Ипотечная «зависимость». Когда в Барнауле могут подешеветь частные дома и почему это произойдет

Стоимость частных домов в Барнауле и пригороде может пойти вниз уже к концу года. В этом уверены представители строительных компаний, работающих на рынке малоэтажного жилья. Однако снижение цен, по их мнению, произойдёт, только если сойдутся сразу несколько факторов: строительные материалы продолжат дешеветь, а спрос на объекты не будет ажиотажным. Amic.ru узнал, за сколько сейчас можно приобрести дом в Барнауле и пригороде, что привлекает и одновременно отпугивает горожан от покупки загородного жилья и кто чаще всего переезжает с этажей на землю.

Нетипичный год

Массовый спрос на загородное жильё в Барнауле сформировался в 2020 году, когда мир захватила пандемия коронавируса. С того времени интерес к частным домам у горожан оставался стабильным и устойчивым. Подогревали спрос различные программы: «Сельская ипотека», «Льготная ипотека», целевые кредиты на возведение домов и другие.

##news_1dddbd46-7562-4f45-8fb7-f5ddd47466d1##

Но с февраля 2022 года объёмы продаж у компаний* резко снизились. Дело в том, что многие барнаульцы перед покупкой частного дома продавали уже имеющуюся недвижимость и добавляли сбережения или брали кредиты. Однако после резкого роста ставок по ипотеке (в феврале-марте кредиты на вторичное жильё предлагали под 23%, сейчас, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, они остаются на уровне 11,5%) рынок многоквартирных домов замер и продать недвижимость всё ещё сложно. Соответственно, планы многих семей по покупке собственного дома пока остаются на «паузе».

«В 2022 году мы планировали построить и продать 30 домов, но теперь уменьшили план в три раза. Начиная с февраля, рынок ипотеки рухнул, приходят покупатели либо с первоначальным капиталом, либо капиталом в виде имеющегося жилья, которое тоже нужно продать. Но в отличие от рынка „многоэтажки“ мы можем корректировать свои планы. Если ипотека пойдёт, ничто не мешает нам увеличить объёмы строительства и зайти в зиму, и весной-летом пойдут готовые дома», — сообщил amic.ru директор ООО «Фирсова Слобода» Михаил Кочетов.

*Справка
Сейчас в пригороде Барнаула работают несколько десятков подрядных компаний. Они приобретают земельные участки и возводят дома на продажу. Чаще всего объекты сдают под отделку: с проведёнными инженерными сетями, коммуникациями, выровненными полами и оштукатуренными стенами.

Другая проблема, из-за которой упали продажи загородного жилья, — рост цен на объекты и снижение покупательной способности. За год, по словам Михаила Кочетова, дома подорожали на 15-20%. Проекты, которые в прошлом году стоили 5,45 млн, сегодня компания продаёт за 6,5 млн рублей. Доходы барнаульцев так резко не выросли.

«Ожидаемого увеличения по „Сельской ипотеке“ не случилось — лимит выдачи по-прежнему 3 млн рублей. Когда стоимость дома была 5 млн — это одна история, но при 6,5 млн — другая. Суть даже не в программе, а в том, что у людей нет денег. Полной суммы ни у кого нет, люди всё равно идут в банк, кредитуются. Сдерживающий фактор — покупательная способность. Желание есть, а возможности запаздывают», — прокомментировал Михаил Кочетов.

##news_62b7cefa-8e8d-4bf5-9da2-876c593f0a89##

Цены вниз или вверх?

Рост стоимости малоэтажных домов произошёл из-за удорожания строительных материалов, которое наблюдалось практически весь 2021-й и первые месяцы 2022 года. Сейчас этот рынок, отмечает Михаил Кочетов, остаётся нестабильным. Хотя уже наметилась тенденция к снижению цен на некоторые позиции, этого пока недостаточно, чтобы стоимость материалов вернулась к уровню 2021 года.

«Рост остановился, есть некоторое движение в сторону снижения. Но цены выросли в разы, а опускаются на проценты. Пока ориентируемся на уровень начала года: если у нас будет возможность скорректировать и снизить стоимость домов, мы будем рады. Думаю, что у других застройщиков такая же ситуация», — сообщил Михаил Кочетов.

В основном перестало дорожать импортное инженерное оборудование, стоимость которого зависима от курса доллара, объяснил руководитель компании «2 этажа» Андрей Берг.

«Доллар упал (по данным на 9 июня, курс доллара составляет 60,2 рубля, — прим. ред.), к прежнему уровню цены на материалы, конечно, не вернулись и уже вряд ли вернутся. Но мы заметили, что подешевело инженерное оборудование, электрика, оконные изделия, отопление, которое очень сильно привязано к импорту: что-то делали в России, но все комплектующие были иностранными. Сейчас дешевеет и металл. Но это связано больше не с курсом, а с государственным контролем», — отметил он.

##news_31224241-63a4-431d-bf0d-2b7dcacbcae9##

Однако стоимость домов в ближайшее время вряд ли пойдёт вниз: при возведении объектов компании пока используют материалы и оборудование, купленные на пике цен. Сейчас, по оценке Андрея Берга, стоимость дома 100-120 квадратных метров начинается от 5 млн рублей. Цена зависит как от конструктива объекта (материалов, из которых он построен), так и от его расположения.

«В соседних посёлках цены могут отличаться, что и влияет на стоимость объектов. В микрорайоне Чистые пруды (посёлок Санниково, Первомайский район, — прим. ред.) цена земли — 600 тыс. Рядом — Фирсова Слобода 2, Лосихин остров, Новая грань. Там участки стоят 1,5 млн рублей», — отметил эксперт.

Небольшое снижение стоимости домов, по прогнозам строителей, возможно лишь к концу года. Однако это произойдёт, только если строительные материалы продолжат дешеветь, а ставки по ипотеке (особенно на вторичное жильё) не пойдут резко вниз. В этом случае барнаульцы будут ограничены в возможности продать имеющуюся недвижимость и перебраться на землю.

«На будущие проекты возможно некоторое снижение, но это произойдёт лишь к зиме. Если же спроса не будет, то компании будут вынуждены снижать стоимость, чтобы продать объекты и работать дальше. Но если на рынок вновь вернутся низкие ипотечные ставки, а программы господдержки малоэтажного жилья продолжат работу, то осенью и зимой цены точно падать не будут», — прогнозирует он.

Интересный факт

В основном загородные дома покупают молодые семьи в возрасте 25-35 лет, сообщил amic.ru Андрей Берг. У них есть первоначальный взнос от продажи недвижимости, а на недостающую сумму они оформляют ипотеку. Также среди покупателей есть люди среднего и пенсионного возраста, которые переезжают в Алтайский край из других регионов страны.