Рынок недвижимости: когда ждать обвала?

Чему быть, того не миновать?

"Рыбак взглянул на поверхность реки и облегченно вздохнул. Лед покрывал водную гладь ровным слоем и ничего еще не говорило о том, что выходить на него опасно". Правда, погода, как и высказывания синоптиков, в последние несколько дней была противоречивой, но, пожалуй, недельку-другую спокойно порыбачить по-зимнему еще удастся. А между тем лед под напором стремительно бегущей воды истончился уже до опасного предела, но красивое, хоть и ненадежное, снежное покрывало прятало критически трещины даже от опытного взгляда". Пожалуй, именно к такой аллегории мог бы прибегнуть какой-нибудь писатель-прозаик, вздумай он писать о состоянии российского рынка недвижимости. Действительно, сравнение очень подходящее по целому ряду причин.

Крупные девелоперские компании публикуют пресс-релизы, полные оптимизма. Например, несколько дней назад пресс-служба ФСК "Лидер" сообщила "СП", что в 2015 году организация планирует инвестировать в строительство 26 миллиардов рублей, причем речь идет не только о проектах на завершающей стадии, но и новых объектах. Департамент новостроек "ИНКОМ-Недвижимости" сообщает: срок принятия клиентом решения о покупке квартиры вернулся к своим "стандартным" значениям и составляет сейчас 10-15 дней (против пяти в ноябре-декабре прошлого года), а количество "романтиков", покупающих квартиры в подарок своим любимым, выросло с прошлогодних 5 до нынешних 7 процентов. Заостряют внимание "инкомовцы" и на том, что до сих пор стоимость квадратного метра в новостройках в "ходовых" категориях неуклонно растет. На сегодняшний день в столичных домах бизнес-категории средний ценник держится на уровне 276 000 рублей (+10%), в категории "комфорт" — 209 тысяч рублей (+25%), а в "экономе" — 168 тысяч рублей (+7%). То есть, как говорил один малоизвестный герой одной из самых лучших советских киносказок, "спите, жители Багдада, все спокойно".

Но, к сожалению одних и к радости других участников рынка недвижимости, спать спокойно получится только в столице. В регионах уже набирают обороты процессы, сигнализирующие все-таки об отрицательно направленном векторе движения этого сегмента экономики.

Так, например, пресс-служба санкт-петербургского агентства недвижимости "АРИН" распространила среди представителей средств массовой информации пресс-релиз, в котором говорится о том, что загородная недвижимость Ленинградской области ощутимо теряет в цене. На данный момент средневзвешенная стоимость земельного надела со статусом ИЖС вместе с жилым строением составляет 4 600 000 рублей (- 8,3%), из которых непосредственно на сам дом приходится 3 миллиона.

В Краснодарском крае эксперты констатируют заметный профицит жилых объектов в статусе новостроек. В связи с этим местным застройщикам настоятельно не рекомендуют, во-первых, браться в 2015 году за проекты, суммарная площадь которых превышает 20 тысяч квадратных метров, а, во-вторых, строить планы продаж с таким расчетом, чтобы в месяц реализовывалось никак не больше 30-ти квартир.

В Тульской области за первые два месяца нового года значительно подешевела "вторичка". Например, как сообщают местные риелторы, до новогодних каникул однокомнатная квартира в типовом "хрущевском" доме стоила как минимум 1 700 000 рублей (да и ту надо было потрудиться поискать). Сейчас подобные объекты на тульском рынке имеются в достаточном количестве, а стоят в среднем полтора миллиона (и это с учетом агентского вознаграждения – авт.). Красноярские респонденты "СП" отмечают, что местный рынок недвижимости полностью "встал" еще в середине декабря (с момента повышения ключевой ставки ЦБ до 17%).

Кстати, риелторы активно начинают "подкладывать соломку" в ожидании ускорения падения рынка. Например, в преддверии традиционного весеннего бума не входящие в число "акул бизнеса" агентства недвижимости (причем независимо друг от друга) прорабатывают варианты изменения типового клиентского договора. Главная цель этого действа состоит в том, чтобы под тем или иным соусом сделать вносимый клиентами аванс невозвращаемым в случае неожиданной отмены сделки. В среде же независимых риелторов, судя по их активности на нескольких популярных и известных тематических форумах, вновь популярна тема о способах взимания с клиентов так называемых "скрытых комиссий" вдобавок к официальному вознаграждению, подразумевающемуся в договоре о сотрудничестве.

В сфере аренды жилья ситуация также довольно печальна.

- В связи с падением курса рубля многие рабочие, подданные соседних стран, уехали из России, и количество нанимателей жилья эконом-класса существенно снизилось, — отмечает Ирина Порхунова, руководитель подмосковного агентства "МОСОБЛЖИЛСЕРВИС". — Конечно, сегмент не опустел (в него "спустились" арендаторы более высокого класса), но ставки заметно упали. В результате то, что стоило раньше 30 тысяч рублей в месяц, сейчас сдается по 25. Значительно "просел" и сегмент апартаментов. На деловых встречах мне жалуются на отсутствие клиентов и директора гостиниц, ведь такая ситуация вынуждает их снижать цены.

Аналитики все же не теряют надежды на то, что обвал может предотвратить ожидаемое в начале марта снижение банками высоких ипотечных ставок. Но, судя по всему, всерьез рассчитывать на этот "предохранитель" уже не стоит. Андрей Сучков, руководитель управления секьюритизации компании "ВТБ Капитал", в ходе завершившегося 19 февраля Российского ипотечного конгресса заявил, что даже с учетом господдержки объем выдачи жилищных кредитов сократится в этом году вчетверо.

А уже 27 февраля первый замминистра финансов Татьяна Нестеренко заявила, что дефицит бюджета 2015 года составит 3,7% ВВП вместо заявленных ранее 0,6%. И если бы не сокращение госрасходов, он был бы еще больше. Экономить придется, в первую очередь, за счет пересмотра программ инвестирования и отсрочки строительства новых объектов. Так что на серьезную господдержку рынка недвижимости в таких условиях точно рассчитывать не стоит.

-Успокаивающие прогнозы уже ничего не дадут, — отмечает независимый риелтор Кирилл Морозов. — Лучше уж честно признать, что пресловутый обвал уже начался. Вопрос только в том, как стремительно он будет протекать.

В свете определения конкретных сроков кризиса весьма информативно выглядит высказывание столичного риелтора Алексея Захарова. "Российский рынок недвижимости серьезно падал уже дважды, в 1998 и 2008 годах, — констатирует эксперт. — И в обоих случаях рынок падал через полгода, а цены "валились" через год. Примерно так же будет и в этот раз. Летом будет как раз полгода с момента кризиса, и тогда рынок упадет конкретно. Цены же повсеместно поползут вниз где-то к концу осени или началу зимы. Скорому развитию тенденции помешают новогодние каникулы, так что пик "проседания" придется примерно к середине лета 2016 года".