"Без паники". Почему барнаульскому рынку жилья не грозит кризис дефолтных квартир

Барнаульцам, которые ожидают массовой продажи дешёвых ипотечных квартир, придётся подождать. Ещё год назад некоторые эксперты пророчили: горожане, "нахватав" кредитов и раскупив жильё, в 2021 году не смогут рассчитываться по займам и будут массово продавать имущество. Теоретически дефолтная недвижимость могла бы стоить ниже рынка, и для прагматичных покупателей стала бы выгодным приобретением. Вот только число просроченных ипотек в 2021-м не выросло, и квартир-банкротов на рынке почти нет. Amic.ru узнал у риелторов, когда в Барнауле всё-таки может грянуть кризис дефолтного жилья и почему сейчас выгодно продавать недвижимость.

Без всплесков 

Жители Алтайского края, которые в 2020 году оформляли ипотеку, подошли к этому решению осознано, а не бездумно. Об этом свидетельствует статистика Центробанка. Несмотря на полуторакратный рост выдаваемых кредитов, объём просроченных платежей в регионе за последние два года почти не меняется.

В начале 2019 года банки выдавали жителям Алтайского края в среднем около 1,5 тыс. ипотечных кредитов в месяц. Уровень просроченной задолженности (то есть эти деньги жители региона не заплатили банкам вовремя) составлял в среднем около 800 млн рублей. В 2021 году в регионе ежемесячно оформляют в среднем 2,6 тыс. кредитов, а сумма просроченной задолженности составляет чуть менее 600 млн рублей.

Цифры ЦБ идут вразрез с прогнозами аналитиков, которые год назад были уверены: в 2021-м рынок Барнаула захлебнётся от числа банкротной недвижимости. Стоить она будет дёшево, потому что собственникам нужно как можно скорее избавиться от имущества и рассчитаться с долгами.

"Год назад, в конце ноября – начале декабря 2020 года, когда был взрыв продаж, говорили: всё жильё покупают в ипотеку, и эти квартиры в марте-апреле 2021-го выйдут на рынок. Произойдёт это из-за того, что люди не смогут платить. Но по факту всплеска таких квартир на рынке не было. Экономическая ситуация непростая, но она была такой и год назад. Мы видим, что люди находят возможности для решения финансовых вопросов", – объясняет руководитель агентства недвижимости "Превыше" Марина Кулакова.

Эксперт считает, что уровень просроченной задолженности остаётся стабильным ещё и благодаря банкам. Они не раздают кредиты "направо и налево", а только тем, в чьей финансовой состоятельности организации уверены.

"Ипотеку выдают в результате подтверждения доходов заёмщиков. Есть банковский коэффициент, который определяет возможную сумму предоставляемого кредита. Её рассчитывают с учётом стоимости объекта и дохода заёмщика. Если банк выдал определённую сумму – значит, у человека есть подтверждённый заработок. Да, бывают ситуации, что что-то произошло с работой, компания вдруг закрылась. Но если заёмщик мог зарабатывать определённую сумму денег, его "экспертность" не потерялась, он просто найдёт другую фирму, восстановит своё финансовое положение и продолжит платить по кредиту", – говорит Кулакова.

Продать раньше просрочки

За последние годы выросла и ответственность барнаульских заёмщиков, считает руководитель агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрий Дворядкин. Семьи осознают, что просрочка – это их точка невозврата. Несвоевременные платежи портят кредитную историю горожан, и в будущем получить новый заём им будет сложно.

"Сейчас люди так уже не мыслят: "А давай возьмём пять миллионов, чем платить – не знаем, потом разберёмся". Жители планируют своё будущее. Несмотря на кризис, мы видим, что все работают, зарплаты медленно, но увеличиваются в некоторых сферах. Да, цены (на многие товары, продукты, услуги, – прим. ред.) улетели в "космос", но платёж по ипотеке остался таким же. Всё нормально. Не паникуем", – говорит эксперт. 

Многие барнаульцы продают недвижимость ещё до появления штрафных санкций от банка, добавляет Марина Кулакова. Они понимают, что, вероятно, не смогут справиться с платежами, поэтому реализуют жильё, чтобы закрыть все долги.

"Время от времени появляются такие запросы: надо продать квартиру, которая находится в ипотеке, но у собственника нет возможности платить по кредиту. Зачастую это возникает заранее: человек решается на продажу тогда, когда понимает, что у него возникнут трудности, и закрывает обязательства раньше, чем пойдут пени, просрочки, взыскания", – говорит Марина Кулакова.

"Не дефолт, а инвестиции"

Если же число банкротных квартир в Барнауле всё-таки возрастёт, рынок этого даже не заметит, говорят аналитики. Сейчас в алтайской столице – дефицит предложений, и цены на квартиры продолжают расти.

Поэтому владельцам, которые не справились с платежами, не нужно выставлять недвижимость ниже рынка (чего и ждут некоторые инвесторы). Она и так будет быстро продана.

"Сейчас жесточайший дефицит квартир на рынке, всё продается "в моменте": старые "хрущёвки", новостройки на "ура" уходят, потому что предложений нет. Всё разобрали, вымели. Цены растут на всё: продовольственные и непродовольственные товары, квартиры, автомобили и т.д. Обратная сторона удорожания "всего" – обесценивание рубля. Единственный нормальный способ в нашем регионе сохранить деньги – "бетон". Поэтому барнаульцы по-прежнему скупают квартиры", – объясняет Дмитрий Дворядкин.

Он считает, что сейчас при продаже квартиры (даже дефолтной, даже с просрочками по ипотеке) собственник может неплохо заработать.

"Нет смысла ждать дефолтные квартиры: цены выросли настолько, что владелец сможет закрыть ипотеку, выплатить банку штрафы за просрочки, и у него ещё останутся средства. Говорили, что осенью цены пойдут на спад, но пока такого нет. На рынке дефицит и высокий спрос, поэтому стоимость остаётся высокой", – отмечает он.

Появление "банкротных" квартир будет возможно только тогда, когда стоимость недвижимости в Барнауле начнёт снижаться, уверен Дворядкин. В этом случае жильё на рынке будет стоить меньше, чем в момент его приобретения. 

"Когда квартиру купили за 2 млн, а продают за 3 млн, это не дефолт, это инвестиции. Захочешь обанкротиться – не получится. Пока цены идут вверх, дефолта не будет", – уверен эксперт.

Цифры

С января по сентябрь 2021 года в Алтайском крае выдано 23 740 ипотечных кредитов. Это больше, чем за весь 2019 год, когда жители региона оформили 21 668 займов.