Всем не хватит. Застройщики Барнаула опасаются досрочного завершения льготной ипотеки
Льготная ипотека под 6,5% спасла рынок строящегося жилья Барнаула во время весеннего кризиса. По словам риелторов и застройщиков, 80% всех проданных квартир "ушли" благодаря этой программе. Поэтому если правительство закроет ее в ноябре 2020 года, спрос на новостройки в Барнауле упадет, считают эксперты. Но есть и другая проблема: у банков уже сейчас заканчиваются деньги, выделенные на программу. Это значит, что выдача кредитов может прекратиться намного раньше ноября.
"Спекулятивный момент"
В мае 2020 года банки выдали жителям Алтайского края 640 ипотечных кредитов на покупку новых квартир. Это максимальный показатель за последние полтора года. Достичь его удалось именно благодаря льготной ипотеке, отмечают эксперты.
Срок "жизни" программы короткий – до 1 ноября 2020 года. Покупатели, застройщики, риелторы рассчитывали, что ее продлят и на следующий год. Однако замминистра финансов Алексей Моисеев 13 июля категорично заявил: программа антикризисная, завершится она осенью, речи о продлении нет. Правда, алтайские эксперты все-таки подозревают, что таким образом правительство подогревает интерес и "провоцирует" продажи жилья.
"Наверняка программу продлят. Но если сказать об этом сейчас, население решит: "Зачем торопиться? Ведь к концу года появятся новые проекты. Лучше мы подождем, вдруг ставка еще снизится". В 2015 году, когда также действовала программа с господдержкой (правда, тогда ставка была 11-11,5%, – прим. ред.), несколько раз заявляли о ее завершении. Но все равно неоднократно продлевали вплоть до 2017 года. Важно все время держать спрос на высоком уровне. Думаю, тут есть спекулятивный момент", – говорит руководитель агентства недвижимости "Перспектива24" Дмитрий Дворядкин.
По его словам, отмена льготной ипотеки никак не вяжется с заявлением Владимира Путина о "кардинальном решении жилищного вопроса" в России. 13 июля в ходе заседания совета по национальным проектам он подчеркнул, что в стране к 2024 году нужно построить 120 млн "квадратов" жилья (а это, к слову, 15 тысяч 17-этажных многоквартирных домов или три Барнаула).
"У нас есть исторический шанс в обозримые сроки, может быть, впервые за всю историю России, кардинально решить жилищный вопрос. Нужно не упустить этот шанс, над этим нужно настойчиво работать", – заявил Путин на заседании.
Дмитрий Дворядкин уверен: достичь таких показателей нереально без льготной ипотеки. Пока она остается чуть ли не единственным драйвером рынка.
"Тонкое" заявление президента о выполнении плана в 120 млн "квадратов" невозможно достичь кратковременными усилиями. Нужно, чтобы девелоперы и инвесторы шли в стройку. Если программа льготной ипотеки не будет продлена, вряд ли мы выполним планы", – уверен риелтор.
Алтайские застройщики тоже не сомневаются в продлении льготной ипотеки. Именно осенью, по мнению экономистов, регион сможет оценить все последствия финансового кризиса. Эксперты не исключают, что в это время край будет охвачен волной массовых банкротств.
Весной многие компании воспользовались предложенными государством мерами поддержки (кредитные каникулы, отсрочки по налогам, страховым взносам и другие), но отдать их смогут далеко не все. Это чревато ростом безработицы и снижением покупательного спроса. Поэтому отменять программу в ноябре неразумно, считают девелоперы.
"Когда началась пандемия, мы думали, что все "провалится". Но именно льготная ипотека спасла рынок и компании. Она стала одной из самых действенных мер поддержки, хотя на нее государство выделило не такие уж большие средства в сравнении с другими мерами. Если раньше у застройщиков сделок с ипотекой было 70%, теперь – около 80%, и большая часть – господдержка. Я думаю, если потребность будет, ее продлят", – считает заместитель гендиректора ИСК "Союз" Александр Мишустин.
Банки "захлебываются" и наглеют
В Алтайском крае за льготной ипотекой чаще всего обращаются работники бюджетных сфер: чиновники, полицейские, медики, говорит Дмитрий Дворядкин. Они уверены в своей финансовой стабильности и не боятся перемен. По словам риелтора, некоторые заемщики покупают с помощью льготной ипотеки первую квартиру, другие – увеличивают жилплощадь.
"Многие продают вторичные квартиры, за которые уже платят ипотеку, закрывают старый кредит, берут новый и покупают новостройку большей площади. При этом размер ежемесячного платежа для них не увеличивается", – говорит он.
Благодаря льготной ипотеке на рынок Барнаула вновь хлынули покупатели-инвесторы. Он берут "дешевый" кредит и вкладывают его в долевку, чтобы после сдачи дома выгодно продать квартиру. Некоторые барнаульцы оформляют ипотеку и покупают жилье в Сочи, Краснодаре, Санкт-Петербурге, отмечает Дворядкин.
Сейчас обращений за льготной ипотекой настолько много, что рассмотрение заявок по кредиту затягивается до двух недель. До введения этой программы банк давал ответ в течение нескольких дней.
По информации регионального министра строительства Ивана Гилева, сейчас в алтайских банках находится 2,5 тыс. заявок на кредит.
"Банки рассматривают обращения рекордно долго. Но и заявок у них также рекордно много. И Сбербанк, и ВТБ фиксируют исторические максимумы, которых никогда не было. Вот только мощностей у банков недостаточно, за последние несколько лет организации сократили ипотечные отделы. Именно поэтому происходит затягивание сроков рассмотрения", – говорит Дмитрий Дворядкин.
По его словам, в таких условиях некоторые банки "выкручивают руки" клиентам: они "впаривают" дополнительные, ненужные, но платные услуги в обмен на быстрое рассмотрение.
"Поток клиентов просто огромный, поэтому происходит наглое навязывание допуслуг: страхование, регистрация, система безопасных расчетов. Такой "пакет" стоит 50 тыс. рублей. И клиенту говорят: если он его не купит, то рассмотрение заявки затянется еще на несколько недель. У некоторых банков начались сбои в выдаче кредитов: одобряют одну сумму, а предоставляют другую, меньше. Это человеческий фактор", – отмечает Дмитрий Дворядкин.
Денег больше нет
Однако эксперты рынка опасаются, что льготных кредитов на всех не хватит. Дело в том, что у банков заканчивается лимит, который им выделило государство на эту программу.
Льготную ипотеку в России выдают 59 банков. Они предоставляют клиентам кредит под 6-6,5%. Такая ставка убыточна для организаций. Поэтому компании получают компенсации от государства. Всего правительство страны выделило на программу 740 млрд рублей. Большую часть – 316,3 млрд – получил Сбербанк, 175,7 млрд – ВТБ, а 35,1 млрд рублей отдано ДОМ.РФ.
"Есть опасения, что до ноября банки перевыполнят свои планы, и у них закончатся деньги, предоставленные для программы. Например, "Райффайзенбанк" уже заявил, что денег у него нет, кредиты он не выдает. Средства остались только у крупных игроков. Но и они, вероятно, иссякают", – говорит Дмитрий Дворядкин.
С ним согласен и Александр Мишустин. По мнению строителя, скоро получить кредит можно будет только в крупных банках. Дело в том, что всего за несколько месяцев россияне подали заявки на триллион рублей. Хотя объем госсубсидий по программе – 740 миллиардов. Чтобы остаться в пределах этой суммы, правительство снизило лимит каждого банка. В результате после "переоценки" у некоторых компаний деньги закончились.
"Среди банков наблюдается диспропорция: какие-то организации использовали деньги на кредиты, у других лимиты остались. Кредиторы начали обращаться за перераспределением денежных лимитов: они предлагают забрать часть денег у одних банков и перенаправить их другим. Будет ли решен этот вопрос, неизвестно. Но с "дефицитом" кредитов мы точно столкнемся", – считает Александр Мишустин.
Теперь российские банки практически умоляют правительство увеличить субсидии. По их мнению, это не только поможет гражданам улучшить жилищные условия, но и существенно поддержит отрасль. Алтайские эксперты согласны: льготная ипотека необходима региону. Для многих жителей края, доходы которых одни из самых низких в стране, жилищный кредит под 6,5% – единственный шанс обзавестись собственной квартирой.
Условия программы
Льготная ипотека распространяется только на покупку строящейся или готовой квартиры от застройщика. Изначально максимальный размер кредита был 3 млн руб. в регионах и 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге. Однако Владимир Путин поручил поднять планку до 6 млн руб. в регионах, а в Москве и Санкт-Петербурге – до 12 млн руб. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от суммы покупки.
В этой программе нельзя использовать материнский капитал. Кроме того, кредит не выдают на рефинансирование, то есть погашение ранее взятой ипотеки под более высокий процент. Эксперты уверены, что если бы таких ограничений не было, число обращений за кредитом было бы в разы больше.