Кто еще может успеть купить доступное жилье
Быть или не быть?
Споры о приостановке или продлении программы выплаты материнского (страхового) капитала (МСК) не смолкают среди высших чиновников государства не первый год. Особую активность в этом проявляет Министерство финансов. Например, сравнительно недавно представители ведомства (в том числе замминистра Айрат Фаррахов) предложили вообще свернуть ее досрочно или выдавать исключительно нуждающимся. По их словам, такой шаг позволит высвободить для других нужд до 300 миллионов рублей. Правда, против этого выступили представители других ведомств — Минтруд в лице главы Максима Топилина и вице-премьер Ольга Голодец. Более того, первый предлагает даже отменить трехлетний "испытательный срок" и разрешить использовать эту выплату для оформления ипотеки сразу после оформления.
Однако в среде финансистов бытует мнение, что раз уж об отмене зашел разговор "наверху", то это под тем или иным соусом все равно будет осуществлено. Достаточно вспомнить хотя бы практику изъятия пенсионных накоплений граждан, которая вроде бы должна была стать единовременной мерой, а не затягиваться на несколько лет. Что же в таком случае может потерять рынок недвижимости вообще и конкретные потребители в частности?
Регионы просят рубля
В регионах, по уверению многих местных риэлторов, материнский капитал стал самой настоящей палочкой-выручалочкой для подавляющего большинства семей, живущих в стесненных условиях. В целом порядка 97% из них использовали эти средства в качестве первоначального взноса по ипотечным кредитам, что отнюдь не удивительно.
Учитывая стоимость квадратного метра жилья в новостройках, подчеркивают агенты по недвижимости в Тольятти, Самаре, Сызрани и других городах Поволжья, с помощью этой суммы семьи сразу покрывают от 20 до 40% (а иногда и немного больше) от стоимости готового объекта. А на вторичном рынке в населенных пунктах Самарской области в отдельных случаях эта доля может доходить и до 100%, как и в случае с приобретением квартир на стадии строительства. Так что прекращение выплат за рождение второго ребенка, считают местные специалисты, нанесет очень серьезный удар по рынку недвижимости вообще, а особенно — по ипотечному кредитованию.
Последствия предугадать несложно: выход на рынок недвижимости будет закрыт для очень большой категории потенциальных покупателей. Соответственно, если девелоперы и банкиры лишатся части своих клиентов, они будут пытаться компенсировать потери другими способами. Определить их не составит труда — увеличение стоимости объектов и повышение ставок для тех потребителей, у которых возможность выхода на рынок сохранится.
Того же мнения придерживаются и продавцы недвижимости Южного Урала. В частности, Юрий Чернядьев, руководитель одного из челябинских центров недвижимости, в недавнем интервью представителям СМИ заявил, что отмена маткапитала если не полностью обвалит местный рынок, то уж точно вызовет в нем серьезные возмущения и проблемы. Сегодня, отметил эксперт, разница, к примеру, между однокомнатной и двухкомнатной квартирами одного сегмента как раз покрывается этой выплатой. Причем неизбежное поступательное увеличение стоимости квадратного метра спокойно перекрывается размерами ее ежегодной индексации.
Если программа все же по той или иной причине будет свернута, то спасти положение может какое-либо ее переформатирование или иные компенсационные меры, уверен еще один челябинский специалист, Андрей Ветхов. "Это в Москве, Санкт-Петербурге, да и в Екатеринбурге тоже особого значения материнские сертификаты не имеют, поскольку там цена квадратного метра и так высока, — отметил он. — А вот для Челябинска они играют роль, причем очень весомую". По его мнению, нивелировать негативные последствия отмены подобных выплат можно будет, например, разумным снижением ставки рефинансирования.
Его взгляд на ситуацию разделяет, как ни странно, и Мария Литинецкая, гендиректор столичной "Метриум Групп". Она считает, что отмена выплаты МСК существенно снизит доступность жилья в первую очередь для малообеспеченных семей. А значит, для них обязательно должны быть разработана какая-то альтернативная финансовая поддержка.
Позиция центра
Действительно, мнение риэлторов крупнейших мегаполисов России по вопросу прекращения или продолжения выдачи материнского капитала довольно однозначны. Виталий Разуваев, представитель одной из крупных компаний-застройщиков Москвы, считает, что отмену материнского капитала столичный рынок вообще не заметит. Так, с момента начала программы по 2013 год включительно, подчеркивает он, в организацию обратилось всего 10 человек с материнским сертификатом. И вообще, доля таких покупателей на столичном рынке в общей сложности не превышает 5-6%.
В Московской области доля сделок с недвижимостью при участии материнского капитала чуть выше, примерно 10-15%. Но даже при таком раскладе для рынка прекращение этой семейной выплаты все равно, что слону дробина. Вот что думает по этому поводу исполнительный директор раменского ООО "Кредит-Центр недвижимость", член Гильдии риэлторов Московской области Сергей Рябчиков:
-Не стоит переоценивать влияние материнского капитала на рынок недвижимости ближнего Подмосковья. К примеру, в Раменском даже в строящемся на начальной стадии доме его размер покрывает только от 6 до 9 квадратных метров выбранной квартиры. А в городах, расположенных ближе к Москве, его не хватит даже на оплату площади санузла. Материнский капитал для рынка недвижимости ближнего Подмосковья — это маленькая помощь людям, решившимся и, главное, имеющим возможность купить квартиру вне зависимости от его наличия.
Поэтому отмена материнского капитала ударит только по бюджету семей с маленькими детьми, которые будут больше экономить, но никоим образом не повлияет на финансовые результаты застройщиков, ни положительно, ни тем более отрицательно.
А тем временем, как сообщают представители одного из крупных приволжских юридических агентств, на рассмотрении в Госдуме находится еще несколько законопроектов, среди прочего корректирующих правила использования материнского капитала. Авторы-разработчики данных нормативных документов предлагают разрешить гражданам тратить выделяемые Пенсионным фондом средства, например, в случае возникновения иных семейных нужд, кроме улучшения жилищных условий. Также рассматривается возможность направить эту выплату на семейный отдых в Крыму или на приобретение автотранспортного средства.
Пожалуй, если данные инициативы будут одобрены, то даже в случае продления программы выплаты материнского (семейного) капитала за второго и последующего ребенка региональные рынки недвижимости все же понесут ощутимые потери. Не исключено, что отцы семейств, оценив возможности рынка и перспективы индексации МСК, предпочтут не журавля в небе в виде приобретения недвижимости в ипотеку лет на 15-20, а синицу в руках в образе нового (или не сильно подержанного) семейного автомобиля.