Заложники своих квартир. Сотни барнаульцев десять лет не могут распоряжаться недвижимостью

Сотни барнаульцев оказались заложниками собственных квартир. При их возведении были нарушены законы о строительстве, поэтому продать, подарить и передать недвижимость наследникам жильцы могут только через суд. Люди считают, что это абсурд: зарегистрировать квартиру в незарегистрированном доме разрешено, а вот узаконить многоэтажку нельзя. Проблеме уже более десяти лет, но она актуальна до сих пор. Amic.ru поговорил с юристами и чиновниками и узнал, как такое вообще могло произойти и что в этой ситуации могут сделать собственники.

Свои чужие квартиры

Жительница трехэтажного дома на ул. Целинной, 1а, Людмила Казанина купила квартиру несколько лет назад и оформила ее в Росреестре. Говорит, ей нравится дом, район и лес, который находится рядом. Квартиру в будущем она хочет передать детям, но переживает, что наследники не смогут получить жилье.

"Нашему дому уже 11 лет, первые годы мы жили спокойно, покупали, продавали, дарили квартиры. Спустя пять лет к нам приезжают и спрашивают: "Куда вы смотрели? Ведь дом построен незаконно". И с тех пор продать и купить квартиры в доме можно только через суд. Но я не понимаю: почему в незаконно построенном доме все равно возможно узаконить квартиры? Это как так? Наши квартиры оформлены: у меня есть свидетельство о государственной регистрации дома с 54 квартирами, каждой из которых присвоен свой кадастровый номер. Но нас все равно признают самостроем", – говорит Людмила Казанина.

Всего же в краевой столице, по данным мэрии, возведено 12 многоквартирных домов-самостроев, в которых проживают несколько сотен барнаульцев. Пострадали люди из-за федерального закона №93, принятого в 2006 году ("О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества").

Его разработали для индивидуальных застройщиков, чтобы им было проще построить и зарегистрировать частный дом. С того времени (с 2006 года) перед возведением объекта им не требовалось получать разрешение на строительство – после окончания работ достаточно было предоставить в Росреестр технический план дома.

Но в Барнауле (да и по всей стране) законом стали пользоваться не только частные застройщики, но и инвесторы. Они покупали участки, на которых было разрешено строить только малоэтажные дома, и направляли в администрацию уведомление о начале строительства двух-трехэтажных домов.

Указывать площадь будущего объекта застройщики не были обязаны, поэтому определить на стадии строительства, что будет в итоге – многоквартирный дом или коттедж для большой семьи, – чиновники не могли. В результате на земле вместо частного дома "вырастал" многоквартирник. После завершения работ инвесторы передавали документы в Росреестр, который регистрировал не многоэтажку, а коттедж.

Именно таким образом индивидуальный застройщик участка на ул. Целинной, 1а, – Сергей Титов – смог возвести дом, зарегистрировать в нем все квартиры в доме (каким образом Росреестр смог зарегистрировать квартиры, если по документам на земле построен частный дом, ни регистратор, ни юристы amic.ru объяснить не смогли), а затем – продать. Жители говорят, что приобретали недвижимость и с помощью маткапитала, и в ипотеку. То есть объекты оценивал банк. Но и он не увидел никаких проблем. В результате и оказалось, что горожане покупали квартиры в домах, которых по документам не существовало.

Из информации на сайте Государственной инспекции Алтайского края:
"Четырехэтажный жилой дом по ул. Целинная, 1а, в г. Барнауле Зарегистрировано за Титовым С.Б. право собственности на квартиры в самовольно построенном многоквартирном жилом доме на основании технического паспорта от 14.05.2008 Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ" по Алтайскому краю".

Специалисты Росреестра, как пояснили в ведомстве amic.ru, после получения документов от застройщика на участок не выезжают, информацию на бумаге и в реальности не сравнивают.

Из ответа Росреестра amic.ru:
Следует отметить, что органы надзора в области градостроительной деятельности, обладающие полномочиями проводить осмотр возводимых объектов и предпринимать меры по сносу самовольных построек, имели возможность предупредить сложившуюся ситуацию. Осуществляемые ими мероприятия по пресечению самовольного строительства и информированию регистрирующего органа о вновь выявленных самовольных постройках, а также о незаконно перепланированных (переустроенных) жилых помещениях, препятствуют появлению новых "проблемных" объектов.
Но и в мэрии amic.ru сообщили: они также не обязаны ехать на объект, построенный по упрощенной схеме:

"Вопросы к регистратору: что и как регистрировали? Если бы это было "помещение в индивидуальном жилом доме", возможно, мы бы с этой проблемой и не столкнулись: покупатели вряд ли захотели бы приобрести такие объекты. Но регистрировали "квартиры в индивидуальном жилом доме". Возможно, из-за этого многие и покупали недвижимость. Но обвинять кого-то поздно: это разночтения и недопонимания в законе".

"Кому нужна недвижимость с проблемами?"

Самостроем дом на ул. Целинной, 1а, признали в 2011 году. Во время рейда чиновники "неожиданно" обнаружили, что на участке, отведенном под частный дом, построен многоквартирник. Градостроительный кодекс говорит: самовольно построенные объекты должны быть снесены. И в Барнауле такие случаи были.

Например, по решению суда в 2015 году демонтировали четырехэтажный дом на ул. Геодезической, 53. Собственник (и застройщик) Вадим Синицын возвел здание на 70 квартир, которые сдавал в аренду. Инвестор несколько лет судился с Госинспекцией, которая требовала снос объекта, и проиграл.

К домам, квартиры в которых не сданы в аренду, а проданы, требования мягче. Чиновники Барнаула решили сохранить их, но наложили ограничения на регистрационные действия. То есть продать или подарить квартиру можно только через суд.

Из ответа администрации Барнаула amic.ru:
В отношении самовольных многоквартирных жилых домов, права собственности на помещения и квартиры, в которых зарегистрированы Управлением Росреестра по Алтайскому краю за физическими лицами, меры по сносу не принимались во избежание негативных последствий для граждан, у которых указанные объекты являются единственным жильем.

"Сейчас все решается действительно только через суд. Например, стороны заключают договор купли-продажи, подают на регистрацию в Росреестр, но Росреестр регистрацию приостанавливает из-за того, что данный дом является самовольной постройкой. Собственник, а также покупатель обращаются в суд и оспаривают решение Росреестра о приостановлении. Суд выносит решение, что данное приостановление незаконно, тогда сделка регистрируется", – говорит Наталия Куликова, специалист "Коллегии юристов "Эгида".

Ситуация, по ее словам, абсурдна: в суде собственники доказывают, что действия регистратора незаконны: квартиры построены не самовольно и зарегистрированы в Росреестре. В результате суд встает на сторону жильцов.

"Получается, что оснований для прекращения регистрации нет, все документы у собственника есть. Но Росреестр ссылается на то, что дом построен самовольно, отсутствует акт ввода объекта в эксплуатацию. Нелепость заключается еще и в том, что в суд мы идем с заявлением об установлении юридического факта, которое звучит так: "О признании дома многоквартирным". Это точно полный абсурд, который был придуман только для решения этой ситуации", – говорит Наталия.

Владельцы квартир возмущены этой судебной процедурой, на которую уходит минимум два месяца. Они считают: раз в доме все же можно жить, продавать и покупать квартиры, так почему бы не решить эту проблему раз и навсегда. Тем более что они – собственники – не виноваты в сложившейся ситуации.  

"Мы купили за свои деньги, считали, что дом построен по закону. Я приобретала у "Строительного управления № 3" (многопрофильное агентство недвижимости – прим. ред.), оформляла жилье в Росреестре, есть договор купли-продажи. А что теперь делать с недвижимостью? Не понимаю. Да, иногда квартиры в доме все же покупают, но желающих – единицы: кому нужна недвижимость с проблемами?" – возмущается Людмила Казанина. 

Сделал дело – гуляй

Зарегистрировать и узаконить дома, чтобы продавать квартиры без решения суда, все же можно. В администрации Барнаула amic.ru ответили, что для этого необходимо:

Некоторые незаконно построенные многоквартирные дома в Барнауле уже прошли такую процедуру, говорит юрист Наталия Куликова. Одним из первых статуса "самострой" лишился объект на ул. Гоголя, 24б. Но в этом случае узаконил дом инвестор, который его и построил.

"Инициатор застройки обратился в суд с требованием признать дом многоквартирным. Дом признали, зарегистрировали и теперь он не имеет проблем", – говорит юрист.

Изменить территориальные зоны земельных участков собственники могут по заявлению в администрацию города. Но вот провести экспертизу объекта, которая подтвердит безопасность дома и соответствие его строительным нормам, им придется за свой счет.

"Такая процедура стоит около 100 тыс. рублей. Квартиры там малогабаритные, люди несостоятельные, поэтому не все могут внести необходимую сумму", – говорит эксперт "Коллегии юристов "Эгида".

Проблема в том, что экспертиза может признать дом опасным. По закону застройщики многоквартирных домов обязаны отправить проекты ЖК на экспертизу, согласовать его с Госинспекцией. Нередко девелоперы за свой счет прокладывают новые инженерные сети или увеличивают мощности существующих. При строительстве "незаконных" многоквартирников этого сделано не было. В результате в домах после заселения появлялись проблемы.

Жильцы того же дома еще в 2011 году обратились в Госинспекцию с жалобами на промерзающие стены, теплопотери, снег на чердаке. Собственников квартир в другом доме – на Весенней, 16а, – беспокоили трещины в перекрытиях, вентиляция, работающая в обратную сторону, и отваливающаяся облицовочная плитка. С подобными заявлениями обращались и владельцы квартир в доме по улице 4-й Западной, 27 / Северо-Западной, 80.

"Если существует прямая, реальная угроза жизни и здоровью граждан, которую невозможно устранить, суд никогда не признает дом многоквартирным и не разрешит его узаконить", – отмечает Наталия.

Но, по ее словам, если нарушения незначительны, то их можно устранить. Тогда экспертиза выдаст положительное заключение, а суд встанет на сторону жильцов.

Ищут, но не найдут

Еще один способ узаконить самовольно построенный многоквартирный дом – обратиться в прокуратуру. Так уже сделали жители многоэтажки на ул. 4-й Западной, 27 / Северо-Западной, 80 и добились положительного решения.

"В случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского и административного судопроизводства, когда пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаивать в суде или арбитражном суде свои права и свободы или когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. По имеющимся данным, прокурором Октябрьского района г. Барнаула предъявлен иск в Октябрьский районный суд г. Барнаула в целях узаконения многоквартирного жилого дома на ул. 4-й Западной, 27 / Северо-Западной, 80", – отметили в ведомстве.

Но, по словам Людмилы Казаниной, жильцы дома на ул. Целинной, 1а, уже неоднократно обращались не только в прокуратуру, но даже к президенту: о своей проблеме они хотели рассказать во время большой пресс-конференции в 2019 году и направляли свой вопрос. Везде жителям обещали разобраться в ситуации и помочь. Но до сих пор решения нет.

Собственники квартир в некоторых домах-самостроях также подавали в суд на инвесторов, но взыскать с них было нечего: многие застройщики продали квартиры, получили десятки и даже сотни миллионов рублей, заплатили мизерные штрафы (строили они не как организация, а как физлицо) и пропали. 

Например, жильцы дома на ул. 4-й Западной, 27, хотели расторгнуть договоры купли-продажи, вернуть недвижимость застройщику – Игорю Афанасьеву – и получить назад деньги. Но Афанасьев официально был безработным, а средства якобы уже потратил. Поэтому даже если бы суд встал на сторону горожан, они вряд смогли вернуть вложения.

Санкции в отношении застройщиков, которые использовали земельные участки не по целевому назначению (статья 8.8. КоАП РФ):

Административный штраф в случае если определена кадастровая стоимость земельного участка:
на граждан в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тысяч рублей;
на должностных лиц – от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тысяч рублей;
на юридических лиц – от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тысяч рублей.
Если не определена кадастровая стоимость земельного участка:
на граждан в размере от 10 тысяч до 20 тысяч рублей;
на должностных лиц – от 20 тысяч до 50 тысяч рублей;
на юридических лиц – от 100 тысяч до 200 тысяч рублей.

В Росреестре добавляют: они понимают, в какой сложной ситуации находятся барнаульцы, поэтому ищут более простые (и дешевые) способы зарегистрировать проблемные многоквартирные дома. Предложения уже направлены в мэрию и правительство края.

"Однако к настоящему моменту пути решения данной проблемы в административном порядке не найдены. Единственным способом узаконения самовольно возведенных многоквартирных домов является обращение в суд", – резюмируют в ведомстве. 

Проблема минувших лет

Проблема самостроев, разгар которой пришелся на 2009-2012 годы, сейчас практически не волнует город. Решить ее помогли поправки в 222-ю статью Гражданского кодекса и контроль администрации Алтайского края: в регионе была создана комиссия по решению проблем самостроев, а Росреестр, регистрируя объект, уже более внимательно относился к информации. По данным мэрии, нередко ведомство направляло и до сих пор направляет в администрации районов Барнаула запросы о том, какой объект возводится.

Невыгодны такие дома стали и для застройщиков: проблема широко освещалась в СМИ, поэтому о ней знали многие жители города и покупать квартиры в таких домах уже никто не рисковал.