Ипотека для новостроек

При оформлении ипотеки на новостройку стоит обратить внимание на ряд нюансов. Во-первых, на вторичном рынке речь идет об ипотеке в силу закона, так что после регистрации сделки по приобретению квартиры заемщик сразу становится собственником приобретаемого жилья.

С новостройками немного иной механизм. "На первичном рынке у заемщика (дольщика) еще нет квартиры. В данном случае оформляется ипотека на право требования по договору участия в долевом строительстве, либо уступки права требования", - рассказывает директор ООО "Алгоритм" Ксения Белоусова. 

По ее словам, ипотека на приобретаемый по ипотечному кредиту объект недвижимости оформляется одновременно с регистрацией права собственности на квартиру, после того, как дом построен и введен в эксплуатацию. "Когда заемщик подает документы на регистрацию права собственности, если ипотечный кредит не погашен, он оформляет в банке закладную, а уже затем сдает весь пакет документов на регистрацию", - поясняет собеседница.

Она выделяет еще одну особенность ипотечного кредитования новостроек. Сейчас средняя ставка кредитов на новостройки варьируется от 12,5% до 13% – это на 1 процентный пункт выше, чем на вторичном рынке. Правда, утешает она, в будущем более высокая цена ипотеки с лихвой компенсируется ростом стоимости квартиры по мере приближения сроков сдачи дома, так что покупатель квартиры в новостройке в любом случае остается в выигрыше. Опять же есть исключения. Например, в банке ВТБ 24 отсутствует надбавка на инвестиционный период и процентная ставка является одинаково низкой как в период строительства объекта, так и после ввода в эксплуатацию жилого дома.

Наконец, еще один важный момент, по мнению директора ООО "Алгоритм", Ксении Белоусовой, заключается в том, что если за ипотекой на "вторичку" можно обратиться в любой банк, то ипотеку на конкретную новостройку могут дать только те банки, в которых данный жилой дом аккредитован.

"Выбирая ипотечный продукт, нужно в первую очередь отталкиваться от своих желаний. Соответственно, если вы понимаете, что ваше желание – это первичный рынок, вам сначала нужно определиться, какой объект хотите приобретать, а уже затем напрямую связываться с застройщиком", - советует Ксения Белоусова.

Такую позицию она объясняет тем, что любая новостройка должна быть аккредитована в конкретном банке. Как правило, у застройщиков есть перечень банков, с которыми они работают и в которых аккредитуют свои объекты.

На практике может случиться так, что квартира выбрана, человек приходит в банк, и вдруг узнает, что данный застройщик не аккредитован. "Безусловно лучше обращаться сразу к застройщику. Во-первых, это будет информация из первых рук. Вы приходите к застройщику, где специалист рассказывает вам и об объекте, и о процедуре самой сделки. А во-вторых, избегаете лишних трат времени", - утверждает Белоусова.

При выборе ипотеки, заемщику (дольщику) следует опираться на условия кредитования, скорость оформления кредита и лояльность Банка. Поэтому, после того, как клиент понял, в каких банках аккредитованы отвечающие его пожеланиям новостройки, ему стоит выбрать самое выгодное предложение.

"Многие клиенты считают, что банк нужно выбирать не по предложению, а по его надежности. Все очень озабочены вопросом: что же будет, если банк разорится, куда я буду платить кредит? Но, в данном случае мы не несем деньги в банк, а берем их там", - рассуждает Ксения Белоусова.

Она поясняет, что если что-то случится с банком, то кредит будет перекуплен каким-либо другим кредитором, и заемщик будет выплачивать его абсолютно на тех же условиях – для него изменятся только реквизиты кредитной организации.
Таким образом, резюмирует специалист, потенциальному заемщику следует обратить внимание, прежде всего, на размер процентной ставки и объем сопутствующих расходов по ипотечному кредиту – например, на отсутствие комиссии за выдачу кредита и за оформление кредитной заявки, а также на отсутствие комплексных страхований и иных выплат.
Квартира выбрана, покупатель точно владеет информацией, в каких банках аккредитован желаемый дом. Теперь самое главное – подобрать продукт ипотечного кредитования.

Интересный подход к ипотечному кредитованию представил в этом году ВТБ 24 – рассказала нам начальник отдела ипотечного кредитования ОО "Северо-Западный" филиала №5440 ВТБ 24 (ПАО) Ирина Рудакова: в его основе зависимость процентной ставки от суммы кредита: чем больше сумма, тем ниже ставка по кредиту. При этом, рассказывает эксперт, стоимость ипотеки зависит от размера первоначального взноса. Если заемщиком внесено от 10% до 20%, то ставка составит 13,5%. Если первый взнос внесен в размере более 20%, то ставка может быть снижена до 12,65%. Кроме того, банк предоставляет скидки по процентным ставкам корпоративным клиентам банка (размер скидки составляет от 0,3% до 1%), клиентам, которые обратились в банк от стратегических партнеров банка (ряд агентств недвижимости).

"Сегодня, все объекты нашей компании, в том числе аккредитованы в ВТБ-24, поскольку этот банк, помимо выгодных процентных ставок по рынку, обладает позитивным имиджем и высокой клиентоориентированностью" - сообщает Ксения Белоусова.

Также в ВТБ-24 имеется программа в рамках продукта "Строящееся жилье" - "Победа над формальностью", которая будет интересна тем заемщикам, у которых нет времени собирать полный пакет документов либо работодатель отказывает заемщику в предоставлении справки с реальным размером доходов. Данная программа позволяет заемщикам оформить ипотечный кредит по двум документам, это паспорт и второй документ, удостоверяющий личность заемщика и конечно же как дополнение -заполненная анкета. Для получения кредита в рамках данной программы необходимо, чтобы размер первоначального взноса на приобретаемое жилье составил от 35%.

В целом, по словам Белоусовой, оформить ипотеку всего по двум документам – анкете и паспорту или водительским правам - готов не только ВТБ 24, но и менее крупные участники рынка ипотечного кредитования. Однако, предупреждает она, такие продукты, как правило, дороже.

В итоге выбор банковского продукта на новостройку, резюмирует эксперт, зависит от предпочтений и возможностей заемщика. Несмотря на некоторое повышение ставок на ипотеку к концу года, что связано с нынешней экономической ситуацией, ипотека - это реальный инструмент решения квартирного вопроса. Директор ООО "Алгоритм" подчеркивает, что на рынке есть достаточное количество ипотечных продуктов, которые могут быть интересны и выгодны потенциальным покупателям с разными возможностями и общим желанием приобрести новостройку на максимально выгодных условиях.