Для апартаментов введут коэффициенты по соцобъектам и налогам

Мосгордума намерена отрегулировать рынок апартаментов. Как рассказал "Известиям" член комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Александр Милявский, речь идет о внесении поправок в Градостроительный кодекс Москвы. По словам депутата Олега Сороки, который входит в ту же комиссию, предполагается, что впервые будет дано четкое определение апартаментов и будет введена их классификация. После этого для апартаментов определят нормы по обеспеченности социальной инфраструктурой и налоговые ставки.

По его словам, жилые апартаменты c площадью более 42 кв. м могут быть приравнены к квартирам по нормам обеспеченности социальной инфраструктурой и машино-местами. Для апартаментов, которые находятся в составе многофункциональных комплексов вместе с офисами и магазинами, может быть введен коэффициент 0,5 по социальной инфраструктуре. Таким образом, для них должно быть предусмотрено в два раза меньше детских садов, школ и поликлиник, чем для обычных жилых домов. Для апарт-отелей, площадь которых меньше 42 кв. м и в которых не предполагается проживание семей с детьми, социальная инфраструктура требоваться не будет. При этом налоговую ставку для апартаментов предлагается снизить с 0,5% до 0,25% от кадастровой стоимости.

— Рынок апартаментов нужно нормально урегулировать, — сказал Александр Милявский. — Сегодня, с одной стороны, по факту это жилье, с другой — юридически это не жилье. Этот вопрос станет обсуждаться на уровне Мосгордумы, и будут вноситься изменения в Градостроительный кодекс. 

— Разработка поправок в кодекс, которыми будет урегулирован статус апартаментов, может быть включена в план законотворческой деятельности на 2015 год, — сказал Олег Сорока.

Он напомнил, что апартаменты сейчас составляют примерно четверть от всего вводимого жилья в Москве. При этом в настоящее время в законодательстве — даже в федеральном — нет четкого определения, что это такое. Есть, к примеру, определение в приказе Минкультуры № 1488 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии...". Там говорится, что апартамент — это две или более жилые комнаты для временного проживания общей площадью не менее 40 кв. м. Они находятся в гостинице, мотеле, доме отдыха, санатории или другом "средстве размещения".

— Ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в Градостроительном кодексе Москвы исчерпывающих дефиниций также нет, — отметил Олег Сорока.

Мосгордуме сначала придется вносить поправки в Градкодекс РФ, и если они будут приняты Госдумой, то можно будет внести соответствующие изменения и в московский Градостроительный кодекс. 

— Следует, наверное, ввести классификацию в этом сегменте, — считает Олег Сорока. — Возможно, мы пойдем по пути Запада, где есть, к примеру, такие понятия, как жилые апартаменты и апартаменты гостиничного комплекса. Может быть, мы пойдем своим путем, и классификация будет другая. Или же вовсе не будет классификации — если депутаты и эксперты придут к выводу, что она не нужна. 

Отделить жилые апартаменты от апарт-отелей можно будет предположительно по метражу. Например, если граница будет установлена на уровне 42 кв. м, то апартаменты меньшей площади станут считаться гостиничными, а большей — жилыми. 

— Хотя никто не сможет запретить семье с ребенком жить в апартаментах, площадь которых небольшая и которые не обеспечены социальной инфраструктурой, — сказал Олег Сорока.

Третьим видом могут быть апартаменты в составе многофункциональных комплексов (обычно в них входят также квартиры, офисы, торгово-развлекательные центры). 

Далее для каждого вида апартаментов будут определены нормативы по проектированию, в том числе сколько рядом должно быть социальной инфраструктуры, машино-мест и т.д. Жилые апартаменты могут быть приравнены по этим нормативам к жилью. Таким образом, они ничем не станут отличаться от квартир, только в них нельзя будет прописаться. Впрочем, возможность разрешить в части апартаментов постоянную регистрацию обсуждается уже на федеральном уровне. 

Мосгордума в других законодательных актах может предусмотреть и налоговые изменения для апартаментов. Сейчас их собственники должны платить налог на имущество физических лиц по ставке 0,5% от кадастровой стоимости — такая ставка установлена и для других видов нежилых помещений.

— Люди проживают в апарт-отелях не постоянно, но в течение довольно продолжительного времени. Поскольку у таких объектов много признаков жилых помещений, то ставка могла бы быть ниже, к примеру, 0,25% от кадастровой стоимости, — отметил депутат.

По словам Олега Сороки 3–4 года назад инвесторы возводили в основном апартаменты "жилого" типа.

— Это юридически нежилые объекты, они построены по стандартам жилых комплексов, но без социальной нагрузки, — пояснил он. — Конечно же, это вызывает определенное недопонимание, в том числе со стороны конечных покупателей. Сейчас, как мы видим, на рынке появляется всё больше апартаментов гостиничного типа.

В июне 2014 года глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявлял, что московское правительство совместно с Минстроем РФ также готовит законопроект, который бы позволил приравнять апартаменты к жилой недвижимости, чтобы девелоперам пришлось строить рядом соцобъекты.

Глава аудиторско-консалтинговой группы Gradient Alpha Павел Гагарин считает, что нормы по социальной инфраструктуре хотя бы с коэффициентом стоило бы применить ко всем видам апартаментов. Он пояснил, что нередко люди семьями живут в апартаментах, площадь которых меньше 40 кв. м.

— Годами они могут там жить. Живут и в совсем небольших помещениях, меньше 40 кв. м. Я лично знаю несколько таких примеров. Отсюда я делаю вывод, что такое явление существует. Люди болеют — им надо ходить к врачу. Дети должны учиться — нужны школы. Поэтому надо вопрос по социальной инфраструктуре проработать для всех апартаментов, — говорит Гагарин. 

Экс-глава НИиПИ Генплана Москвы, руководитель "Моспроекта-5" Сергей Ткаченко рассказал, что градостроительные нормативы высчитываются в соответствии с данными о демографическом составе населения города. Они время от времени корректируются.

К примеру, согласно законопроекту, который разработала Москомархитектура и который уже обсуждался в Мосгордуме, на 1 тыс. жителей должно приходиться 50 мест в детских садах, 120 мест в общеобразовательных организациях, 320 машино-мест.

— Инвесторы хотят строить жилье без социальной инфраструктуры, что противоречит федеральным нормам, — сказал Сергей Ткаченко. — А городу нужны инвестиции. Поэтому город готов позволить застройщикам строить жилье без социалки, но не говорит об этом прямо. Поэтому такие объекты сейчас называются апарт-отелями.