Марина Кулакова: "В ближайшие годы цены на жилье вырастут до 30%"
Фото: Екатерина Смолихина/Amic.ru
С 1 июля 2018 года первичный рынок недвижимости ждут серьезные изменения. Долевое строительство постепенно начнет вытесняться проектным финансированием. Со следующего месяца закон позволит застройщику открыть специальный эскроу-счет в банке. Пока это не является обязательной процедурой, но с 1 июля 2019-го уже станет таковой. На этот счет дольщик и станет переводить деньги за будущее жилье. Строить компаниям теперь придется на собственные средства или посредством банковского кредита.
О том, что ждет барнаульский рынок недвижимости, насколько могут подорожать квартиры из-за отказа от долевого строительства и уйдут ли мелкие застройщики из этой сферы, корреспондент портала Amic.ru поговорил с Мариной Кулаковой, руководителем отдела новостроек "Сети офисов недвижимости "Миэль" - эксклюзивного партнера продаж ГК "Адалин-Строй".
- Как восприняли последние нововведения крупные застройщики? Насколько они вообще оказались готовы к переходу на проектное финансирование?
- Конечно, эти изменения не стали внезапными для участников рынка. Рынок давно этого ждет, данные нововведения, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года, — всего лишь первый подготовительный шаг. Куда более глобальные и кардинальные изменения нас ждут после 2019 года. При этом, по общему мнению, уже во второй половине 2018 года произойдет рост цен на недвижимость в пределах 1-2% за кв. м.
Застройщики подготовились к переменам настолько, насколько это вообще было возможно на этом этапе. В глобальном смысле это сделать, конечно, трудно. Первый, самый очевидный путь — увеличение уставного капитала фирмы, как того требует федеральный закон. Поймите, рынок недвижимости — вообще достаточно турбулентная сфера, где изменения происходят едва ли не ежемесячно, появляются и уходят тренды, поэтому удивить представителей строительного бизнеса переходом от долевого участия к проектному финансированию вряд ли было возможно. Такие разговоры ходили довольно давно.
- Хорошо, давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Скажем, какие объекты компании "Адалин-Строй" могут попасть под действие нового закона?
- Вы знаете, что у компании "Адалин" в настоящее время есть три проекта в разной степени готовности. Это ЖК "Большая Медведица", авторский дом One Loft и ЖК "Марс". Коротко расскажу о каждом. По ЖК "Большая Медведица" — все дома уже сданы, право собственности на недвижимость оформлено, все нововведения данный комплекс вообще никак не затронут. Сейчас здесь идет распродажа остатков в готовых домах. По One Loft разрешение на строительство получено, и продажи запущены. Что касается "Марса", первая очередь дома не попала под действие нового закона, а вот вторая — пока под вопросом, возможно, до 1 июля компания и не успеет, тогда в какой-то мере это станет пилотным проектом для "Адалина".
Отметим, что, по данным портала Amic.ru, компания "Адалин-Строй" в ближайшее время намерена приступить к строительству еще одного дома, территориально он будет относиться к ЖК "Большая Медведица" и располагаться на углу Пролетарской и Циолковского. Пока разрешительные документы на него еще не получены, вероятнее всего, это произойдет уже после 1 июля.
- Еще раз хотелось бы подчеркнуть, что те объекты, где уже идет строительство, не будут значительно дорожать. Увеличение стоимости до 2% к декабрю 2018 года — это даже ниже прогнозируемой инфляции.
- Правда ли, что покупатели при отказе от схемы с долевым строительством на первых порах столкнутся с нехваткой предложения от застройщика?
- Да, несмотря на то, что барнаульский рынок сейчас довольно насыщен предложением, при переходе на новую схему работы может случиться некоторая задержка. Весь вопрос заключается в том, как быстро банки и застройщики смогут согласовать свою работу. Теперь по новым правилам банк станет не просто кредитором, но еще и получит контроль над всеми действиями застройщика. Собственно, от этого фактора и зависят темпы возведения нового жилья после старта реформы. Дефицит если и будет иметь место, то только в краткосрочной перспективе — максимум несколько месяцев. При этом не забываем и о том, что наше государство старается достаточно оперативно решать вопрос с долевым строительством. В настоящее время, напомню, 19 банков по всей стране согласованы государством для ведения эскроу-счетов.
- Какие подводные камни есть у нового закона, не может ведь так быть, что он не несет в себе никаких издержек?
- Новый закон, по крайней мере на бумаге, должен привести к большему порядку на рынке долевого строительства, а значит, и более цивилизованным отношениям. Необходимо понимать, что ФЗ № 214 не обеспечивает гарантии каждому дольщику, и в масштабах всей страны около 1% людей этой категории относятся к категории обманутых. В абсолютных цифрах это порядка 200 тысяч человек. Поэтому меры, принимаемые для того, чтобы обезопасить людей от рисков, связанных с долевым строительством, - они вполне логичны и понятны.
Для примера, давайте вспомним, как еще лет 15-20 назад у нас продавали автомобили. Это были так называемые автобарахолки, куда нужно было приезжать, занимать очередь чуть ли не с раннего утра, люди торговались, договаривались — и все это было сопряжено с определенными махинациями и мошенничеством, в том числе и с документами. Потом ситуация на рынке упорядочилась, появились официальные дилеры, представляющие ту или иную марку. Да, цены на автомобили подросли, но безопасность и прозрачность сделок на этом рынке выросла.
В случае с жильем может получиться похожая картина, понятно при этом, что не все категории покупателей окажутся готовы переплачивать за конечный продукт, часть клиентов может уйти на вторичный рынок недвижимости, может быть, вырастет интерес к аренде квартир. Но это все — естественные процессы, регулирующие спрос.
Вообще рынок недвижимости — это очень динамичное направление, изменения здесь идут постоянно, все время появляется огромное число новых тенденций, о которых нужно рассказывать людям.
- Как потом будут меняться цены на жилье? Есть уже у экспертов и специалистов рынка понимание на данный счет?
- С 2019 года по 2021 год стоимость кв. м на "первичке" вырастет от 10% до 30%. Большая часть экспертов сходится на цифре в 20%. Как это будет выглядеть на практике. У строителей постепенно станут заканчиваться остатки в нынешних объектах и запускаться следующие, что, естественно, при новом раскладе вызовет удорожание себестоимости строительства. В этом случае, чтобы смягчить последствия, застройщик либо распределит новые издержки равномерно между всеми объектами, в том числе и теми, которые заканчивают возводить в рамках долевого участия, либо попробует вначале распродать остатки где-то и по более привлекательным ценам, чем у конкурентов. В любом случае механизм на этот счет каждый застройщик будет вырабатывать на практике самостоятельно.
Но подчеркну еще раз — нас ждет все-таки довольно плавный подъем цен, эти 10-30% - история не одного и даже не двух лет. Плохо или хорошо, что так происходит — вопрос спорный. Для обманутых дольщиков это несомненный плюс, и они готовы переплатить, только чтобы "не обжечься" еще раз. Для остальных категорий населения, кто с такой проблемой никогда не сталкивался, такой рост цен - не очень приятная новость.
- На днях президент России Владимир Путин заявил, что стоит задуматься о досрочном переходе к проектному финансированию, нежели это планировалось ранее. Как вы относитесь к такой инициативе?
- Да, я слышала об этом заявлении, между тем всю весну до этого параллельно шли разговоры, что, может быть, все-таки стоит отложить введение этого закона на более поздний срок. То есть до сих пор, по всей видимости, у власти бытуют разные точки зрения на этот вопрос.
Конечно, никто нам не скажет: "Всё, с завтрашнего дня начинаем работать абсолютно по-новому". Всем участникам рынка недвижимости требуется определенная адаптация. Это не только строители, но и покупатели с риелторами. Здесь завязано слишком много структур.
Поступи государство иначе, это создаст сильнейший стресс для рынка и вызовет ажиотаж потребительского спроса. Люди просто кинутся скупать не глядя все, что есть в наличии у застройщиков. А последние, в свою очередь, могут теоретически "поиграть с ценами", что совсем неправильно.
- То есть при таком раскладе могут попробовать реализовать и условный неликвид, который до этого никак не был востребован?
- Рынок строительства уже поменялся — у нас в Барнауле, например, наблюдается крайне высокая конкуренция среди застройщиков, поэтому клиенты все больше обращают внимание не только на цену, но и на такие "мелочи", как качество, планировочные решения квартиры, обустройство территории и т. д.
Например, если раньше существовало мнение, что застройщику традиционно сложно продавать первые и последние этажи в доме, то сейчас это не более чем миф, особенно при грамотной ценовой политике застройщика.
Так, верхние этажи стали считаться, напротив, очень престижными, их берут целенаправленно — во-первых, потому что нет дополнительного шума из-за отсутствия соседей, во-вторых, дополнительный обзор, который открывается из окна на город. Приведу пример. В авторском доме One Loft компании "Адалин-Строй" высота потолка последнего, 16-го этажа, специально увеличена — вместо стандартных 2,75 м она составляет 3 м. Поэтому эти квартиры идут даже дороже, чем все остальные.
А первые этажи застройщик сразу старается переводить в категорию коммерческих помещений. Поэтому реально никто не селится ниже 2-3-го этажа.
Опять же давайте не будем забывать, что за последнее десятилетие или чуть больше у людей сформировалась устойчивая психология: квартира в новом доме — это что-то особенное. Ряд клиентов для себя другой вариант даже не приемлют. Поэтому они берут жилье у застройщиков, а дальше сами делают квартиру такой, какой хотят видеть — это и дизайн, и отделка – словом, люди привыкли творить.
- Нет у вас ощущения, что после того, как новый закон заработает в полную силу, мелкие застройщики будут вынуждены покинуть рынок из-за своей неконкурентоспособности и в изменившихся условиях?
- Что касается перспектив рынка, мне кажется, мелкие компании, например, те, кто занимался возведением только одного отдельно взятого объекта, с него все-таки не исчезнут совсем. Они будут продолжать развивать свой бизнес, но несколько в ином формате. Так как эти юрлица объективно не смогут соответствовать новым требованиям закона, то перейдут в разряд генподрядчика или же субподрядчика.
- Как в итоге быть клиенту при выборе жилплощади, на что смотреть в первую очередь?
- Здесь можно дать только какие-то общие универсальные советы. В первую очередь дольщику стоит обратить внимание на потребительские качества объекта, где он берет жилье. Иногда случается, что через два-три года покупатель разочаровывается и начинает искать себе другой вариант. Нужно постараться смотреть все-таки не на краткосрочные цели, которые мы стремимся удовлетворить "здесь и сейчас", а на что-то более масштабное. Стоит больше прислушиваться к своим запросам и потребностям.
Был у меня в практике такой случай, когда клиент купил квартиру в районе новостроек на Ускова, хотя до этого все время жил в центре. Денег, которыми располагал покупатель, ему хватило на 100 кв. м в Индустриальном районе, в центре же это была бы новая квартира площадью не более 70 "квадратов". Выбор на тот момент был сделан в пользу большего по размерам жилья. Плюс семья смогла позволить себе ремонт на этих 100 кв. м. Но после переезда, пожив на новом месте буквально 1,5 года, люди поняли, что не могут привыкнуть, и стали искать варианты, как вернуться назад.
Поэтому задача риелтора - не навязать, а показать все возможные варианты, при этом не стоит выражать личное мнение и симпатии, люди должны делать выбор самостоятельно. Как я люблю говорить - попытаться встать на место другого человека, а не "притащить" человека на свое место.
"Адалин-строй". Офисы продаж: г. Барнаул, ТЦ "Проспект", 3 этаж, пр. Ленина, 39; пр-т Социалистический, 130А, 3 этаж. Тел.: 8 (3852) 533-233