Ценовая рефлексия. Как изменится стоимость квартир в Барнауле после роста ипотечных ставок

Рост ключевой ставки Центробанка и информация об отмене льготной ипотеки вопреки ожиданиям риелторов не вызвали ажиотажа на рынке недвижимости Барнаула. Интерес к недвижимости со стороны покупателей продолжает "остывать", говорят специалисты, и летом эта тенденция только усилится. Можно ли при снижении спроса ожидать и падения цен на квартиры, выяснял amic.ru.

Квартира vs Крым

Ещё в марте 2021 года эксперты предполагали, что новости о грядущем повышении ставок по ипотеке (после повышения ключевой ставки ЦБ) и возможная отмена льготной ипотеки спровоцирует новый всплеск оживления на рынке недвижимости. По мнению экспертов, в первую очередь должны были выйти на сделки так называемые "ждуны" – покупатели, которые откладывали покупку квартир и выгадывали максимально дешёвые кредиты. Однако прогнозы экспертов не сбылись: количество сделок в марте-апреле почти не выросло. 

"По нашим наблюдениям, народ не побежал. Может быть, совсем чуть-чуть стало больше обращений. Сделки идут, люди берут ипотеки, но я не вижу, чтобы волна пошла. Центробанк поднял ставку, но пока на рынке это не особо отразилось: на "первичке" ставки остались неизменными, на "вторичке" растут чуть-чуть. Сбербанк, ВТБ совсем не существенно подняли ставки, и пока кредиты остаются доступными", – говорит руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.  

Ключевая ставка – процент, под который ЦБ выдаёт кредиты коммерческим банкам. Ключевую ставку снижают, чтобы "взбодрить" экономику: коммерческие банки выдают кредиты под низкие проценты, население их охотно берёт и тратит (покупает услуги и товары, в том числе квартиры). Когда в августе 2020 года ЦБ снизил ставку до 4,25%, экономика страны действительно "взбодрилась", но из-за дешёвых кредитов начали дорожать товары (спрос на них стал слишком высоким). В результате инфляция в стране резко выросла, и теперь, чтобы замедлить рост цен на всё, ЦБ и повышает ставку. С марта он делал это два раза: сначала с 4,25% до 4,5%, а затем до 5%.

Риелторы уверены, что летом активность на рынке недвижимости будет ещё меньше. Если в "коронавирусный" 2020 год барнаульцы не могли отправиться в путешествие (практически все страны из-за пандемии закрыли свои границы как для въезда, так и выезда, а внутренние направления заработали лишь к июлю, – прим. ред.) и сэкономленные средства пускали на жилищный вопрос, то летом 2021-го локдауна нет, и люди намерены "отыграться" за пропавший прошлогодний отпуск. 

"Мы понимаем, что сработает сезонность. Летом традиционно сделок меньше из-за отпусков и каникул, поступления детей в вузы и ссузы. В этом году люди будут отдыхать: открыты Сочи, Крым, Санкт-Петербург, заграничные направления. Думаю, что в июне-июле люди будут завершать сделки, а затем наступит затишье", – считает президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Лариса Мельситова.

Застройщики не дрогнули

Так как спрос на недвижимость снизился, цены начали "таять". По словам соучредителя агентства недвижимости "Проспект-Недвижимость" Марины Ракиной, первым на эту тенденцию отреагировал рынок готовых квартир.

Продавцы, которые не могут найти покупателей на свои лоты неделю-две-три (в 2020 году некоторые квартиры уходили за полдня), начинают снижать ценник. Причём порой существенно. Но вот застройщики, по её словам, пока не готовы смириться с тем, что период ажиотажного спроса миновал.

"Вторичный рынок падает. На Avito есть сервис, который показывает динамику цен на просмотренные квартиры. И он стал выдавать информацию, что лоты, которые были просмотрены две недели назад, стали дешевле на 150 тыс. рублей. Это не я придумала, это сервис. Но застройщики ещё не могут никак принять этот факт. Они по инерции продолжают поднимать стоимость", – говорит Ракина.

Сейчас на некоторые квартиры цена "квадрата" уже перевалила за 80 тыс. рублей, подтверждает Константин Никитеев. По его словам, для Барнаула – это чересчур высокая планка.  

"Рост цен на "первичку" где-то обоснован, где-то – нет. Но есть ли предел этого роста – большой вопрос. В некоторых проектах квартиры продаются по 80 тыс. рублей за квадратный метр и более. Понятно, что себестоимость растёт, но, наверное, скоро по таким ценам люди не будут готовы покупать", – говорит эксперт.

Банк заказывает музыку

В июле, если прекратит работу программа льготной ипотеки на новостройки, стоимость долёвок может замереть, предполагает Константин Никитеев. Однако вниз цены уже не пойдут: во-первых, определённый спрос на квартиры всё равно сохранится, во-вторых, застройщики зависят от банков, которые диктуют свои правила продаж.

"Если 1 июля в регионе отменят льготную ипотеку, какая-то остановка продаж возможна. Но опять же, сейчас на рынке – дефицит предложений, и до конца года мы не ожидаем появления большого количества новых проектов. Исходя из этого дефицита, снижения цен ждать не стоит. Может быть, девелоперы и будут готовы делать скидки, но по проектному финансированию (в Алтайском крае по этой схеме сейчас возводят 65 из 96 новостроек, 29 строят на средства дольщиков, – прим. ред.) заложен только рост цен. Банк расценивает уменьшение стоимости как недополученную прибыль и снижение ликвидности объекта", – говорит Константин Никитеев.

Если же льготную ипотеку не отменят или осенью в стране введут новые программы поддержки отрасли, то в этом случае эксперты прогнозируют повышенный интерес к новостройкам. В этом случае рост цен снова вероятен. 

"Цены достигли пика – таких не было никогда. У нас господдержка действует до июля, и мы прекрасно понимаем, что сейчас есть спрос, потому что стимулирует ипотека. Но я думаю, что летом будет период стагнации. Но какая-то поддержка рынку всё равно будет оказана. Планы по строительству в стране грандиозные, задачи глобальные, и без госпомощи компании не смогут. Возможно, появятся какие-то программы для населения, молодых семей, и тогда цены вновь пойдут вверх", – предполагает Лариса Мельситова.

Цифры

Цены на квартиры в Барнауле за год выросли минимум на 25%, отмечает Мельситова. Сейчас однокомнатные квартиры (33-37 квадратных метров) в строящихся домах стоят от 2,3 млн рублей, двухкомнатные (50-57 "квадратов) – около 3 млн рублей, а четырёхкомнатные (свыше 65 квадратных метров) – около 4 млн рублей.