Кто такие чмаки и почему перекраивается рынок застройщиков Барнаула
Жилищный вопрос всегда актуален для человечества. Сколько стоит квадратный метр, сколько строят и какого качества, где купить подешевле, а продать подороже — редакцию ИА "Амител" тоже волнуют эти вопросы. Мы попросили ответить на них президента Союза риелторов Барнаула и Алтая Дмитрия Дворядкина. А он, кроме этого, рассказал нам еще и о переделе рынка застройщиков Барнаула и о том, кто такие чмаки нашего города.
Дмитрий Дворядкин. Фото: Вконтакте
Игра по-новому
Корреспондент: Дмитрий Анатольевич, сегодня разные эксперты говорят по-разному — то падают цены на жилье, то растут. Частные дома, мол, вообще не продаются, а застройщики в полном кризисе. Вы владеете всей информацией в этой области, что на самом деле происходит с рынком недвижимости?
Дмитрий Дворядкин: Чтобы говорить о сегодняшней ситуации на рынке, нужно вспомнить, как мы к ней пришли. Не так давно был 2014 год, когда все было сыто и богато. Люди скупали квартиры целыми подъездами. Был другой уровень застройщиков и другой уровень риелторов. Но пришел кризис, и с марта 2015 года цены начали падать на все: на жилую недвижимость, нежилую, коммерческую. И продолжают падать до сих пор. А на дворе уже 2018 год. Особенно серьезно кризис отразился на застройщиках. Причем рынок за это время перестроился, и застройщики старого формата почувствовали сложности...
Корр.: Подождите, что значит "застройщики старого формата"?
ДД: Это большие строительные компании, они долгое время были крупнейшими застройщиками нашего города. А сейчас появились девелоперы, цель у которых не столько, чтобы строить, а чтобы выгодно продать. Они находят фирму-подрядчика, которая им строит то, что требуется, а потом они выгодно это продают.
До 2014 года такие компании не были у нас заметны. А сегодня они выходят в лидеры, потому что ориентированы на конечного потребителя. Они динамично подстраиваются под требования рынка. Например, в одном доме они закладывают достаточно студий и малогабаритных квартир, а в другом доме появляются уже четырехкомнатные квартиры, или "евротрешки". То есть каждый дом - а сегодня на строительство дома в среднем уходит год-полтора - застройщики рассматривают с точки зрения заработка и работы "под клиента".
Корр.: То есть рынок меняется и меняются его участники...
ДД.: Да. Так получилось, что 2017 год тоже стал в какой-то степени переломным: до июня рынок был в стагнации, а с июня пошло оживление. Причем вторичное жилье и осталось в стагнации, но цены на него перестали падать. И этот звоночек уловили застройщики-девелоперы. Они начали поднимать цены на свои востребованные объекты. И буквально ежеквартально цены на новостройки начали расти. Этот рост продолжается и сегодня. Как это происходит? Один дом построили по одной цене, а следующий такой же стартует уже дороже. И спрос на этот продукт по такой цене есть. За ними попробовали потянуться другие застройщики, но не у всех это получилось. И сегодня мы стоим, так скажем, на интересном перекрестке, когда дальше пойдут не все застройщики, а самые гибкие. То есть началось перекраивание рынка.
Больше, да лучше
Корр.: Вы сказали, что наиболее продвинутые компании ориентируются на рынок. И что же сегодня на рынке наиболее востребовано?
ДД.: Сегодня востребованы крупногабаритные квартиры: трех- и четырехкомнатные. Причем не так называемые "евротрешки", когда две комнаты и кухня-студия, а полноценные квартиры.
Корр.: А не так давно самыми популярными были небольшие квартиры — однокомнатные и студии...
ДД: И это объяснимо. В тот период подросшее поколение 80-х (когда был пик рождаемости) создавало новые семьи и был бум на небольшие квартиры. Теперь эти семьи подросли, появилась некая стабильность. А еще есть семейный капитал, и встал вопрос о расширении жилья. И понятно, что для них предпочтительнее оказываются трех- и четырехкомнатные квартиры, чтобы у каждого члена семьи было по комнате, а еще оставалась общая гостиная и кухня. Этот тренд мы и наблюдаем сегодня на рынке. И, скажу вам, расходятся такие квартиры очень хорошо. Но это не значит, что застройщики не строят малогабаритное жилье. Строят, и на них тоже находится свой покупатель. Сейчас застройщики пытаются предложить разные варианты, чтобы удовлетворить все потребности рынка.
Корр.: А еще несколько лет назад в новостройках горожане предпочитали приобретать квартиры "под отделку". Сегодня же застройщики говорят, что все чаще клиенты просят квартиры с уже готовым ремонтом.
ДД.: Такой тренд действительно есть. Массово квартиры с ремонтом появились на рынке примерно в конце 2016 года. Я не скажу, что это прям захватило рынок и все захотели брать квартиры с отделкой, но многие об этом задумываются. Ремонт, который предлагают застройщики, выходит дешевле, чем если где-то заказывать или делать самому. И сегодня порядка 20-30 % квартир продаются уже "под ключ". При этом есть застройщики, которые предлагают клиенту несколько вариантов ремонта — подешевле и подороже. А клиент выбирает то, что его устраивает.
О тех, кто прислушивается
Корр.: Многие жалуются на жилье в новостройках: и шумоизоляции никакой, и качество низкое. Вы работаете и с застройщиками, и с покупателями. С какими претензиями со стороны своих клиентов вам чаще всего приходится сталкиваться и как на них реагируют застройщики?
ДД.: Я сам проживаю в новостройке. Очень нравится и район, и место. Но, действительно, есть большой вопрос по звукоизоляции. В новостройках живет много молодежи, а значит, много детей. А дети всегда создают шум: они бегают, топают, что-то роняют, и в мяч играют. Это абсолютно нормально. Также нормально и желание соседей этот шум не слышать. Но наши застройщики, к сожалению, не прислушиваются к запросам рынка. В кризисное время в Барнаул зашли девелоперы из других регионов и предложили своим клиентам такой инструмент, как "шумоизоляция-360". Они изолируют все: стены, пол и потолок. Конечно, это совсем иное качество жизни. И вот более гибкие и мобильные девелоперы, которые слышат клиента и решают его проблемы, в итоге этого клиента забирают к себе.
Что касается других претензий, то в первую очередь возникают вопросы по благоустройству и дорогам – никому не хочется плавать в грязи в ожидании, когда район приведут в порядок. Но прошлый год в Барнауле был переломным. Сделаны Балтийская улица, Взлетная, Ускова, и этим большинство вопросов сегодня сняты.
Людей беспокоит также отсутствие в микрорайоне детских садов и школ. Но надо отдать должное нашему государству: оно практически идет в ногу с застройщиками и развивает эту инфраструктуру. Да и в целом надо сказать, что Барнаул за последнюю пятилетку подтянулся и в плане дорог, и инфраструктуры. Кстати, у нас есть застройщики, которые сами решают эти вопросы: заезжаешь, а у тебя дороги и площадки уже имеются.
О риелторах и чмаках
Корр.: Дмитрий Анатольевич, непонятно, зачем при приобретении квартиры у застройщика покупателю нужен риелтор. Это же не вторичный рынок, где много скрытых нюансов, здесь все прозрачно: один построил, второй отдал деньги...
ДД.: Когда человек собирается приобрести квартиру, ему нужно учесть множество факторов - возможности данного микрорайона, образ жизни соседей, качество жизни. Мы так устроены, что идем на красивую рекламу и можем не обратить внимания на аналогичные предложения, которые будут для нас более выгодными. Например, в этом микрорайоне нет детских спортивных секций или что-то еще. Риелтор учитывает все нюансы и помогает подобрать наиболее подходящий вариант, поможет собрать и подготовить необходимые документы.
Многие сегодня приобретают квартиры при помощи ипотеки, материнского капитала или сертификатов. А у кого-то квартира, в которой доли имеют несовершеннолетние. Возникают вопросы по одобрению кредита, обращениям в органы опеки, к нотариусу – застройщику это не интересно, а мы помогаем клиенту в решении этих вопросов. Часто вместо клиента сами бегаем по инстанциям, сидим в очередях. Ну и важно отметить, что для клиента, который приобретает квартиру в новостройке, риелторская услуга будет бесплатной. И тогда у меня встречный вопрос - хотели бы вы иметь рядом квалифицированного специалиста, который будет на вас работать бесплатно?
Корр.: А в чем же выгода для риелтора?
ДД.: С началом кризиса к нам пришли несколько компаний из других регионов, которые объяснили, что застройщику работать с партнерами намного более выгодно. Ранее в нашем городе было принято тратить огромные бюджеты на рекламу и ждать, когда придут клиенты. Приходящие компании объяснили, что привести клиента может риелтор. И он же поможет продать жилье. А застройщик платит за эту работу.
Корр.: И тем не менее, у многих людей до сих пор предвзятое отношение к риелторам. Пугает информация о "черных риелторах" и т.д.
ДД. Если посмотреть внимательно на этих "черных риелторов", то, как правило, в эту группу входят нотариус и еще какие-нибудь сотрудники из госучреждения. То есть риелторов там вообще нет, а на самом деле есть сговор должностных лиц.
Дальше. Давайте разграничим понятия: риелтор и частный маклер. Во-первых, торговый знак риелторов имеет только Российская гильдия риелторов. И члены Союза риелторов Барнаула и Алтая являются членами этой гильдии. Но если мы возьмем рынок Барнаула, то, по данным 2ГИС, в городе более 200 агентств недвижимости. А в Союзе риелторов всего 32 агентства – они указаны на сайте Союза. Это значит, что те, кто не входит в состав Союза, риелторами не являются. Они – частные маклеры, сокращенно "чмаки".
Риелторы – это саморегулируемая организация. Мы сертифицируем каждое агентство, и оно дорожит своей репутацией. Если что-то пойдет не так, то наша ответственность застрахована на 32 млн рублей – мы несем финансовую ответственность перед клиентом. А, например, вы захотели помочь соседке продать квартиру – вы что, стали риелтором? А если что-то пошло не так – кто будет виноват?
Как потерять квартиру
Корр.: И что может произойти, если покупатель обратится к таким частным маклерам?
ДД.: Дело в том, что чмаки не обладают необходимым багажом знаний. Сегодня очень распространена ситуация, когда на погашение ипотеки направлялся материнский капитал. По закону семья предоставляла нотариальные обязательства в том, что детям будут выделены доли в этой квартире после снятия обременения. На этих условиях Пенсионный фонд выдавал материнский капитал. Но тут есть такой момент – выделить доли нужно в течение 6 месяцев с момента снятия обременения. Мы, риелторы, требуем сначала выделить доли и все оформлять законно. И только после этого идем на сделку. Как действуют частные маклеры? "Да мы сейчас продадим квартиру, нас же никто не имеет права ограничивать – у нас 6 месяцев в запасе. А в новой квартире доли уже выделим. Зато нам не надо идти в опеку, не надо получать разрешения, оформлять кучу документов, сэкономите деньги на нотариусе и пр." К сожалению, люди идут на этот шаг.
Корр.: А разве это незаконно?
ДД.: Да! Это федеральные деньги из бюджета РФ, и за всем этим следит прокуратура и СУСК. Проверки проходят выборочно. Могут быть через год, через два и пр. В любой момент запросят документы, и такую сделку могут признать недействительной и потребовать вернуть документы в первоначальное состояние. Владельцы материнского капитала в этом случае лишаются права на него и обязаны вернуть в бюджет ту сумму, которую получили.
Корр.: Даже если выделили доли в новой квартире?
ДД.: Даже если выделили доли в новой квартире. И такое происходит реально. Пока правоохранительные органы мягко подходят к решению этого вопроса. Но даже в нашем крае была ситуация, когда семья лишалась права на материнский капитал и была вынуждена возвращать деньги. Так что сегодняшняя экономия завтра может обернуться серьезными потерями.