Отделались испугом. Застройщикам Барнаула разрешили пока продавать долевки по-старому
Барнаульские застройщики добились от государства разрешения достраивать 90% домов с участием дольщиков, сообщила amic.ru Ольга Дерявская, замруководителя краевой госинспекции. Благодаря этому в регионе удалось сдержать стремительный рост цен на новостройки и избежать многих других негативных последствий, считает руководитель АН "Ключ-риэлт" Константин Никитеев. Amic.ru выяснил, как изменился рынок недвижимости в Алтайском крае.
Как изменился рынок новостроек Алтайского края?
В начале года законодатель сказал: чтобы продолжить строить дом с дольщиками, к 1 июля в нем должно быть продано 10% долевок, а к 1 октября он должен быть построен на 30%. Если проект не отвечает этим условиям, его можно достроить за счет денег девелопера или банковского кредита.
Оправданно опасаясь, что банки не смогут разом выдать кредиты на десятки высоток, уже в июле алтайские застройщики постарались выполнить главное требование: они смогли продать 10% долевок в 95 домах. Правда в некоторых случаях им пришлось оформить покупку на себя или знакомых, но закон этого не запрещает. К 1 октября почти все построили свои дома на 30% и более.
Ольга Дерявская, замруководителя Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края, уточнила: в регионе строится 91 многоквартирный дом (из них львиная доля в Барнауле, – прим. ред.). Застройщики 84 из них обратились в госинспекцию за заключением, которое позволяет продолжить строительство с использованием денег дольщиков. Большая часть уже получила соответствующие документы.
Только четыре дома в регионе строят согласно новому закону с использованием эскроу-счетов и еще несколько сейчас на стадии согласования проекта в банке. Таким образом, рынок новостроек Алтайского края не изменился: на 90% продолжает работать в старом правовом поле.
Что дает "заморозка" перехода на эскроу-счета покупателям?
В целом по России результаты другие, передает "Коммерсантъ". Только треть многоэтажек страны смогут достроить с дольщиками. Остальные девелоперы будут работать за свой счет или брать кредит в банке.
"Барнаульцы пока не осознают, как им повезло с тем, что долевому строительству продлили срок "жизни" на почти два года (примерный срок строительства дома). В других регионах, где происходит массовый переход на проектное финансирование новостроек, цены за короткий период выросли на 9-10%. С июля мы зафиксировали только около 1,5%", – отмечает Константин Никитеев.
Это уже подтверждал руководитель компании "Вира-Строй" Денис Краев. "Экономическая модель говорит, что с учетом процентов, которые возьмет банк за кредит на инвестиционной фазе, себестоимость "квадрата" вырастет с 38-40 до 45 тысяч рублей", – рассказывал он ранее в СМИ.
"Благодаря тому, что закон о проектном финансировании в регионе не заработал в одночасье, удалось избежать массового появления замороженных объектов, – продолжает Никитеев. – Между тем, 24% заложенных домов в России не могут получить кредит в банке, чтобы продолжить строительство (данные "Коммерсанта", – прим. ред.). Причина в том, что финструктурам нужна рентабельность на уровне 20%, а в регионах часто она колеблется от 10% до 15%".
Президент СРО "Алтайские строители” Юрий Гатилов подчеркивает: "Возможность достроить 90% домов по-старому, с дольщиками, – это для многих компаний способ выжить в переходный период, а для региона – сохранить строительную отрасль в целом, включая производство стройматериалов".
"К чему мы пришли к 1 октября? К сдерживанию роста цен на долевки, снижению ставок по ипотеке и сезонному росту продаж. Это дает шанс застройщикам края поддержать продажи и накопить финансовые силы для более мягкого перехода к проектному финансированию", – считает Никитеев.
Зачем государству эскроу-счета?
Государство решило отказаться от долевого строительства, чтобы на рынке новостроек не было обманутых покупателей. Если застройщик не справлялся с обязательствами или оказывался мошенником, проблемы дольщиков приходилось решать за бюджетный счет.
По новому закону о проектном финансировании покупатель строящейся квартиры несет деньги не застройщику, а в банк на эскроу-счет. Снять их можно только после того, как дом построят и введут в эксплуатацию. Работать при этом предлагается за счет кредита или на собственные средства. Последний вариант вряд ли станет популярным, потому что бизнесу трудно найти несколько сотен млн рублей на срок строительства дома – около двух лет.
Остается один выход – идти в банк. Но проектное финансирование дадут только тем, кто подтвердит прибыльность проекта. Плюс за кредит придется платить процентную ставку.
Алтайские строители говорят, что они будут вынуждены сократить количество строящихся домов. В долгосрочной перспективе это может привести к дефициту ввода жилья и росту цен. Такой сценарий не укладывается в задачи майского указа президента Владимира Путина, который предполагает рост ввода объемов жилья в регионе. Если сейчас в крае строят около 600-700 тыс. кв.м, то надо почти миллион.