Поручение президента нужно выполнять: какова судьба долевок в Барнауле

Президент Союза риелторов Барнаула и Алтайского края Марина Ракина побывала на радио "Эхо Москвы" в Барнауле (69.11 УКВ) в программе "Тема дня" и рассказала об изменениях в сфере покупки и продажи жилья. В центре внимания оказалась судьба долевого строительства, которая в свете последних заявлений федерального руководства остается весьма туманной.

Ведущий: Начать хотелось бы с обсуждения информации о том, что у россиян остается только 3 года, чтобы купить долёвку. Согласно распоряжению президента России Владимира Путина, строителям дается три года, чтобы перейти к каким-то другим схемам продажи жилья. Одни эксперты в связи с этим прогнозируют рост цен на 30 процентов, другие называют бОльшие цифры. А также эксперты предполагают, что будущий закон вычищает региональный рынок и готовит площадку под федеральные компании. В информации отмечается, что 80 процентов от общего числа новостроек в Алтайском крае возводят с участием денег дольщиков. Давайте обсудим, насколько реальна перспектива того, что через 3 года долёвки мы купить уже не сможем.

Марина Ракина: Перспектива реальна всегда, когда президент даёт поручение. А поручение нужно выполнять. Сегодня рассматриваются пути решения задачи, связанные с большей гарантией безопасности тех денег, которые дольщики несут застройщикам. Это, наверное, основная задача, которую поставил президент. Ну а всё, что из этого будет вытекать, мы, конечно, посмотрим. Минстрой готовит предложения, которые будут обсуждаться нашими законодателями. Сложность в том, что сегодня мы имеем возможность инвестировать. Это как раз тот краеугольный камень, о котором мы и говорим. Любая инвестиция - это определённые риски, сейчас государство пытается эти риски минимизировать. Но какие пути развития событий будут – сказать крайне сложно. Могу предположить, что в случае запрета 214-го закона могут перейти к каким-то другим схемам. И если нам законодатель даст реальные адаптированные схемы, это будет здорово. А если просто запретят – застройщик должен будет за свои собственные средства построить дом, ввести его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на квартиры, а потом продавать. Что для этого необходимо? Либо иметь деньги, либо взять их в банке. Значит, процентная ставка банка будет фиксироваться на квадратный метр, и инфляция за период использования денег тоже. В таком случае удорожание естественно. Застройщик будет применять, наверное, какие-то возможные схемы для привлечения этих средств по другим договорам, нежели договор долевого участия.

Ведущий: Значит, можно сделать вывод, что долёвки как таковые существовать не перестанут?

М.Р.: Мы очень надеемся, что Минстрой будет рассматривать именно этот сегмент, а не полный запрет 214-го закона по договорам долевого участия.

Ведущий: А если всё-таки этот запрет произойдёт, на сколько, на ваш взгляд, цена может подняться?

М.Р.: Я понимаю, что трудно прогнозировать экономическую ситуацию в России, но могу сказать, что это как минимум проценты банка за два года (сегодня они составляют в среднем 12-14% годовых для застройщика) и инфляция. Удорожание будет порядка 20-30 процентов.

Ведущий: Как, на ваш взгляд, изменится рынок в связи с отменой долевок? Есть мнение, что рынок вычищается под федеральных застройщиков. Насколько вы согласны с этим?

М.Р.: Мне трудно сказать, насколько федеральному застройщику будет интересно заходить в Барнаул, выигрывать аукционы по земельным участкам и участвовать в развитии каждого города, у нас в России их очень много. С 1 июля 2018 года изменения для застройщиков грядут и с точки зрения того, что один земельный участок, одно юридическое лицо, один уставный капитал.

Если, например, застройщик осуществляет квартальную застройку там, где 10 домов, соответственно, он должен иметь 10 юридических лиц, с десятью видами уставного капитала, в зависимости от сметной стоимости дома. И самое главное – количество людей, которые должны быть внесены в единый строительный реестр сотрудников саморегулируемых организаций. Отсюда понимаем, что только, наверное, у крупных холдингов могут быть такие "дочки", которые могут иметь такие документы. Это первая угроза, значит, застройщику нужно трансформироваться либо каким-то чудесным образом размножаться. Ну а если будет отмена 214-го закона, тогда, наверное, непринципиально будет. Я гражданин, я предприниматель, имею деньги, взял земельный участок, построил, ввёл в эксплуатацию надлежащим образом, а потом продаю квартиры. Но мы среди риелторского сообщества такую жилплощадь уже называем вторичным рынком. Квартиры, которые имеют право собственности, зарегистрированы.

Ведущий: То есть в которые уже можно зайти, потрогать и посмотреть, что как сделано?

М.Р.: Да. Поэтому уйдёт ли с рынка 1 июля 2018 года часть компаний – под вопросом. Сами застройщики в этом видят угрозу. Ну а если отменят 214-й закон – тогда никакой угрозы нет, стройте, пожалуйста, если позволяют средства и оборудование.

Ведущий: Но стоить такая квартира будет дороже?

М.Р.: Во-первых, дороже. Во-вторых, мы будем ждать, пока дом будет построен. Сегодня это очень оперативно. Понимают, что вот здесь забор и завтра – стройка. Люди очень быстро принимают решения по трансформации своего капитала либо из вторичного рынка на первичный рынок, либо как-то собирают первоначальный взнос, берут ипотеку и спокойно ждут, понимают, уже живут мыслями в этой стройке, в этом доме, который будет построен. А в будущем мы будем просто ждать, пока построится дом, и останутся ли там квартиры на момент продажи – мы не будем знать. Мы формируем запросы покупателей в виде чек-листа, то есть карандашом записываем, когда стройка только начинает активизироваться. И вот по чек-листу нужно понимать, что кто-то должен в очередь выстраиваться за этими квартирами.

Ведущий: Получается, мы, возможно, будем ещё в очереди стоять за ними?

М.Р.: Либо так, либо обратная ситуация. Конкуренция - это очень хорошая вещь для нашего потребителя. Если застройщик построит объект, который будет неинтересен рынку, он просто останется с этим объектом на долгие месяцы или даже годы. И будет 2-3 года распродавать квартиры, которые построил, а для него это, естественно, тоже и удорожание, и уход в какую-то минимальную экономику.

Ведущий: На сегодняшний день насколько различаются цены на квартиры на этапе котлована и готовые квартиры, на этапе, когда уже готовы отдавать ключи?

М.Р.: Зависит, опять же, от экономического периода в России. Если на сегодняшний день говорить, то, наверное, процентов 30-40.

Ведущий: Интересная цифра. Предлагаю перейти к другой теме, многим близкой, – это ипотека. Сейчас ипотечные ставки снизились. Какова сейчас средняя ставка в Барнауле, на сколько можно взять ипотеку, под какой процент?

М.Р.: Около 9-9,5 процентов средняя.

Ведущий: Это же очень хороший процент по сравнению с тем, что было, когда люди и под 15 процентов брали ипотеку, и, наверное, даже выше кто-то платил.

М.Р.: Да, конечно, были разные периоды, но сегодня всё настроено на то, чтобы минимизировать процентную ставку. Поэтому наши клиенты обладают возможностью получить новый кредит под минимальный процент. Говорят, будет ещё другая ставка, более низкая. И самое интересное, что это процесс рефинансирования, то есть, если у вас кредит под большую ставку, вы можете обратиться в банк и рефинансировать свой кредит под более низкую ставку.

Ведущий: Про рефинансирование хотелось бы поподробнее – чуть позже. А вот всё-таки про первичную, скажем так, ипотеку. Когда же ждать той самой ставки, которая будет ещё ниже 9%?

М.Р.: Я всегда говорю: ждать ничего не надо, потому что мы живём в России, и экономические потрясения, завязанные с долларом, нефтью и так далее, они непредсказуемы. Поэтому, если у вас есть желание и возможность, нужно брать сегодня. Если позволяет семейный бюджет и семья поддерживает покупку квартиры, берите сегодня под ту ставку, которая есть. Слава богу, что она не 15 процентов и не 20 годовых, а разница в 2 тыс. рублей. Ну, не при покупке квартиры за 2 миллиона это учитывать. Я считаю, что это несущественная нагрузка на семью.

Ведущий: Всё-таки какой у вас прогноз по поводу ставки на ближайшие, например, полгода? Изменится ли она за эти полгода?

М.Р.: Ставка банка привязана к ставке рефинансирования Центробанка. Эльвира Набиуллина говорит о том, что у нас понижение этой ставки будет. Мы надеемся, что ещё на 1-1,5% ставка опустится.

Ведущий: Интересно получается. Мы скоро, возможно, дойдём до европейских цифр?

М.Р.: По крайней мере, мы надеемся на это.

Ведущий: Было бы неплохо, под 4 процента ипотека, мечта для многих. Как эта ситуация со снижением ипотечной ставки отразилась на рынке недвижимости? Подорожали ли квартиры или пока нет, но подорожают?

М.Р.: Отразилась она следующим образом: она подстёгивает наших клиентов принимать решения в более короткие сроки, нежели раньше. Это первое. Второе: повысилась активность. Раньше ставка была высокая на первичный рынок, а сегодня она, наоборот, даже меньше, чем на вторичный, у покупателя произошёл сдвиг в сторону покупки квартиры на первичном рынке. Государство в этой части, я считаю, не очень логично поступает: до этого оно помогало застройщикам рефинансировать ставки и стимулировало к тому, чтобы люди вкладывали в первичный рынок, а сейчас оно вдруг резко решило, что не нужно инвестировать в первичный рынок, давайте заберём 214-й закон. Поэтому покупатели мечутся сегодня. До этого был первичный рынок очень востребован. Сейчас вторичный рынок догоняет ставку по понижению, и мы видим, ну, наверное, 40 процентов заявок на первичный рынок из того пула потребителей, который есть, и 60 процентов на вторичный.

Ведущий: Можно сказать, что сейчас особо удачный момент для покупки квартиры?

М.Р.: Я всегда говорю: главное – желание. Поймите, что рынок вторичного жилья сегодня претерпел кардинальные изменения по цене в сторону понижения. Я общалась с коллегами из Москвы, до них только сейчас дошло это понижение, они говорят: "Марин, надо вкладывать деньги во "вторичку" в Москве, потому что она как никогда низкая в цене. На Алтае давно уже откорректировали цену в сторону понижения. Например, стоила квартира 7 миллионов, а сегодня стоит пять с половиной, и это то, о чём семья мечтала на протяжении нескольких лет, но не могла себе позволить. И плюс ипотека с пониженной процентной ставкой. А другая категория людей говорит: ну зачем нам вторичный рынок, мы на первичном рынке можем под 7,8 процента годовых со всякими дисконтами приобрести квартиру и через 2 года заехать в новую, в которой никто не жил. Эта фраза всегда присутствует у потребителя.

Ведущий: Да, очень важно. Кстати, часто ли такие клиенты задают вопросы о том, какая история у квартиры? Не погибал ли там никто?

М.Р.: Мы всегда спрашиваем у клиентов, по какой причине они продают квартиру. Но, вы знаете, этих вопросов становится всё меньше, потому что старый, совершенно сложный фонд всё уменьшается. Потому что государство переселяет людей из ветхого жилья в новое. Если мы всё-таки получим закон о сносе старых квартир с постройкой тут же новых, новые квартиры мы получим на Потоке. Бараки с этими страшными историями будут снесены, и на этом месте построят новые красивые кварталы.

Ведущий: Обновлённый Поток - как вы считаете, насколько это ближайшая перспектива для нашего города?

М.Р.: Это, опять же, зависит от того, как выделятся деньги, федеральным или местным бюджетом. В восемнадцатом году это вряд ли произойдёт, будем считать, что где-то к 2020 году мы сможем почувствовать первые изменения в этом сегменте.

Ведущий: В Москве очень серьёзные изменения происходят. Отголоски этих изменений, возможно, придут к нам?

М.Р.: Мы этого и ждём. Там вопрос с землёй, потому что Москва не резиновая, нужно где-то строить жилье. Расширять территорию – это сложнее и проблематичнее для содержания города, поэтому они решили снести хрущёвки в центре Москвы и построить новое красивое жильё.

Ведущий: Теперь предлагаю вернуться к рефинансированию. Что делать людям, у которых ставка 15 процентов по ипотеке и которые, конечно, хотели бы её понизить каким-то образом? Куда идти: в свой банк либо другой банк – как им поступить?

М.Р.: Я считаю, что, конечно, в первую очередь стоит обратиться в свой банк и узнать, какие продукты он предлагает по рефинансированию. Если банк предлагает какие-то условия, нужно их послушать, рассмотреть и обратиться за информацией в соседний банк. Потому что банки предлагают продукт не только собственного рефинансирования, но и рефинансирования кредитов из других банков. Это очень популярный сегодня способ борьбы за клиента. У кого выгоднее условия, туда, я думаю, клиент и пойдёт. Поэтому ведущие банки нашего края сегодня обладают такой программой.

Ведущий: А есть ли у каких-то банков, хотя бы некоторых, рефинансирование по заявлению, без оформления какого-то нового кредита? Либо это всё-таки новый кредит?

М.Р.: Я думаю, что банк обязан пересмотреть платёжеспособность клиента, исходя из тех сроков, которые прошли. Вы правильно задали вопрос с точки зрения того, что и документы надо новые предоставить в случае нового кредита. Может быть, клиент брал кредит в 2010 году, прошло 7 лет, у него остаток по кредиту, например, 300 тысяч рублей, и он уже, может быть, 5 раз развёлся и восемь детей нарожал и не работает сейчас нигде. Да и это недешёвое удовольствие, это не бесплатно, выдача нового кредита повлечёт за собой оплату банка, каких-то его затрат и плюс оценка квартиры на сегодняшний день.

Ведущий: Сколько это может стоить?

М.Р.: Трудно сказать, это зависит от продуктов банка и от суммы кредита, который он запрашивает, потому что иногда банки говорят: давайте вы все свои кредиты в кучу соберёте, нам принесёте, а мы вам выдадим новые, и вы будете платить по пониженной процентной ставке.

Ведущий: Под залог квартиры, например.

М.Р.: Да, под залог квартиры. Поэтому здесь очень индивидуальные условия, и, к сожалению, мы не можем сейчас с вами чётко сказать, сколько это будет стоить.

Ведущий: А какие здесь обязательные платежи? Это какая-то плата за оформление нового кредита, верно?

М.Р.: Да, она будет зависеть от суммы кредита.

Ведущий: Это какой-то процент от суммы кредита. Это оценка. Что ещё?

М.Р.: Новая страховка на сумму кредита. Опять же, она будет рассчитываться.

Ведущий: Ещё, видимо, оформление квартиры в Росреестре, да?

М.Р.: Не самой квартиры. Это будет, наверное, новая подача заявления на изменения в договор ипотеки или кредитный договор. Это несущественная сумма, но её тоже надо предусмотреть.

Ведущий: Получается, надо готовить минимум 10 тысяч и до бесконечности, в зависимости от суммы.

М.Р.: Кому-то надо 300 тысяч, а кому-то и 10 миллионов, условно. Всё зависит от суммы.

Ведущий: Получается, что стоит этим заняться. Призываем тех, у кого повышенные ставки, не сидеть и обратиться к специалистам либо заняться вопросом рефинансирования самим. А риелторы занимаются этой темой? Я могу прийти в агентство и сказать: "Помогите мне вот с этим вопросом, позанимайтесь, я готова вам заплатить"?

М.Р.: Эта услуга не совсем востребована, наверное, потому что между клиентом и банком свои отношения, но Союз риелторов предоставляет такую услугу. У нас хорошие партнёрские отношения со всеми банками. И, конечно, специалисты по ипотеке, которые есть в агентствах недвижимости, могут дать, по крайней мере, первичную консультацию. Сориентировать клиента по документам, по сегодняшней ситуации, насколько это ему выгодно. Иногда мы говорим: "Ну, зачем вам рефинансировать? Давайте продадим эту маленькую квартиру, возьмём кредит немножко больше, выберем жильё в новом фонде, например, и вы купите уже другую квартиру с этими характеристиками". Мы меняем угол зрения клиента.

Ведущий: Не так давно в Барнауле прошла выставка новостроек, где представили около 100 новых домов от 20 застройщиков. Люди могли прийти, посмотреть макеты, получить информацию. Я была на этой выставке и заметила, что людей было очень много. Под конец выставки риелторы были уже подуставшие, видимо, действительно было много вопросов. Правильно ли я понимаю, что Союз как раз организовал эту выставку?

М.Р.: Да, это при организации Союза риелторов. Внутри Союза существует такое сплочённое партнерство - "Единый центр продажи недвижимости", и мы проводим уже 4-ю выставку новостроек и не хотим останавливаться на достигнутом. С каждым годом мы это делаем качественнее и интереснее.

Ведущий: Каковы итоги этой выставки?

М.Р.: Я считаю, что итоги, наверное, самые успешные по сравнению с предыдущими тремя выставками. За 3 дня прошло около 1000 человек, было заполнено порядка 500 анкет, это те люди, которые имеют желание в принципе купить квартиру. Выдано было около 200 сертификатов, это уже тем людям, которые сегодня готовы к покупке с учётом скидки, которую предоставил застройщик для выставки новостроек.

Ведущий: Когда следующую выставку ждать?

М.Р.: Мы её планируем на конец марта – начало апреля.

Ведущий: Хотелось бы задать вопрос, который не совсем, наверное, к вам, но тем не менее я надеюсь, вы владеете ситуацией. Это аренда. Потому что многие покупают квартиры и сдают в аренду. Кто-то живёт до сих пор на съёмной квартире и планирует купить жилье. Какова сейчас ситуация с арендой, и ваш прогноз на будущее, сколько у нас это стоит сейчас?

М.Р.: Аренда у нас потихонечку приходит в определённую систему. Если раньше люди покупали квартиру, имели жилплощадь по наследству или, по каким-то там другим причинам, уезжали из города и сдавали её в аренду, это были точечные объекты. Было очень сложно найти жилье. Но сейчас вы совершенно правы в том, что при возможности инвестировать в долевое участие в строительстве люди вкладывают деньги для того, чтобы в будущем сдавать квартиру в аренду. Но рынок не очень сформирован, потому что трафик проезжающих людей у нас мал, не такой, как в Москве или Новосибирске, и квартиры сдаются в не очень потребном виде. Если бы наши клиенты задумались о том, что нужно под "всё включено" сделать квартиру, отремонтировать, поставить мебель, утюги-чайники, то это бы стало более востребованным продуктом. И цена тогда могла бы быть немножко выше, чем сегодня.

Ведущий: Арендаторам сейчас нужно "всё включено", я правильно понимаю?

М.Р.: Да. Мы приходим к американской схеме, когда я хочу войти в квартиру и ничего там не делать, она меня устраивает полностью. А квартиры часто сдаются, как мы их называем, "после бабушки". Когда в ней нет ничего, и нужно будет либо заново ремонт делать, либо завозить какую-то мебель.

Ведущий: Сколько стоит аренда? Например, центр, двухкомнатная квартира в хорошем состоянии. Могли бы какие-то оценки привести?

М.Р.: Если в хорошем состоянии, как я говорю "всё включено", это может стоить от 20 тысяч рублей, в зависимости от площади и местоположения.

Ведущий: А вот минимальная цена, для студента, например, студия.

М.Р.: Студия, наверное, стоит тысяч 8-10.