Замороженные дома и дефолтные квартиры. Как кризис изменит рынок жилья Барнаула
Алтайским застройщикам разрешили возобновить работу, несмотря на продленный режим самоизоляции в стране. Но девелоперы Барнаула опасаются, что из-за резко сократившегося спроса им придется снизить цены на "долевки", оптимизировать производство и даже приостановить строительство некоторых многоквартирных домов. Таким неоптимистичным прогнозом с amic.ru поделились барнаульские эксперты. Они уверены, что и рынок вторичного жилья ждут серьезные потрясения.
Новостройки подешевеют. Но не на 30%
С конца февраля цены на новостройки в Барнауле выросли на 5-10%, но, как и предсказывали застройщики, явление было кратковременным, и ажиотаж быстро сменился затишьем. Многие горожане на фоне сложной экономической ситуации в крае отложили покупку нового жилья на один-два года, отмечает заместитель директора ИСК "Союз" Александр Мишустин.
В условиях низкого спроса застройщики скоро будут вынуждены снизить цены на квартиры. Но и эта тенденция долго продолжаться не может, ведь себестоимость строительства растет ежемесячно, а продавать в убыток компании никогда не станут, уверен эксперт.
"Инфляция растет, дорожает сырье, комплектующие. Поэтому стоимость строительства увеличивается. В таких условиях снизить цены, например, на треть просто невозможно. Вот Москва может себе это позволить, у них между себестоимостью и ценой продажи большая разница, они получают хорошую прибыль. У алтайских застройщиков просто нет такой маржи", – говорит Александр Мишустин.
Барнаульские новостройки не подешевеют на 20-30% еще и потому, что многие компании перешли на проектное финансирование. В этом случае в отношения "застройщик – покупатель" вмешивается третий игрок – банк, который завязан в цепочке бизнес-процессов и диктует свои условия игры.
"Банк, выдающий кредит на стройку, просчитывает каждую копейку, оценивает каждый проект застройщика. Если спрос будет минимальным, он лучше даст распоряжение остановить продажи жилья и заморозить стройки. Мы видим, что даже правительство рассматривает такую возможность, и уже опубликован указ, по которому на застройщиков не будут накладывать штрафные санкции, если объект не сдадут вовремя. Такое условие будет распространено до конца года", – говорит руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.
Искусственный дефицит
Застройщики согласны, что некоторые объекты им придется заморозить, но, по их мнению, это как раз и не коснется компаний, работающих по эскроу-счетам.
"Если рынок начнет останавливаться, то девелоперы, которые возводят жилье на средства дольщиков, могут приостановить продажи и на время заморозить работы. А вот застройщики с банковским сопровождением, напротив, продолжат работу, но также на время снимут квартиры с рынка. Будет искусственно создан дефицита жилья. Возможно, это остановит снижение цен", – уверен Александр Мишустин.
Некоторые девелоперы при низком спросе могут отказаться от массовой застройки и сосредоточиться лишь на одном проекте. Сейчас некоторые компании города одновременно возводят три-четыре многоквартирных дома, а то и больше. Если условия рынка изменятся, они будут вынуждены работать этапами.
"Если спрос будет на низком уровне, число сдаваемых объектов снизится. Например, компания возводит пять объектов, а продается только один. В результате застройщик сократит штат и будет достраивать именно его. Продаст – тогда и приступит к следующему", – уверен Никитеев.
Снизил цену и продал
Непростая ситуация ждет и вторичный рынок, уверены эксперты. Он всегда зависим от рынка новостроек, и если стоимость "долевок" поползет вниз, десятки тысяч рублей придется уступать и продавцам готовых квартир.
"Спрос на вторичное жилье может упасть по тем же причинам, что и на первичном рынке. Горожане просто перестанут думать о решении квартирного вопроса, если возникнут сложности с работой", – говорит Александр Мишустин.
Но у вторичного рынка есть одно преимущество – ему некуда спешить. Продавцы, заметив отсутствие интереса, могут снять объекты с продажи и дождаться лучших времен. Если есть причины для срочной сделки, собственники вправе скорректировать стоимость и недвижимость быстро найдет покупателя.
"Продавец, выставив квартиру за 3 млн рублей, может снизить цену на 100-150 тыс. рублей, если не видит интереса. У застройщиков такой возможности нет", – говорит Александр Мишустин.
"Давай, до свидания"
Однако вторичный рынок до конца 2020 года могут обвалить дефолтные квартиры, считает Константин Никитеев. Сейчас в Алтайском крае сложная экономическая ситуация, многие компании и предприятия закрыты. Это значит, что их владельцы и сотрудники теряют доход. Если в таких условиях собственник жилья не справляется с выплатами по ипотеке, банк забирает квартиру и выставляет ее на торги.
"Когда на аукционе объект недвижимости не покупают за ту цену, которую установил банк, ее снижают до тех пор, пока не найдется покупатель. В Барнауле были случаи, когда квартиру за 5 млн продавали за 2,5 млн рублей. Это не значит, что банк потерял 2,5 млн рублей. Это значит, что долг в 2,5 млн рублей придется платить предыдущему собственнику, который не справился с ипотекой. Когда у человека нет ни дохода, ни имущества, он подает на банкротство. Если у него есть еще какие-то активы, все эти объекты забирают и реализуют в рамках процедуры банкротства. В такую ситуацию часто попадают люди с большой закредитованностью, у которых резко падает доход", – считает Константин Никитеев.
В кризис 2014-2015 годов на рынок Барнаула уже "выбрасывало" большое количество таких квартир: банки забирали и продавали недвижимость тех, кто не справился с ипотекой. Потом доходы населения стабилизировались, за кредитом на жилье пошли новые семьи.
До 2020 года они платили исправно и без просрочек, поэтому "отжатие" квартир банками было редкостью. Но ситуация пятилетней давности сейчас может повториться, уверен Никитеев.
"По президентскому указу, рассчитывать на ипотечные каникулы могут только заемщики, которые оформили не более 1,5 млн рублей ипотеки. В Алтайском крае есть много семей, долг которых превышает эту сумму. А в городах-миллионниках ипотеку более чем 1,5 млн выдают 90% заемщиков. Что такое 1,5 млн для Москвы, где захудалая квартира продается по 6-8 млн? И все эти квартиры хлынут на рынок. Думаю, скоро и мы в Барнауле столкнемся с большим количеством дефолтного жилья", – говорит он.
Такой ситуации можно избежать только в том случае, если правительство страны введет мораторий и не позволит банкам забирать у людей жилье.
"Если такого указа и документа не будет, банки вновь начнут практически грабить население", – считает Константин Никитеев.