Почему барнаульский застройщик выбрал BIM-технологию для нового ЖК
Во второй половине 2018 года компания "Адалин-Строй" приступила к строительству пятого по счету дома ЖК "Большая Медведица". В нем запланировано 165 квартир, от одно- до четырехкомнатных. Данный жилой комплекс находится в самом центре города. Но это далеко не единственный плюс расположенной здесь недвижимости. Портал Amic.ru пообщался с гендиректором "Адалин-Строя" Игорем Дублеем и директором "АПС-групп" Владимиром Казанцевым. Последняя компания занималась проектированием объекта.
— Игорь Васильевич, расскажите, почему вы решились проектировать новый дом, входящий в ЖК "Большая Медведица", при помощи BIM-технологии?
Игорь Дублей: В первую очередь это было вызвано желанием уйти от стандартов, типичных ошибок, которые присутствуют всегда при использовании обычного проектирования, и, конечно, главная проблема — это несостыковка разделов. Из-за чего фирма-застройщик всегда несет убытки. Они могут быть вызваны переделыванием, срывом каких-то сроков, переносом сдачи объекта. Есть много нюансов, из-за которых страдает именно застройщик. ВIM-технологии — свежая система для нас, новаторство, которое мы решили освоить. Наша компания всегда следит за развитием отрасли, мы стараемся идти в ногу со временем, иногда отходя от общепринятых стандартов. Именно поэтому решили попробовать поработать с этой программой, чтобы исключить вышеназванные проблемы при строительстве. Проектировщиком при этом стал "АПС-групп".
— Просчитывали ли вы экономические риски такого шага? Сопоставляли цену стандартного проектирования и проектирования в BIM-технологиях?
Игорь Дублей: Если сравнивать с теми проблемами, которые возникают при строительстве с обычным проектированием, то получается намного дешевле и качественнее. Эта программа доступна в том числе и тем, кто непосредственно задействован при строительстве жилого дома — прорабам, мастерам. И хотя наш объект пока еще не доведен до конца, полученным результатом мы довольны и планируем в дальнейшем также пользоваться этой программой.
Полную визуализацию жилого дома, понимание того, как он себя "поведет", мы получим, когда будем уже работать над внутренними и наружными инженерными системами. Тогда будет точно понятно, отбилась эта программа или нет. Но перспектива пока хорошая.
Владимир Казанцев: Для Барнаула, конечно, это новая технология. Но если взять опыт европейской части России, то там эта программа давно и успешно используется. Строители сами работают в этих технологиях. Их персонал умеет пользоваться этой программой, знает все нюансы и тонкости. Следующий этап нашего сотрудничества с "Адалин-Строем" — обучение строителей компании работе с BIM-технологиями.
— Насколько мне известно, это первый жилой дом в Барнауле, спроектированный по BIM-технологии. Владимир Сергеевич, какими объектами вы занимались ранее? Кто ваши постоянные клиенты?
Владимир Казанцев: Действительно, дом по Пролетарской, 160 стал первым в нашем городе, спроектированным по BIM-технологии. Однако проектированием мы занимаемся давно. Например, к числу наших объектов относится ТВК "Волна" в Барнауле по адресу улица Власихинская, 65, ЖК "Покровский" (Никитина, 131) и др. В нашем портфеле большое количество нежилых объектов, на жилые мы переключились не так давно, около трех лет назад. За это время уже успели спроектировать три дома в Новосибирске. Хочу отметить, что компания "Адалин-Строй" первая в Барнауле, спроектировавшая жилой дом по BIM-технологии.
— Игорь Васильевич, сколько по времени заняло проектирование по BIM-технологии? Через какое время после начала работы вам были переданы все необходимые документы?
Игорь Дублей: BIM-технологии относительно стандартного проектирования требуют большего времени. Мы об этом риске были предупреждены заранее и, соответственно, были к этому готовы. В дальнейшем этот процесс станет более простым и будет производиться быстрее. В любом случае, эти сроки не такие большие. В данный момент мы получили от "АПС-групп" всю рабочую документацию. Сейчас темпы строительства нового дома в ЖК "Большая Медведица" немного опережают график. В период разработки документации мы напрямую общались с проектировщиком, получая всю необходимую на стадии строительства информацию. Сейчас все альбомы у нас на руках, строительство идет полным ходом, то есть процесс не был замедлен.
Владимир Казанцев: Стройка не стояла ни одного часа по вине проектировщика. Но в ходе проектирования у нас было очень много технических вопросов на согласование. Были моменты по замене технических решений, материалов, однако стоит учитывать, что так процесс выглядит при любом способе проектирования. Не бывает так, чтобы проект готовился определенное время без взаимодействия с застройщиком. В ходе проектирования всегда возникает масса нюансов с сетями, конструкциями, администрацией и пр. Проектирование — это живой процесс.
Игорь Дублей: При всем этом хочу отметить, что у нас не было задержек с ответом от проектировщика. Любые наши вопросы решались практически мгновенно.
— Вы упоминали, что идете с опережением графика. Расскажите подробнее, на каком этапе сейчас находится строительство дома?
Игорь Дублей: На декабрь месяц мы занимаемся каменной кладкой наружных и внутренних стен первого этажа, монтажом плит перекрытия первого этажа. На конец года будет стопроцентная готовность первых этажей всех трех блок-секций. Будет начата каменная кладка внешних и внутренних стен второго этажа. При этом по плану мы должны были подготовить только нулевую стадию.
Дом будет переменной этажности (от 10 до 16 этажей). Он состоит из трех блок-секций, центральная будет выше двух боковых. Здесь представлены все типы квартир — от однокомнатной на 29 кв. м до четырехкомнатной с несколькими санузлами, гардеробными, мастер-зоной и балконами суммарной площадью в 119 кв. м. Общая жилая площадь квартир равна 12 тысячам кв. м.
— Можно ли сказать, что BIM-технологии экономят деньги клиентов? Насколько существенна эта разница в данном конкретном случае?
Владимир Казанцев: Многие застройщики, да и заказчики недооценивают стоимость проектных решений. Однако BIM-технологии позволяют экономить сразу в нескольких случаях. Первая экономия (назовем ее так) — это экономия времени. Ведь чем дольше готовится документация, тем позже будет сдан объект. Второе — это сами проектные решения, когда может быть заложено материалов намного больше, чем в действительности потребуется при строительстве. Заказчик таким образом переплачивает за подобные решения стандартного проектирования. Перерасход может составлять 10-20% от стоимости проекта, это просто колоссальные деньги. Третье — ошибки при строительстве. Например, друг на друга накладываются сети, и заказчик вынужден все переделывать, нести затраты и, опять же, терять время.
Игорь Дублей: Очень важен и человеческий фактор. Разные разделы делают разные люди, и потом очень трудно свести их в одно целое. BIM-технологии позволяют всем специалистам сразу видеть модель и производить свои конкретные виды работ. При обычном проектировании все нестыковки выявляются уже непосредственно на стройке. Сначала, к примеру, работают каменщики, все просчитывается под них, после завершения их части работы начинает прорабатываться электрика, инженерные сети, только здесь и выявляются накладки, несостыковки.
Владимир Казанцев: Даже если расчеты будут произведены правильно, на начальной стадии накладки инженерных сетей не просматриваются. Это невозможно при стандартном проектировании. Экспертиза тоже не может этого просмотреть. Эти моменты остаются скрытыми для всех, их раскрывают только BIM-технологии, причем еще на начальной стадии.
Игорь Дублей: И подрядчик, и застройщик уже не несут денежных потерь из-за неправильных решений проектировщика. С которого мы, к примеру, не можем потребовать возмещения убытков, так как проект выкуплен, деньги заплачены. Возможны только судебные тяжбы, но это, естественно, делает невозможным последующее сотрудничество.
— Игорь Васильевич, какие главные конструктивные особенности дома по улице Пролетарской, 160? Чем он принципиально отличается от других домов, входящих в ЖК "Большая Медведица"?
Игорь Дублей: Все дома ЖК "Большая медведица" — монолитно-каркасные, новый дом по улице Пролетарской — кирпичный. Он полностью отличается от своих "собратьев" конструктивом — всеми материалами, в том числе отделочными. Также здесь будут совершенно другие, более продуманные планировки. Используются стандартные классические планировки, но улучшенные, более комфортные в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах. Как пример можно назвать наличие мастер-зон, когда из спальни вы выходите в гардеробную или свой санузел.
В первую очередь мы отрабатываем планировки на строительном рынке. Смотрим, какие квартиры пользуются большим спросом, в чем есть потребность. Эти моменты преобразуются в проектные варианты. Мы заранее продумали наиболее удобные, комфортные решения, чтобы жильцам не пришлось заниматься перепланировкой. Минимизируем разрушения, вызываемые перепланировкой, из-за которой происходит нарушение инженерной инфраструктуры — это лифты, холлы. Все это очень дорогое и губится недовольными жильцами за короткий срок, буквально в 2-3 месяца.
— Есть уже понимание, на каком следующем объекте "Адалин-Строй" будет работать совместно с "АПС-групп"?
Игорь Дублей: У нас есть подходы к квартальной застройке центральной части города. Сейчас пока обсуждается плотность будущей застройки. Когда будет принято решение, мы обязательно анонсируем этот проект. Информация будет озвучена уже в следующем году.
Владимир Казанцев: Дом по улице Пролетарской — наш первый кирпичный дом. И сейчас у нас есть все инструменты для строительства в дальнейшем кирпичных домов по BIM-технологии. Эти инструменты нами разрабатывались самостоятельно, выяснялись все плюсы и минусы. Проектирование длилось дольше, чем обычно. На следующих домах оно будет проходить уже быстрее. Мы теперь знаем все нюансы проектирования кирпичных домов, а монолит у нас уже был отработан. Первым застройщиком по монолитным жилым домам по BIM-технологии был "КД-строй" в Новосибирской области.
— Как продвигаются продажи квартир в доме по улице Пролетарской, 160?
Игорь Дублей: Мы видим, что люди уже на нынешней, по сути, начальной стадии работ активно разбирают недвижимость. На данный момент идет активное бронирование, особой популярностью пользуются одно- и трехкомнатные квартиры. Могу сказать, что количество проданных квартир в новом доме "Большой Медведицы" составляет уже порядка 30%.
— Вы говорили, что уже сейчас строительство дома идет с опережением графика. Сдача тоже произойдет раньше срока или будете придерживаться даты в паспорте объекта?
Игорь Дублей: В паспорте объекта указываются две даты. Первая показывает время начала работ, вторая — сдачу дома на экспертизу комиссии и далее непосредственно владельцам. Но сроки работы мы регулируем сами в силу своих финансовых возможностей и в зависимости от скорости и качества работы подрядчиков. Работы стартовали в обозначенный срок. По темпам выполнения работ я уже вижу в перспективе, что здание будет построено на пару месяцев раньше. Это даст нам возможность качественно подготовить документы для сдачи здания комиссии и далее непосредственно жильцам. Мы всегда стараемся создать задел между завершением строительства объекта и его экспертизой, чтобы не срывать сроки ввода жилья в эксплуатацию. Напомню, что по паспорту сдача дома намечена на третий квартал 2021 года.