Сильно переоценены. Почему барнаульские застройщики отказываются покупать участки "с рук"
В Барнауле при острой нехватке земли под застройку (о чем уже несколько лет говорят девелоперы) активизировались владельцы крупных участков. Нередко они предлагают застройщикам купить не просто "голую" территорию, а земли с коммуникациями и проектами, на которых хоть завтра можно возводить жилые комплексы. Эксперты рынка считают, что далеко не все земли подходят для работы: цена одних намного выше рыночной, другие находятся в неперспективных районах. Однако не исключено, что через несколько лет компании будут "биться" за любой доступный клочок земли.
"Совсем не так просто"
Сейчас в Барнауле, только по данным сервиса Avito, продается несколько десятков участков, продавцы которых утверждают, что земли идеально подходят под многоэтажное строительство. Однако эксперты убеждены: некоторые из них "сильно переоценены" владельцами.
"Если участок имеет пять-десять соток, а по документам на нем можно строить только общественно-деловые здания или частные дома, ни одна строительная компания такую территорию не купит", – говорит руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.
Он отмечает, что застройщикам интересны участки более десяти соток, назначение которых – возведение многоэтажных домов. В базе Avito таких – лишь около десятка.
Самый дорогой из них находится на Змеиногорском тракте. За него просят 120 млн рублей. Рядом с продаваемой территорией уже ведется многоэтажная застройка: здесь возводят сразу два крупных жилых комплекса. На участке площадью почти два гектара предлагают построить не только дом, но и коммерческие объекты.
"Участок идеален для строительства элитных коттеджных поселков, коттеджных поселков повышенной комфортности и таунхаусов. Также в этой локации великолепно можно разместить гостиничный комплекс, спа-комплекс", – сказано в объявлении.
Три крупных земельных участка (на ул. Энтузиастов, Беляева и 1-й Западной) в Барнауле продает компания, которая сама планировала строить на них многоэтажные жилые дома.
Риелтор, занимающийся продажей территорий, пояснил корреспонденту amic.ru, что каждая земля по документам предназначена для строительства многоквартирного дома. На двух участках проведены инженерные и экологические изыскания, получены документы на подключение к коммуникациям, для одной территории собственник даже начал разработку проекта. Инвестору останется только завершить работу и получить разрешение на строительство.
"Организация хотела сама строить многоквартирные дома, но собственник решил заняться другим бизнесом. Застройщики могут купить участки и заняться их расширением. Рядом находится частный сектор и многоквартирные дома. Затем, если по документам участок не подходит под строительство ЖК, нужно менять назначение земли. Сделать это не так просто", – говорит риелтор Елена.
На улице Советской Армии за 26 млн рублей продают не только участок, но и проект 16-этажного многоквартирного дома. Уже заключены договоры на подключение участка к сетям теплоснабжения, водопроводу, канализации и электроснабжения. Земля расположена поблизости со строящимся жилым комплексом. Кстати, участок продается уже несколько лет, однако до сих пор не может найти покупателя.
За 120 млн рублей в Барнауле продается участок площадью 70 соток на ул. Гоголя, 52. По этому адресу располагается ветхое здание мебельной фабрики, построенное в 60-е годы. Площадку с 2018 года осваивает компания "Сибирия".
В 2019 году застройщик представил архитекторам градостроительного совета проект элитного 6-9 этажного жилого дома в границах улиц Короленко, Гоголя и пр. Социалистического. В ЖК спроектировано 158 квартир площадью от 60 до 120 кв. м, цоколь предполагалось отдать под коммерческие помещения. Рядом с ЖК планировалось строительство подземной парковки на 128 машино-мест.
В 2019 году компания начала демонтировать здание мебельной фабрики, однако потом приостановила работы. Девелопер объяснил это тем, что ему нужно подготовить проекты охранных зон трех соседних памятников архитектуры. В 2020 году "Сибирия" решила продать землю с полуразобранным зданием, фасады которого сейчас завешаны баннерами.
"Работа не для всех"
Несмотря на то, что эти участки подходят под строительство, не исключено, что застройщики их так никогда и не купят. Константин Никитеев говорит, что девелоперы при выборе земли для работы учитывают множество других факторов: локацию, ближайшую застройку, а также стоимость территории.
"Также нужно смотреть, что находится рядом с участком, какие строения, социальные объекты, можно ли в перспективе выкупить соседние земли. Очень важный вопрос и по коммуникациям. Участок нужно обеспечивать электроэнергией, канализацией, водой. Если возникнут сложности с их подведением, то земля куплена зря. Кроме того, компаниям интересны участки, на которых можно построить не один, а несколько многоэтажных домов", – считает эксперт.
Кроме того, по словам Никитеева, барнаульские строители пока стараются избегать участков, которые продаются в частном секторе. Это связано с тем, что мэрия нередко требует от компаний подготовить не только проект жилого комплекса, но и план застройки всего квартала. Это долго и дорого, а потому под силу только крупным девелоперам.
"Одно время совет архитекторов Барнаула не давал построить дома, пока не будет проработан весь квартал. Это необходимо, чтобы понимать будущее микрорайона. Многие застройщики, которые сейчас работают в центре, перед строительством делали планы застройки кварталов. Такая работа не для всех компаний", – отмечает Никитеев.
По словам самих девелоперов, даже если участок полностью устраивает компанию, она детально подходит к изучению ближайшей территории. Ранее заместитель гендиректора ИСК "Союз" Александр Мишустин сообщал amic.ru: нередко они не могут реализовать проекты в перспективных и интересных кварталах лишь из-за одного "обстоятельства".
"Чтобы строить дома, нужно учитывать много параметров. Взять, например, памятники архитектуры. Их в городе почти 200. У них определены охранные зоны, которые диктуют, что можно строить рядом, какой высоты должно быть здание, на каком расстоянии от памятника. И это лишь один из факторов, который ограничивает планы застройщиков", – считает Мишустин.
Эксперты рынка уверены, что пока барнаульские девелоперы идут по обратному пути: они не покупают выставленные на продажу участки, а сами ищут подходящие территории и обращаются к собственникам. Так компании могут заранее учитывать все сложности, формировать крупные земельные участки и возводить большие микрорайоны (как сделали "Жилищная инициатива", "Строительная перспектива", "Адалин-Строй", строящие кварталы в центре города). Однако не исключено, что в будущем компании все чаще будут рассматривать поступающие предложения, ведь "удобные" участки под застройку в городе заканчиваются.
Не нашел? Создавай
Уже несколько лет застройщики города говорят о назревающей земельной катастрофе. По их словам, генеральный план развития Барнаула не предусматривает строительство жилья на окраинах, да и пустые участки там заканчиваются. Сейчас мэрия готовит к продаже последний квартал – 2012 – в спальном районе города под комплексную застройку. Как только он будет продан, девелоперам предложат работать на застроенных территориях. Но где именно – никто не знает.
Компании не раз говорили о работе за Новым мостом, однако пока без помощи мэрии это просто невозможно. Дело в том, что при строительстве на правом берегу Оби там необходимо с нуля строить водопровод, канализационную и очистные системы, тянуть тепломагистрали. Частным компаниям такие работы не под силу.
Из-за нехватки участков барнаульские застройщики даже начинают создавать их. Так, компания "МДС-Алтай" планирует сформировать участок на берегу реки Барнаулки, в районе поселка Булыгино. В будущем на "полуострове" построят многофункциональный жилой комплекс с 29 многоэтажными жилыми домами, набережной, парковой зоной, спортивными центрами. Искусственный участок под застройку также планируют создать и в районе "Барнаульского ковша".
О том, что город уже через несколько лет столкнется с земельным кризисом, застройщики города начали активно говорить около двух лет назад. Сейчас они просят сформировать в Барнауле банк участков под жилищное строительство. В нем должен быть перечень территорий, которые подходят для застройки.
"Банк земельных участков нужен. Строить в центре – это одно, развиваться в спальных районах – другое. Застройщики должны понимать, какие земли есть, в каком объеме, где есть перспективы для работ", – ранее сообщил amic.ru руководитель ИСК "Строительный камень" Сергей Иванько.
Мэрия обещает начать работы по созданию документа "в ближайшее время". Но пока предприниматели не понимают ни механизма формирования документа, ни конкретных сроков его появления.