"Мы достигли потолка". Что будет с барнаульским рынком жилья и ипотеки в 2021 году
Рынок недвижимости Барнаула в 2021 году вряд ли погрузится в кризис (чего не скажешь о других регионах России), уверены эксперты. Пока они не видят признаков раздутого "ипотечного пузыря", при котором в продаже появляются дефолтные квартиры, а стоимость жилья резко снижается. По мнению аналитиков, 2021 год будет более спокойным, чем 2020-й: спрос на квартиры сохранится, но не будет ажиотажным, а рост цен на долевки остановится. Однако последствия бума 2020 могут настигнуть край и Барнаул через два-три года. Почему – разбирался amic.ru.
Дело – в спросе
Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа (сейчас ее предлагают продлить до конца 2021 года), уверены эксперты. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году (тогда на одну квартиру в новостройке приходилось по две-три и даже пять броней), уже не будет. Аналитики предполагают, что большинство граждан, которые хотели купить квартиры, уже сделали это в прошлом году. Поэтому жилье будут приобретать те, кто не смог найти подходящих вариантов в 2020 году, и семьи, у которых остро строит вопрос улучшения жилищных условий.
С января по ноябрь 2020 года в Алтайском крае, по данным Центробанка, выдано 19 429 ипотек, из которых 7 612 – кредиты на покупку квартир в новостройках.
"Спрос уже снизился. В январе 2021-го мы видим, что покупателей в разы меньше, чем в декабре. Все дело в платежеспособном спросе. Я считаю, что он выбран на 90%. Тем более что новых вариантов на рынке не появилось. У строителей есть только остатки, новых интересных предложений пока нет. Люди вышли на рынок, а там брать нечего", – отмечает руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.
По его прогнозам, новые жилые комплексы в Барнауле появятся в продаже в марте-апреле. С этого времени рынок немного "взбодрится".
Но вот цены на квартиры вряд ли вырастут: если вновь взвинтить стоимость, то можно распугать оставшихся покупателей, предполагает Никитеев.
"В Барнауле, думаю, роста цен на новостройки пока не будет, мы достигли "потолка". Стоимость жилья высокая, а доходы населения за это время выросли не сильно. Если семья хочет купить квартиру в ипотеку и понимает, что 20 тыс. рублей она может выплачивать, а 30 тыс. уже не может, то либо откладывает покупку квартиры на какое-то время, либо ищет другие варианты. Если посмотреть по Барнаулу, то рост цен огромный: раньше можно было купить "двушку", теперь – "однушку". И так по всем позициям. Готовы ли люди уходить в однокомнатные квартиры вместо двухкомнатных? Не факт. Что они будут делать? Либо ждать, либо искать варианты подешевле, копить деньги и покупать в другое время", – предполагает эксперт.
Но и говорить о том, что недвижимость падает в цене, не стоит, уверен кандидат экономических наук Артем Поломошнов. По его мнению, в регионе все-таки не хватает нового жилья, а спрос, хоть и снизился в сравнении с пиковыми месяцами 2020 года (сентябрь-октябрь), но по-прежнему остается высоким.
"В Барнауле, Алтайском крае строители работают на пределе рентабельности. Цене падать особо некуда, ипотека помогла не упасть отрасли. Если завтра вдруг цены пойдут вниз, мы просто увидим остановку строительства. Кроме того, есть исследования по обеспеченности жильем населения России. Алтайский край и Барнаул находятся ниже среднего по стране. Поэтому я не вижу оснований для снижения цен", – отмечает эксперт.
"В рамках нормы"
Региональные аналитики не видят и оснований для формирования "ипотечного пузыря" в Алтайском крае. Федеральные эксперты уже с осени 2020 года предупреждали: за ипотечным бумом есть угроза финансового коллапса, ведь кредитная нагрузка на население растет, а доходы только снижаются.
"Масштабы выданной льготной ипотеки действительно позволяют говорить о наличии ценового пузыря на рынке жилья. В погоне за льготным кредитом люди не всегда учитывают и правильно оценивают свои финансовые возможности. Это создает высокие риски схлопывания пузыря, как это случилось в США в 2008 году. Пандемия с ее последствиями в виде роста безработицы и экономической нестабильности может ускорить наступление масштабного кризиса в сфере ипотечного кредитования", – предполагала московский адвокат Наталья Тарасова.
По мнению Артема Поломошнова, в Алтайском крае кредиты, по которым люди перестанут платить, обязательно появятся в ближайшие годы. Но их количество вряд ли превысит средние показатели. Это говорит о том, что дефолтных квартир будет немного, и рынок их даже не заметит.
"Пузырь – это последствия массовых выдач при снижении требований к качеству заемщиков. Я не увидел, чтобы банки снизили требования. Начали выдавать больше, из-за того что заемщики, которые соответствовали критериям банка России, при ипотеке под 10% годовых (такая ставка была, например, летом 2019 года, – прим. ред.) не шли, а при кредите под 6% пошли", – говорит Поломошнов.
В ноябре 2020 года, по информации Центробанка, ставка по кредиту на покупку квартиры в новостройке в Алтайском крае составила 6,27%, на вторичном рынке – 7,39%.
По его мнению, количество кредитов выросло не за счет того, что банки одобряли их всем подряд (включая клиентов с низким доходом и большим количеством других займов), а за счет отложенного спроса.
"Просрочки по кредитам появятся, но они не выйдут за рамки нормы: у банков всегда есть какой-то процент клиентов с просрочками. Я не думаю, что будет некий взрывной рост в части ипотеки по этому вопросу. В 2020 году, в разгар пандемии коронавируса, банки перед выдачей кредита оценивали работодателей. Да, некоторые люди потеряли работу, но ведь они могут найти новую. Я не думаю, что будут массовые просрочки", – говорит Артем Поломошнов.
С мнением экономиста согласен и руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев. Он считает, что небольшое количество дефолтных квартир (которые ну никак не смогут обвалить рынок), мы может увидеть только через два-три года.
"Если и будет пузырь, то срок ему не год. Минимум еще два-три года будет либо стагнация, либо подъем, но спада точно не будет. Если эти квартиры начнут выходить на рынок, думаю, это тоже перспектива двух-трех лет. Очень мала вероятность, что квартиры, которые были куплены в прошлом году, выйдут на рынок", – отмечает он.
По словам эксперта, минимум полгода-год требуется на разбирательства в банке. Сначала организация обращается к заемщику, уточняет, почему он не платит, потом происходит оценка квартиры, и ее выставляют на рынок.
"Обычно такая квартира продается, как и все остальные – от собственника. Только когда приходит клиент, банк объясняет, что собственник не может платить за жилье. И новый собственник жилья может погасить кредит за прежнего владельца", – объясняет Никитеев.
Мы не Москва
Однако обрушить рынок недвижимости в теории способны не только дефолтные квартиры, но и инвестиционные. Далеко не все покупатели новостроек приобретают их для дальнейшего проживания: кто-то вкладывает в долевки, чтобы сохранить сбережения. Если такие квартиры массово хлынут на рынок, то это может изменить соотношение спроса и предложение (которого станет больше), и цены пойдут вниз. Но даже федеральные эксперты говорят: такая ситуация характерна только для крупных городов страны, и Барнаул в их число не входит.
"Пузырь, действительно, надувается. Москва и некоторые города-миллионники переоценены, что не соответствует экономической ситуации в стране. Не бывает такого, что доходы значительной части населения падают, а недвижимость дорожает, но в России есть такая национальная особенность. У нас валютой выступает не рубль, а квадратный метр, именно в него верят все, даже больше верят, чем в рубль. Поэтому квадратные метры легче и выгоднее "надувать" для комфорта большинства населения", – в интервью РБК отмечает основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев.
Алтайские эксперты с этим мнением согласны. По словам Константина Никитеева, покупатели, которые приобрели жилье весной 2020 года (когда цена на квартиры была не такой высокой, как сейчас, но программа льготной ипотеки уже работала), могут выставить их на продажу в 2021 году. Однако они вряд ли обрушат его: все-таки спрос на жилье сохраняется, и такие квартиры быстро найдут покупателя.
"Инвестиционные квартиры будут выходить на рынок, цена на них может снижаться, а может, и нет: все зависит от того, какое финансовое "плечо" (выгода, – прим. ред.) заложено у инвестора – 100, 200, 500 тыс. рублей и кто с какой прибылью готов выйти. Но речи о вздутии пузыря точно нет", – считает эксперт.
По мнению Артема Поломошнова, в Барнауле вообще не хватает жилья. Поэтому вышедшие на рынок инвестиционные квартиры смогут частично закрыть потребность покупателей.
"Недавно читал исследования, что Алтайский край и Барнаул были ниже среднего в России по обеспеченности жильем. У нас явно не хватает жилья. Граждане, которые хотели пристроить деньги, покупали недвижимость, например, в Москве. Вот в таких инвестиционно-привлекательных городах и регионах может быть "откат". Там спрос был надут где-то искусственно. Набиуллина (Эльвира Набиуллина, председатель Банка России, – прим. ред.) уже сказала, что регулятор будут ужесточать правила выдачи кредитов. Это приведет к сокращению спроса, и там, где люди вкладывались инвестиционно, произойдет снижение. Однако для нашего региона я не вижу угрозы: все-таки мы не инвестиционно-привлекательный регион", – отмечает Артем Поломошнов.
Впрочем, эксперты предполагают, что все прогнозы о развитии рынка недвижимости на 2021 год придется корректировать уже в феврале. Никто в начале 2020 года не мог представить, что льготная ипотека так изменит рынок жилья, а количество желающих купить квартиры в разы превысит объем предложений на рынке. Именно поэтому эксперты указывают, что любые перемены в экономике страны, отмена и принятие жилищных программ могут повернуть "русло" рынка в любую сторону.
Цифра
По данным "ДОМ.РФ", средняя стоимость новостройки площадью 50 квадратных метров в Барнауле выросла на 300 тыс. рублей: еще в феврале она стоила 2,4 млн, в ноябре – 2,7 млн рублей.