Ипотека как в Европе. Почему барнаульские застройщики предлагают небывало низкую ставку на покупку жилья
После резкого скачка ипотечных ставок в марте этого года рынок недвижимости в Алтайском крае практически замер. Спрос сильно упал, и теперь, по словам экспертов, условия диктуют не продавцы, а покупатели. Причём последние стали иначе смотреть на «квартирный кредит». Если раньше заёмщики стремились погасить ипотеку как можно быстрее, то теперь на фоне снижения реальных доходов главным критерием для покупки жилья становится не только цена, но и низкий ежемесячный платёж. И банки с застройщиками стараются данный фактор учитывать. Они предлагают совместные ипотечные программы, где ставки максимально снижаются.
Ниже, ещё ниже
Эти программы, как правило, про субсидирование ипотечной ставки. Девелопер берёт на себя разницу между базовым процентом банка и той ставкой, которой он хочет заинтересовать покупателя.
Есть два основных варианта. Первый — максимально низкая ставка на первые год-два ипотеки, а в остальной период процент будет стандартным — 7 и выше. Второй — сниженный (но не до минимума) процент по ипотеке, который действует весь срок кредитования.
Снижение ставки до минимума на период строительства дома алтайские застройщики предлагают уже не первый год. Такая программа рассчитана на то, чтобы сократить финансовую нагрузку на клиента в то время, когда, вероятнее всего, ему приходится снимать жильё. Но после завершения строительства платёж по ипотеке значительно возрастёт. И такой вариант выгоден тем, кто планирует рассчитаться с кредитом в короткий срок.
Для заёмщиков, которые не могут «гасить» ипотеку досрочно, самым подходящим вариантом будет субсидирование на весь период кредитования.
В чём подвох?
Всё просто. Скидка, о которой договорился застройщик и банк, распределяется на весь период кредитования. Застройщик субсидирует её банку, компенсируя свои потери более активным наполнением эскроу-счёта ростом количества сделок. Это удешевляет проектное финансирование и, как следствие, себестоимость объектов. Выходит, что банк сохраняет свою выгоду, клиент не переплачивает за кредит, а застройщик стимулирует продажи.
Руководитель отдела продаж компании «Адалин-Строй» Роман Такмаков рассказал amic.ru, что компания по такой программе возмещает банку порядка 2%. Таким образом, ставка по ипотеке снижается до 4,3% на весь срок кредитования.
При этом цена квартир у застройщика не меняется. Хотя некоторые компании могут варьировать стоимостью «квадрата» в зависимости от условий. Например, в рассрочку будет одна стоимость, в ипотеку под базовую ставку — другая, а при использовании субсидированной ставки — третья.
«Если мы заявляем, что у нас ставка 4,3%, значит клиент, видя этот посыл, считает, что у него ипотека будет 4,3% на весь период, все 15-20-30 лет. Если мы укажем 1% или 0,1%, подразумевая такую ставку первые два года, а потом опять будет 7%, это не совсем честно и не совсем правильно для клиента. Субсидированные сниженные ставки — это наши заранее спрогнозированные затраты, и клиентам точно ничего доплачивать не нужно», — пояснил Роман Такмаков.
Сколько можно сэкономить и какой будет платёж?
Разберём несколько вариантов сотрудничества строительной компании «Адалин-Строй» и ПАО Банк «ФК Открытие» на примере строящегося жилищного комплекса «Адалин на Семёнова».
Ставка на ипотеку с господдержкой составляет 6,3%. Застройщик компенсирует банку сумму равную 2% от ставки. В итоге финальная ставка, которую предлагают клиенту — 4,3%.
2-комнатная квартира с ипотекой на 15 лет:
стандартная ставка банка — 25 408 рублей в месяц;
субсидирование от застройщика — 22 324 рубля в месяц.
Экономия за весь период кредитования — 552 055 рублей.
2-комнатная квартира с ипотекой на 20 лет:
стандартная ставка банка — 21 622 рубля в месяц;
субсидирование от застройщика — 18 344 рубля в месяц.
Экономия за весь период кредитования — 783 618 рублей.
3-комнатная квартира с ипотекой на 15 лет:
стандартная ставка банка — 36 242 рубля в месяц;
субсидирование от застройщика — 31 842 рубля в месяц.
Экономия за весь период кредитования — 788 269 рублей.
3-комнатная квартира с ипотекой на 20 лет:
стандартная ставка банка — 30 841 рубль в месяц;
субсидирование от застройщика — 26 165 рублей в месяц.
Экономия за весь период кредитования — 1 118 012 рублей.
Получить сниженную процентную ставку на покупку квартиры в ЖК «Адалин на Семёнова» возможно при внесении первоначального взноса в размере 30% от стоимости жилья. За выход на сделку в течение 14 дней застройщик обещает уменьшить ставку ещё на 0,2%.
«Мы стараемся просчитать и снизить финансовую нагрузку на покупку квартиры, в том числе с использованием разных банковских программ. Потому что квартира сегодня — дорого, это бесспорно. Если год назад стоимость квадратного метра была 60-65 тысяч, то сегодня — от 86. Такие программы позволяют частично компенсировать возросшую финансовую нагрузку. Для сохранения спроса и застройщику, и банку выгодно, чтобы платёж для покупателя оставался посильным», — пояснил Роман Такмаков.
По словам экспертов, в ближайшее время ждать серьёзного снижения цен на недвижимость не стоит. Если вы планировали приобрести жильё, то сейчас самое время. Появившиеся на рынке предложения, пожалуй, наиболее выгодный вариант в нынешней ситуации. Сегодня в Барнауле есть хороший выбор строящегося качественного комфортного жилья. Один из них — ЖК на Семёнова, 27.
Как будет выглядеть новый квартал
ЖК «Адалин на Семёнова» возводят в районе «старой» «Ленты». В ЖК будет два квартала, каждый из семи жилых блоков с разной этажностью — от 6 до 24. Проект рассчитан на 1052 квартиры — от компактных студий до просторных апартаментов свыше 100 кв. метров. Почти везде будут просторные кухни-гостиные и современные кладовые, которые приобретаются отдельно. Крупногабаритное жильё оборудуют несколькими санузлами, огромными балконными галереями и террасами на крышах. В ЖК предусмотрены уникальные планировки для любого состава семьи, а на последних этажах — повышенная высота квартир.
Дома будут выполнены из монолитного каркаса с заполнением стен кирпичом. Подъезды оснастят колясочными с безбарьерным входом. В квартале предполагается развитая инфраструктура по принципу «город в городе», планируется строительство школы и детского сада.
В центре двора проектировщики расположили четыре урбан-виллы. Это восьмиэтажные односекционные дома с четырьмя открытыми фасадами. Вдоль них разместят квартиры с угловыми гостиными. У жильцов первых этажей будут собственные палисадники. А у верхних — неостеклённые балконы для приватного отдыха под открытым небом. Подобные виллы уже строят в Москве, Новосибирске и других крупных городах России.
Внутри двора предусмотрено много зелени, мощёные улочки, длинная прогулочная аллея. Для детей построят игровые площадки, также предполагаются территории для спорта и хозяйственных нужд. Экодвор будет выполнен из площадок, тропинок, зелёных островков, оформлен камнем и деревом.
Квартал планируют освободить от транспорта. Здесь предусмотрены только пешеходные и велосипедные дорожки. Для автомобилей в проекте запроектирован вместительный подземный паркинг на 425 машин и открытая стоянка на 700 автомобилей.