"Попали в формат". Барнаульские инвесторы массово строят элитные бизнес-центры

В Барнауле активизировались строительные инвесторы: несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, они возводят дорогие бизнес-центры для продажи и сдачи площадей в аренду. Предприниматели настаивают: спрос на элитные помещения в Барнауле огромный, а предложений мало, особенно в спальных районах города. Все чаще сюда переезжают арендаторы из центра города, которые устали от пробок и проблем с парковками. По мнению риелторов, "офисники" с дорогим дизайнерским ремонтом действительно пока востребованы. Однако эксперты опасаются, что уже скоро арендаторы будут искать максимально дешевые помещения.

Много убогих, мало элитных

Сейчас в Индустриальном районе Барнаула возводят три крупных бизнес-центра. Элитное офисное здание в конце июня 2020 года начали строить на ул. Попова, 208. Предприниматель Дмитрий Федоров еще в мае представил документацию бизнес-центра на градостроительном совете. Архитекторы проект одобрили, и в конце июня бизнесмен получил разрешение на строительство.

По его мнению, несмотря на то, что в городе много офисных помещений (по данным сервиса Avito.ru, в Барнауле около 700 объявлений о продаже и сдаче офисов в аренду), качественные и презентабельные объекты – в дефиците.

"Многие офисы в городе убогие, с плохим ремонтом, некомфортные. Мы будем строить большой офисный бизнес-центр класса "элит": с витражным остеклением, дорогим ремонтом, системой кондиционирования. Цена за такие помещения выше рынка, но люди готовы переплатить три-четыре тысячи рублей в месяц за комфортный, удобный и красивый кабинет, – рассказал amic.ru Димитрий Федоров.

Всего в здании на ул. Попова, 208, будет около ста офисов. По словам бизнесмена, они изолированы и ориентированы преимущественно на сферу услуг: в одном кабинете – один арендатор. Построить объект бизнесмен рассчитывает до конца года.

"У нас в городе осталось мало предприятий, многие жители занимаются своим "ремеслом", работают на себя. Им нужны отдельные помещения, чтобы оказывать разные услуги: косметические, стоматологические, туристические и многие другие. Для таких людей презентабельная недвижимость актуальна. Кстати, работы по строительству уже начались. Мы подвели сети, построили подстанцию, а сейчас делаем фундамент", – говорит бизнесмен.

На ул. Взлетной, 27 (между спорткомплексом "Магис" и БЦ "Глобус") в начале лета начали подготовку к строительству четырехэтажного офисного здания. Здесь расчистили площадку, поставили забор. Но к возведению объекта инвестор приступил несколько недель назад: из-за пандемии коронавируса архитекторам города проект представили лишь 2 июля. Членам градсовета концепция "офисника" понравилась, замечаний к проекту не возникло. 

Здание состоит из двух корпусов, первый из них сдадут уже в этом году, второй – в следующем. Помещения будут с витражным остеклением, в местах общего пользования предусмотрена дизайнерская отделка.

Еще один строящийся элитный бизнес-центр до конца года сдадут на Павловском тракте, 313б, напротив ТРЦ "Арена". Его, как и остальные объекты, обсуждали на градостроительном совете. К строительству здания инвестор приступил в начале 2020 года и планирует завершить работы до зимы. 

Как рассказал amic.ru руководитель агентства недвижимости "Алтайская элита" Олег Гильгенберг (он занимается подбором арендаторов для всех трех строящихся проектов), сейчас на рынке коммерческой недвижимости Барнаула происходит перераспределение спроса. Горожане уже не хотят работать в "коробках" советской постройки, а ищут современные помещения с дизайнерским ремонтом и витражным остеклением.

"Люди готовы платить гораздо больше, но получать максимум комфорта. Каждое помещение в строящихся бизнес-центрах формируется под запросы арендаторов: в них будут установлены кондиционеры, проведена вода, будут даже пурифайеры (аппараты для очистки воды, – прим. ред.). В здании – высокие потолки, до четырех метров. Это значит, что сюда могут заехать любые организации, работающие по медицинским лицензиям. Таким компаниям трудно найти подходящие помещения: площади должны отвечать целому ряду критериев", – говорит Гильгенберг.

"Центр себя изживает"

Сейчас в спальных районах города небогатый выбор коммерческой недвижимости. Арендаторам предлагают небольшие помещения на первых этажах многоквартирных домов, площади в торгово-развлекательных центрах, производственные помещения, а вот "офисников" мало. Хотя последние годы спрос на них вырос. 

Парикмахер Татьяна несколько лет арендовала помещение на пр. Красноармейском в Барнауле, где принимала клиентов. В конце прошлого года женщина переехала на ул. Балтийскую, в микрорайон рядом с ее домом. Татьяна говорит, что сменила место работы из-за того, что 80% ее клиентов проживали в спальном районе.

"Я за месяц расспросила почти всех клиентов, оказалось, некоторые работают в центре, кто-то на Потоке, на пр. Космонавтов, на Павловском тракте. Но большинство живут в Индустриальном районе и им было бы намного удобнее подстригаться рядом с домом. В итоге перед Новым годом я сняла помещение на ул. Балтийской", – рассказала она amic.ru. 

Таких как Татьяна в Барнауле много, говорят барнаульские риелторы. По их словам, последние несколько лет арендаторы плавно "перетекают" из центра в спальные районы города. Они устали от ежедневных пробок, которые парализуют Барнаул в утренние и вечерние часы пик.

"Логика арендаторов такова: "Я сам живу в спальном районе, здесь живут мои сотрудники, клиенты, почему бы и не работать тут?" Последние годы все четче проявляется тенденция, что центр становится "студенческо-пенсионерским". Там много разных коммерческих объектов, на любой вкус. Но люди устали от пробок, поэтому спрос смещается в сторону спального района", – говорит Олег Гильгенберг.

Другая проблема центра в том, что он не отвечает возросшим требованиям арендаторов и их клиентам, считает бизнесмен Дмитрий Федоров. Здесь наблюдается острая нехватка парковочных мест. По мнению предпринимателя, из-за этого даже новое здание с дизайнерским ремонтом может быть невостребованным.

"Центр себя изживает. Тут плотная застройка, сложно найти участок, чтобы воплотить все задумки. Можно построить хорошее здание, но у него не будет парковки. Но именно парковка – наиболее важный аспект для арендного бизнеса. Доминирующее количество офисов вообще их не имеют, и это проблема", – отмечает бизнесмен.

"Поймали волну"

Предприниматели, которые вложили средства в строительство бизнес-центров в спальных районах Барнаула, "поймали волну", уверен руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев. По его мнению, они быстро смогут найти арендаторов и окупить вложения.

"Небольшие бизнес-центры с хорошей отделкой, ремонтом сейчас популярны. Они дорого продаются или сдаются в аренду, поэтому быстро окупаются, где-то за 7-8 лет. Это хорошая "отбивка" на рынке нежилой недвижимости, инвесторы "попали в формат", – говорит руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.

Однако у экспертов все-таки есть опасения, что экономический кризис может скорректировать рынок коммерческой недвижимости. Компании сферы услуг (салоны красоты, массажные кабинеты, турфирмы, тату-салоны и другие) несколько месяцев из-за пандемии коронавируса не могли работать.

Многие фирмы сейчас восстанавливают свою деятельность, работают на нуле или в убыток, рассчитываясь с накопившимися долгами. Смогут ли они позволить себе дорогое помещение – неизвестно, говорит эксперт.

"В элитных бизнес-центрах арендная ставка – примерно 800-850 рублей за квадратный метр. Средняя цена по рынку – 450-500 рублей. Будут ли такие помещения востребованы, если мы уйдем во вторую волну пандемии и придет кризис, о котором все говорят? Это большой вопрос. Не так давно мы сдавали современный офис, ставка была 500 рублей за "квадрат". Звонков не было. Снизили до 350 рублей – сдали на второй день. Дело в том, что в кризис бизнес "съеживается" и все чаще уходит в дешевые форматы", – отмечает Константин Никитеев.

Рынок деловой недвижимости в спальных районах города, по мнению риелторов, будет развиваться и дальше. На волне успеха строящихся бизнес-центров могут появиться и новые элитные объекты. Часть арендаторов из центра они перетянут. Однако эксперты считают: все хорошо в меру, и массовое строительство "офисников" в Индустриальном районе может привести к переизбытку предложений, снижению спроса, арендных ставок и цен на такие площади.