024 года, а сельскую и вовсе сделало бессрочной.
Также будут работать военная ипотека и программа для IT-специалистов. Не исключено, что вместо общераспространённой льготной ипотеки заработает другая, более узкая программа, предполагает Марина Ракина.
«Не будет этого драйвера (льготной ипотеки под 7%, — прим. ред.), будет другой, потому что покупателям выгодно приобретать квартиры на первичном рынке в новых домах. Что-то придумают другое или отредактируют эту программу. Нам же неоднократно говорили о завершении этой программы. Возможно, она будет адаптирована для отдельных категорий граждан или появятся различные варианты по ставкам», — предполагает эксперт.