Откат цены и низкая ипотека. Что происходит на рынке недвижимости в Барнауле и стоит ли сейчас покупать или продавать жильё
Осень на рынке недвижимости всегда была активным временем. Но 2022 год с самого начала был не таким, как предыдущие. На весну пришёлся резкий рост цен и небывалый ажиотаж из-за нестабильности в мировой политике и экономике. Лето прошло в стагнации. А в сентябре началась мобилизация, что тоже отразилось на ситуации с жильём. По каким правилам сейчас живёт рынок, стоит ли продавать квартиру, есть ли смысл инвестировать в недвижимость, насколько низко упали ипотечные ставки и на самом ли деле молодым мужчинам отказывают в кредите. Об этом amic.ru рассказала эксперт, руководитель агентства недвижимости «Гнездо» Ольга Гросс.
— Ольга, что происходит на рынке недвижимости: был ли традиционный осенний рост активности или в «датском королевстве» всё спокойно?
— Конечно, осень-22 не такая как обычно, какой мы её ждали. На фоне мобилизации октябрь был весьма скромным. И всё-таки активности больше, чем летом: квартиры продаются и покупаются, ипотека работает по очень хорошим процентам.
К тому же сейчас предложений больше, чем спроса. А потому можно тщательнее выбирать, торговаться. Просто для сравнения: осенью прошлого года, если вы пришли посмотреть квартиру и она вам понравилась, решение нужно было принимать или сразу, или буквально до вечера. Иначе просто заберут. Теперь же у вас достаточно времени всё посмотреть, хорошо подумать и просчитать.
Ещё одна тенденция — стало хуже продаваться габаритное жильё. Потому что цены на квартиры выросли, и ежемесячный платёж по ипотеке стал ощутимо больше.
Меньше покупателей и на новостройки. Если год назад на старте продаж половину дома распродавали сразу, теперь даже на сдаче есть варианты.
Ольга Гросс / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru
— Сколько сейчас стоит условная «двушка» в спальном районе Барнаула? И «однушка» в центре.
— Цены на готовое жильё держатся примерно на одном уровне с начала года. Сейчас «квадрат» в спальном районе стоит в среднем 90-100 тыс. рублей, в центре — 110-120 тыс.
А вот квартиры в старом фонде, дома от 30 лет и старше стали дешевле по сравнению с началом года на 10-15%.
В целом к осени был небольшой откат цен, не существенный, в рамках торга. И в основном на вторичное жильё. Здесь проще, потому что рост в большей степени был спровоцирован ажиотажным спросом.
На первичном рынке удешевлять намного сложнее, там экономические процессы более долгие и завязаны на росте цен на стройматериалы.
— А вот отката большого, наверное, уже и не будет?
— Не будет. И никогда не было. Недвижимость — это часть нашей экономики, а когда у нас на что-то цены существенно падали? Вот и здесь не упадут. Но рынок продолжает работать. Людям нужно жильё: кому-то первое, кому-то для расширения, кто-то разъезжается, делит квартиру. И есть много факторов, которые нивелируют высокие цены.
— Ипотека?
— Ипотека. В последние пару месяцев ставки стали значительно ниже. И на фоне весны, когда ключевая ставка подскочила до 20%, и даже на фоне предыдущих лет. Причём не только на новое жильё и вторичный рынок, но и частные дома, и земельные участки. На некоторые новостройки можно найти варианты ипотеки всего под 1%. Сейчас много госпрограмм, много предложений от банков. Если вы совсем ни по каким параметрам для господдержки не подходите, то максимум, пожалуй, 11-12%.
Кроме того, сейчас банки максимально упрощают процесс выдачи кредитов на жильё: минимизируют пакет документов, требуемый для оформления, проводят сделки в электронном виде, экономя время клиента. В общем, всячески идут навстречу.
Ольга Гросс / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru
— Стоит ли сейчас покупать жильё?
— Конечно, стоит. Но подходите к сделке очень внимательно. Во-первых, чтобы выбрать чистую квартиру, без «подводных камней» вроде неверно выделенных или вообще не выделенных детских долей после использования материнского капитала. Во-вторых, чтобы подобрать самый выгодный вариант по ипотеке. У меня у самой такой жизненный принцип: непростые задачи должен решать специалист. Так что всем крайне рекомендую обращаться к риелторам.
— А как насчёт инвестиционной недвижимости? Насколько активно люди сейчас покупают, чтобы потом продать и заработать на этом?
— В последние годы в Барнауле был, я бы сказала, бум на такое жильё. Условно говоря, купить квартиру на этапе котлована мог практически любой, у кого есть свободные 300 тысяч рублей. Квартиры в новостройках скупали буквально пачками. Льготная ипотека с господдержкой под 5-6% серьёзно увеличила покупательную способность.
Теперь же спрос существенно сократился, раза в два. Отчасти из-за нестабильной ситуации, но в большей степени из-за роста стоимости самого жилья. Многим стал не под силу ежемесячный платёж. И первоначальный взнос, который теперь существенно выше.
И всё-таки недвижимость — это, пожалуй, самый понятный и наименее рискованный инструмент сохранения и приумножения. Так что если есть возможность, берите.
Более того, этот кризис открыл для нас новый рынок. Когда цены на жильё в Барнауле стали сначала как в Новосибирске, а потом чуть ли не как в Санкт-Петербурге и Москве, многие частные инвесторы стали смотреть намного шире нашего региона.
— И что, покупают наши люди дома в столицах?
— Покупают, это очень перспективное направление. Застройщики предлагают выгодные варианты, огромный выбор жилья хорошего качества, часто уже с ремонтом и по цене почти как у нас. Например, в Барнауле студия в новостройке стоит 3,2 млн рублей, в Питере — 4,2 млн. На старте разница небольшая, но представляете какая будет ликвидность, насколько квартира в Северной столице вырастет в будущем. И как выгодно её можно сдавать.
С оформлением проблем тоже нет, сейчас очень легко купить жильё в другом городе, не выезжая из Барнаула. Но опять же тут потребуется помощь эксперта, специализирующегося на такого вида сделках.
Ольга Гросс / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru
— Во время мобилизации были слухи, что банки отказывают молодым мужчинам до 35 лет в кредитах на жильё. Так ли это?
— Я не могу говорить за все банки и за всех покупателей призывного возраста. Но мы с отказами в кредитных учреждениях не сталкивались. И в сентябре-октябре совершили много сделок с людьми призывного возраста по тем же самым ставкам при прочих равных, как и для всех остальных.
— А стали ли больше нашего жилья покупать граждане других стран? На фоне специальной военной операции и непростой геополитической ситуации?
— Нет, я такой тенденции пока не заметила. Да и рано ещё для роста. Даже наоборот, жителям Казахстана стало сложнее проводить расчёты в России. Раньше наши банки давали им ипотеку, сейчас нет. А вот жители России всё активнее покупают недвижимость за границей. Мы работаем с новостройками в Турции и ОАЭ, поэтому знаем, насколько больше там стало покупателей-россиян.