Как не стать обманутым дольщиком на первичном рынке жилья

    Представим ситуацию, когда Вы уже выбрали Застройщика, и даже определились с будущей квартирой: планировка, площадь, окна выходят на солнечную сторону и т.д. Всё как Вы хотели! Осталось дело за малым – "ударить по рукам" с Застройщиком и как-то оформить ваши договоренности. Однако поверьте, это "малое" - составляет бо́льшую часть Вашего будущего приобретения. Именно от правильности оформления отношений с Застройщиком, зависит насколько Вы будете защищены, как от недобросовестных Застройщиков, так и любых иных форс-мажорных ситуаций.

    Любой из нас, кто хоть раз интересовался вопросами приобретения жилья в строящихся домах, слышал об "обманутых дольщиках". Это неброское понятие, объединяет людей, которые не получили квартиры, например, по причине банкротства Застройщика, либо по причине его недобросовестности (например, печально известная афера Барнаулстроя). Дабы максимально обезопасить потенциальных покупателей строящейся недвижимости, был принят Федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", вступивший в законную силу с апреля 2005 г.

Данный закон предоставил Застройщикам на выбор три механизма привлечения денежных средств на строительство недвижимости:
    - Заключение договора долевого участия;
- Выпуск и реализация жилищных сертификатов;
- Участие в ЖСК.

Использование каких-либо иных схем ставится за границу Закона и расценивается контролирующими службами как правонарушение (административный штраф до 1 млн. рублей). Однако несмотря на столь жесткий рамки, Застройщики не перестают использовать как "старые", так и изобретать "новые" схемы в обход Закона.

Разберем самые распространенные из сомнительных вариантов приобретения жилья в строящихся домах, которые сегодня предлагают на рынке Застройщики:

    •    Вексельная схема.

Вексельная схема является самой распространённой схемой продаж квартир в новостройках, в обход 214-ФЗ от 29.12.2004г. Покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценную бумагу обещают обменять на жилье. Конечно на свой страх и риск дольщик может прибегнуть к вексельной схеме, но он должен четко понимать, что в случае банкротства застройщика может остаться ни с  чем. С юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет. Компания обладает правом просто выплатить или не выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья.

    •    Предварительный договор купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи — также довольно распространенная схема на первичном рынке. Ее смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Застройщик оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам.

Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи в момент его заключения, а не когда она появится физически. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. В принципе, закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору.

Как мы видим, указанные схемы, во-первых, не порождают прямого обязательства Застройщика передать Вам определенную квартиру, а, во-вторых, не связывают уплаченные Вами денежные средства с передачей квартиры. Недобросовестные застройщики стремятся "развести" по разные стороны собственные и "денежные" обязательства Покупателя. Именно эта "полярность" и лишает, а в лучшем случае – делает затруднительным, возврат денежных средств, либо получение квартиры в собственность, в случае форс-мажорных обстоятельств.

А теперь, рассмотрим самый распространенный законный вариант приобретения квартиры в строящемся доме – договор долевого участия в строительстве.

    По данному договору, Застройщик берет на себя обязательство построить дом в определенный срок, и после ввода его в эксплуатацию – передать покупателю (дольщику) квартиру. Дольщик, в свою очередь, обязуется заплатить за это стоимость будущей квартиры. Оплата по такому договору должна быть произведена до момента окончания строительства и нередко предусматривает рассрочку. Как мы видим, в данном случае, все денежные средства, внесенные Застройщику, напрямую будут зачитываться им в стоимость квартиры.

    Еще одним плюсом договоров долевого участия является установление целевого характера расходования денежных средств. То есть Застройщик имеет право расходовать полученные от Вас денежные средства только на строительство конкретного жилого дома, и покрытие узкого перечня иных издержек, связанных с данным домом.

    Договора долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Данное условие является необходимым и достаточным гарантом того, что на стадии получения квартиры, кроме Вас на нее никто не будет претендовать.

    Кроме того, с начала 2014 г. вступили в силу изменения в ФЗ № 214, которые обязали Застройщиков страховать риск неисполнения обязательств по передаче квартир дольщикам. Говоря языком покупателя – в случае, когда Застройщик начнет банкротиться, либо станет очевидным, что он не сможет закончить в согласованные сроки строительство, возврат денег, уплаченных Покупателями, будет осуществляться не самим Застройщиком (что очевидно будет невозможно, ведь имей Застройщик деньги – он бы скорее всего не нарушил своих обязательств), а страховой компанией, что должно обеспечить оперативность в возврате денежных средств.

Из позитивных моментов можно отметить, что страховые компании не будут оценивать размер выплат, это будет осуществлять суд. Таким образом, на страховую компанию, ложится лишь техническая обязанность осуществить выплату в строго определенном размере. Таким образом, "срезать" выплату страховые компании уже не смогут. Безусловно рано оценивать эффективность данных нововведений, поскольку практика отношений между дольщиками и страховщиками еще не сложилась, однако общее направление развития ФЗ № 214 следует признать правильным и позитивным.

Вкладывать или не вкладывать деньги в сомнительные схемы, покупать квартиру через вексель или договор долевого участия, безусловно выбор каждого.

 Но не стоит забывать, что работая с Застройщиками по серым схемам, Вы не только ставите себя в уязвимое положение, но и поощряете Застройщиков на подобное поведение в будущем, а значит создаете условия для уязвимого положения иных граждан, желающих купить себе жилье.