Недвижимость затаилась: как будут сносить самострой в Барнауле

Алтайского портала недвижимости" Константин Ганов обсудил особенности нового закона, который в народе уже окрестили "драконовским", с председателем Объединения собственников проблемных объектов недвижимости (ОСПОН), юристом Вадимом Кругловым.


 news.mail.ru
– Судя по сообщениям СМИ, новое законодательство принято специально для того, чтобы сносить было легче, узаконивать – сложнее?

– На самом деле законодатель попросту закрепил в норме закона сложившуюся судебную практику по данной категории споров. Единственная норма, которая может в настоящее время напугать, это пункт. 4 ст. 222 ГК РФ, который наделяет органы местного самоуправления сносить то, что они посчитают самостроем во внесудебном порядке. Правда здесь описан четкий перечень случаев, когда такое возможно: зоны с особым территориальным расположением, зоны культурного наследия или территории, по которым проходят магистральные инженерные коммуникации. Кстати, с тем, чтобы безо всякого суда сносить самострой, расположившийся, скажем, на месте прохождения газовой трубы высокого давления или непосредственно под высоковольтной линией, я абсолютно согласен.

Норму эту вряд ли можно считать коррупциогенной, поскольку задним числом признать какой-то участок памятником архитектуры федерального значения, только для того, чтобы снести самострой, – достаточно сложно.

– Чего же в этом новом законодательстве действительно стоит бояться?

– Важным моментом в пункте 1 ст. 222 ГК РФ является то, что раньше для признания постройки незаконной нужны были существенные нарушения, а сегодня слова "существенные" нет.

– К чему это может привести?

– Если речь идет о коммерческих строениях, то тут совершенно справедливо прежде чем узаконить, а еще лучше изначально, на этапе строительства, строение привести в полное соответствие со всеми существующими нормами. Тут поблажки не нужны. Но, с другой стороны, поблажек лишились и частные жилые дома, которые десятилетиями стоят на территории микрорайона ВРЗ или на той же Горе безо всякого узаконения. Там мало домов, где в полной мере соблюдены все противопожарные, санитарные нормы: дома зачастую стоят вплотную друг к другу. А между тем у значительного количества людей, проживающих в данном районе, дома не узаконены.

По закону половину всего жилья на ВРЗ необходимо снести. Но, есть и исключения – если владелец открыто владеет жилым домом, построенным более 15 лет назад, то он имеет право узаконить такой объект в силу приобретательской давности. А, соответственно, к данному объекту будут применены нормы законодательства, действующие на период строительства (возведения объекта), но не на момент легализации, поскольку действующее законодательство обратной силы не имеет.

– Все мы понимаем, что никто половину ВРЗ сносить не будет, тем более в канун выборов. Как, по-вашему, могут выглядеть наиболее реальные последствия принятия обозначенных поправок?

– Судите сами: раньше для того, чтобы узаконить обсуждаемое проблемное строение, дом, достаточно было письменного согласия соседей, мол, знаем, что нормы нарушены, но мы так уже лет 20 живем и все нормально. Раньше в судах такие письма проходили и жилье узаконивалось. Сегодня же нарушения, с которыми соседи соглашались признавать "незначительными", таковыми признать уже нельзя, поскольку самого понятия "незначительные нарушения" нет.

 

www.34134.ru

– Суровость законодателей можно объяснить желанием не допустить проблем со свежим самостроем, о старых и давно сформированных поселениях они попросту не думали. Как, на Ваш взгляд изменится судьба тех, против кого новые поправки, по мнению законодателей, направлены?

– Как я уже говорил, во многом новое законодательство просто закрепило уже сложившуюся практику, достаточно жесткую по отношению к собственникам проблемных строений. И сейчас, и до принятия поправок, для того чтобы признать за собой право на самовольную постройку, нужно собрать достаточно сложную мозаику из определенных условий-пазлов, главный из которых – право на земельный участок. Если на день обращения в суд все пазлы собраны, постройка соответствует параметрам, установленным по документации, правилам землепользования – решение может быть принято в пользу застройщика.

– Насколько сложно этот пазл собрать на практике?

– На самом деле не слишком сложно. Для всех людей, которых мы (ОСПОН) вели, всё это собиралось. Бывает, что уже в ходе судебного процесса приходится что-то доделывать, добавлять, это тоже нормально. Гораздо хуже, когда решение суда уже есть, поскольку повторно за узаконением в судебные органы обратиться уже нельзя. На этом этапе ОСПОН так просто уже не поможет.

– То есть если суд признал постройку незаконной и постановил снести ее, то нужно именно снести, а уже потом строить на своей земле что-то другое и узаконивать уже с имеющимся опытом. Снос без вариантов?

 – Именно! Снос без вариантов, хотя чисто технически строение можно привести в полное соответствие всем нормам через реконструкцию. Хотя и сегодня действующим законом реконструкция никем не запрещена, суд вполне может назначать ее как альтернативу сносу.

– И какой вы видите выход?

– Во-первых, лучше изначально строить в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также получать всю необходимую разрешительную документацию до начала строительства. Многие нарушают закон из-за простого незнания тонкостей законодательства. У нас же предпочитают бороться не с причиной, а со следствием – сносить строения, в возведение которых вложены реальные деньги.