Реформа закона о долевом строительстве: как изменится рынок новостроек?
- Ксения, могли бы Вы объяснить, насколько масштабны и существенны изменения, внесенные в закон, с точки зрения работы застройщика?
- Ознакомившись с текстом изменений, я бы все их разделила на две большие группы: первая – это существенные изменения, которые меняют работу застройщиков и определяют новые рамки и порядок нашей работы. Причем в большей степени данные изменения имеют административный характер, поскольку напрямую работы с дольщиками не касаются. Вторая группа – это больше корректировочные изменения, которые назрели в текущей обстановке долевого строительства. Данная группа больше направлена именно на выстраивание работы между застройщиком и дольщиком. При этом я бы отметила, что часть этих изменений просто получила формальное закрепление, но уже давно реализуется на практике самими застройщиками.
- Расскажите, какие изменения Вы считаете самыми значительными для застройщиков.
- Во-первых, это установление требований к минимальному размеру уставного капитала застройщика, который определяется в зависимости от объема строительства – площади жилых и нежилых помещений в жилых домах, которые еще не введены в эксплуатацию. Градация начинается от минимального уставного капитала в размере 2,5 млн рублей для общей площади строительства от полутора до двух с половиной тысяч квадратных метров. Максимальный размер уставного капитала – 1,5 миллиарда рублей – устанавливается для застройщиков с объемом строительства более 500 тысяч кв. метров. Таких компаний в стране наберется менее 10.
- Как Вы полагаете, с чем связаны такие требования законодателя к застройщикам?
- Данное требование является продолжением политики государства по защите интересов дольщиков, особенно в условиях нестабильной экономической обстановки в стране. Это, безусловно, актуальный вопрос. Однако, с другой стороны, в этих же целях уже было введено страхование договоров долевого участия с последующим ужесточением требований к страховым компания и организация альтернативы – Общества взаимного страхования. В этой связи следует обратить внимание на вторую существенную поправку – организация правительством РФ компенсационного фонда, в который застройщики будут обязаны отчислять до одного процента от планируемой стоимости строительства дома.
По моему мнению, эти положения не до конца проработаны. Во-первых, сегодня положения о компенсационном фонде содержатся в статье 23.2 "Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства", наряду с иными способами обеспечения обязательств застройщика, такими как банковское поручительство, поручительство учредителей застройщика и страхование ответственности. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень говорит о том, что уже осенью страхование для застройщиков отменят и единственным способом обеспечения обязательств будут обязательные отчисления в данный фонд. Однако пока данный вопрос остается подвешенным. Возможно, что положения о компенсационном фонде были внесены в закон, чтобы до даты вступления в силу правительство РФ определило все существенные условия его работы.
Еще одним спорным моментом является то, что, согласно тексту закона, взнос в фонд определяется от планируемой стоимости строительства всего дома. Страхование ответственности сейчас застройщики в подавляющем большинстве случаев заключают в отношении каждой квартиры. Это позволяет избежать ненужных затрат на страхование тех объектов, которые, возможно, не будут проданы до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, когда такое обеспечение уже не требуется. Будут ли возвращаться средства из данного фонда, например, в случае досрочного окончания строительства, как сейчас работают страховые компании, остается вопросом. В любом случае все эти вопросы должны быть разрешены до конца года, когда фонд должен начать свою работу.
- Кто и каким образом будет проверять размер уставного капитала застройщика и что делать компании, если она не обладает достаточным капиталом?
- В рамках региона обязанность по проверке соответствия застройщика установленным законодательно требованиям возлагается, как и раньше, на Государственную инспекцию Алтайского края. А вот механизм проверки реализуется третьей важной поправкой – с января 2017 года существенно изменится роль проектной декларации как документа, содержащего сведения о застройщике и проекте строительства. Сегодня проектная декларация публикуется застройщиком самостоятельно, согласовывается с контролирующим органом скорее по неформальному требованию и влияет на момент начала осуществления рекламы объектов долевого строительства. После вступления изменений в силу проверка проектной декларации контролирующим органом будет предшествовать началу продаж объектов долевого строительства. Декларация будет направляться по интернету путем заполнения электронной формы на специальном сайте и проверяться в течение 30 дней. По итогам проверки Инспекция может выдать заключение о соответствии проектной декларации и, как следствие, допустить застройщика к привлечению средств граждан по договорам долевого участия либо отказать в выдаче такого заключения, что сделает невозможным продажу помещений в строящемся доме.
Если же у компании не хватает собственного уставного капитала, на помощь может прийти договор поручительства, заключенный с юридическим лицом, которое является учредителем (участником) застройщика. В данном случае уставный капитал будет определяться совокупно. Таким образом, логика законодателя направлена на обеспечение уставным капиталом даже в рамках группы компаний. Условия и требования для поручительства учредителя довольно подробно описаны в законе, поэтому фактически такой поручитель дублирует ответственность застройщика в полном объеме, включая гарантии качества объекта. Это тоже важное нововведение в 214-й Закон, по моему мнению.
- Коснулись ли изменения вопроса использования застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков?
- Изменения в этом вопросе, с моей точки зрения, произошли существенные. Данные денежные средства являются строго целевыми, и об их использовании застройщик ежеквартально отчитывается в контролирующий орган. При этом сегодня застройщик может использовать денежные средства, полученные по строительному объекту лишь на нужды, связанные с его строительством. Ну и общие нужды, например, квартала (строительство инженерных сетей и т.д.).
Такой механизм не всегда является удобным. Например, компания ведет строительство нескольких объектов с разной степенью готовности. На начальной стадии строительства, пока объект только начинает продаваться, застройщик будет испытывать большую потребность в финансировании, чем, например, по объекту с высокой степенью готовности. Это обусловлено и спросом клиентов, и сроком окончания рассрочки по договорам долевого участия. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда у застройщика по одному объекту "густо", а по другому "пусто". Переводить деньги с одного объекта на финансирование нужд другого не совсем удобно, и застройщик в таких условиях должен привлекать заемные денежные средства либо строить за счет собственных средств, как, например, делает ИСК "Алгоритм".
Благодаря изменениям с 1 января 2017 года застройщик сможет осуществлять перераспределение денежных средств между строительными объектами в рамках одной планировочной структуры – квартала, микрорайона.
Еще одним нововведением является регулирование вопроса об условиях использования денежных средств дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры – школ, детских садов, учреждений здравоохранения. Застройщик сможет покрывать свои расходы на строительство данных объектов лишь в случае передачи данных объектов в долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездно в муниципальную собственность. И если с последним вариантом вопросов не возникает, то вот передача объектов дольщикам выглядит не совсем понятной и целесообразной. Как люди будут эксплуатировать такие объекты, нести расходы, решать другие вопросы – не совсем ясно.
- Насколько нам известно, ряд требований направлен на обязательное раскрытие застройщиками сведений о своей деятельности, в том числе путем размещения их на сайте в сети интернет. Каким образом меняется информирование застройщиками своих потенциальных клиентов?
- Законопроект ориентирован на повышение "прозрачности" деятельности застройщиков, что укладывается в рамки политики повышения защиты прав участников долевого строительства. Во-первых, вводится реестр застройщиков, в котором будет содержаться информация обо всех компаниях, осуществляющих строительство на территории страны в рамках закона №214. Объем сведений, содержащихся в нем, пока не определен, но вот открытый доступ к нему в сети интернет – позитивное явление.
Кроме того, появилась целая статья, посвященная раскрытию застройщиками информации. В обязательном порядке на своем сайте застройщик должен размещать разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, бухгалтерскую отчетность, ряд документов о проекте строительства, и самое важное – ежемесячно размещать фотографии строящихся объектов.
Наша компания, например, практически все обязательные сведения уже давно размещает на своем сайте www.alg22.ru, поскольку в условиях информационного общества наличие данных сведений и возможность доступа к ним неограниченного круга лиц являются основой для доверия клиентов.
- Складывается ощущение, что изменения в основном направлены на защиту интересов дольщиков. Не нарушается ли в данном случае баланс интересов?
- С точки зрения государства дольщик – менее защищенная фигура в долевом строительстве, чем застройщик. И это можно понять: физическое лицо, очевидно, обладает меньшими ресурсами и возможностями, чем строительная компания. С другой стороны, застройщик один, а клиентов у него великое множество. И вот с этой точки зрения дольщики, как единый массив, не выглядят уже столь слабыми или бессильными. Поэтому мы считаем, что баланс интересов должен соблюдаться всегда.
Есть в новом законе и положения, направленные в большей степени на защиту интересов застройщиков. Например, введен обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками. На практике часто возникали ситуации, когда предприимчивые граждане, минуя застройщика, сразу шли в суд, где, пользуясь баснословными неустойками и штрафами закона о защите прав потребителей, выкручивали руки строителям. Теперь же любой спор сначала должен решаться вне суда между сторонами и только в критических случаях – через суд.
Еще одним хорошим нововведением стал запрет на расторжение договоров долевого участия в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства, то есть осуществляет строительство в сроки. В последние пару лет возникла интересная судебная практика. Дольщики, минуя закон о долевом строительстве, обращались к закону о защите прав потребителей, который позволял им необоснованно, без причин отказываться от исполнения договоров оказания услуг (выполнения работ) в судебном порядке. Не скажу, что на этой почве люди стали массово расторгать договоры, но по региону несколько решений было. И застройщика такая практика ставит в крайне уязвимое положение, потому что он рассчитывает на соответствующее финансирование со стороны своих клиентов.
Появилась интересная норма о расхождении проектной и фактической площади объекта. Если разница составит более 5%, договор может быть расторгнут клиентом в одностороннем порядке. То есть данное явление рассматривается как недостаток.
- Как в целом Вы оцениваете потенциальную роль данных изменений для рынка? Насколько своевременны и комплексны?
- Изменения должны вступить в силу с 1 января 2017 года, и до этого момента сложно оценить их будущее влияние на нашу работу. Кроме того, большая часть положений еще будет уточнена правительством РФ до момента вступления. Это и положение о компенсационном фонде; перечень и требования к информации, размещаемой застройщиком на сайте; разработка правил заключения договоров долевого участия и т. д. То есть на текущий момент мы даже не до конца представляем, как это все будет работать.
С точки зрения застройщика я позитивно оцениваю изменения, которые направлены на формирование открытости и прозрачности деятельности строительной компании. С другой стороны, большая часть изменений имеет административный оттенок, и определяющую роль здесь сыграет не столько сама норма закона, а то, как ее будут применять на практике контролирующие органы. В ближайшее время на базе Государственной инспекции Алтайского края должно пройти совещание с участием застройщиков для обмена мнениями и видением по совместной работе.
В любом случае мы надеемся, что эти изменения не приведут к увяданию долевого строительства как института и дадут нам дополнительный виток развития отношений с нашими клиентами.